□本報記者申東
原本屬于業(yè)主共有的小區(qū)地上車位,卻被開發(fā)商當作發(fā)財?shù)纳虣C,一個車位賣16萬元。業(yè)主不肯就范,小區(qū)物業(yè)就將沒有車位的車輛擋在小區(qū)大門外。為此,業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)矛盾糾紛持續(xù)了長達1年之久。
今年8月27日,矛盾再次升級。9月2日,寧夏回族自治區(qū)銀川市信訪督辦局組織銀川市規(guī)劃、物價、住房保障等部門,與開發(fā)商、物業(yè)公司等單位負責人及業(yè)主代表召開了協(xié)調(diào)會。
無車位車輛被拒小區(qū)門外
一直租用小區(qū)地上車位的銀川市森林半島小區(qū)居民李先生,8月25日突然接到小區(qū)物業(yè)的通知:25日起臨時車輛請勿進入小區(qū),購買車位未辦理授權(quán)請盡快辦理。就在李先生狐疑到底買不買車位時,25日當天晚上,小區(qū)200多名業(yè)主圍住小區(qū)保安人員質(zhì)問,不少私家車進入小區(qū)時遭拒,車主干脆將車堵在出入口,小區(qū)進出交通徹底癱瘓,民警趕到現(xiàn)場也未能緩解問題。
這不是森林半島小區(qū)業(yè)主與物業(yè)就車位問題第一次發(fā)生沖突。2013年11月,開發(fā)商和物業(yè)公司單方面向所有業(yè)主通知:停止續(xù)辦業(yè)主車輛門禁卡,沒有買車位的業(yè)主的車一律不得進入小區(qū)。該通知引起廣大業(yè)主強烈不滿,業(yè)主車輛擁堵小區(qū)門口,小區(qū)外行道路癱瘓嚴重。銀川市北京中路街道辦事處出面調(diào)解,業(yè)主代表提出:請開發(fā)商出示可以出售車位的合法文件,同時盡快成立業(yè)委會,在業(yè)委會未成立之前保持原狀。
據(jù)了解,森林半島小區(qū)有地上、地下車位共1746個,其中地上197個。2013年9月,開發(fā)商開始正式向業(yè)主出售車位:地面車位每個16萬元,地下車位每個25萬元,架空層車位每個30萬元。從8月25日起,森林半島業(yè)主們正積極籌劃成立業(yè)主委員會,以期維護業(yè)主權(quán)益,一些業(yè)主在接受記者采訪時稱:“小區(qū)地面的使用權(quán)應(yīng)該歸我們?nèi)w業(yè)主所有,現(xiàn)在以高價賣給我們,合理嗎?”
開發(fā)商出售地上車位無法可依
地上車位到底歸誰所有?開發(fā)商有沒有處置權(quán)?對此,銀川市規(guī)劃局的相關(guān)工作人員表示,按照相關(guān)法律法規(guī),所有項目都要配置停車位。2008年,銀川市規(guī)劃局為森林半島小區(qū)配置機動車停車位。地上車位作為臨時車位,可以提供給業(yè)主使用。
既然森林半島地上車位屬于臨時車位,那么業(yè)主為何不能停車呢?據(jù)小區(qū)業(yè)主反映,森林半島小區(qū)的開發(fā)商拉普斯置業(yè)有限公司2013年時就出售過森林半島小區(qū)地上停車位,當時接到居民投訴后,執(zhí)法人員曾現(xiàn)場查看,拉普斯置業(yè)有限公司出示了金鳳區(qū)人民法院的判決書,森林半島小區(qū)一位業(yè)主因地上架空停車位使用權(quán)歸屬問題敗訴。業(yè)主敗訴似乎給了開發(fā)商出售地上車位的理由。但記者從銀川市住房保障局了解到,該局也沒有給森林半島小區(qū)停車位辦理任何手續(xù)及證件。按照相關(guān)法律法規(guī),地上車位作為臨時車位,應(yīng)提供給業(yè)主使用。
9月2日,在銀川市信訪督辦局組織的協(xié)調(diào)會上,銀川市住房保障局、物價局、規(guī)劃局等單位的有關(guān)負責人和律師代表明確表示,小區(qū)內(nèi)地上建筑物如車庫、自行車棚、管理用房、道路等都屬于公共建筑,都是在商品房的成本里核算的,原則上不允許出售。
協(xié)調(diào)會上,銀川市信訪督辦局有關(guān)負責人表示,開發(fā)商出售地上車位,這在銀川市屬唯一個案,處理好此案,對小區(qū)車位管理具有指導(dǎo)意義。
寧夏律師刑雪麗說,物權(quán)法第七十三條規(guī)定:小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。所以地上車位的所有權(quán)屬于全體業(yè)主,開發(fā)商無權(quán)對地上車位進行出租出售或其他。
小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會之前,房地產(chǎn)商需要先與物業(yè)建立臨時管理公約,以確保物業(yè)公司能夠履行應(yīng)盡義務(wù),不能損害業(yè)主合法權(quán)益。物業(yè)公司在沒有全體業(yè)主的委托下,不得阻止全體業(yè)主使用公共車位。同時,《銀川市物業(yè)管理條例》第27條規(guī)定明確,建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)。在該小區(qū)業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》第18條上,記者看到共有權(quán)益的約定中也有同樣的條款。