地產(chǎn)周評

    許多房企都在叫苦稅費很高，到底有多高？這次在全國兩會期間，政協(xié)常委許家印當(dāng)著全國人民的面算了一筆賬：約占房價的24%—26%，其中各種政府規(guī)費占了約11%，稅收約占了13%—15%。

    以“房地產(chǎn)稅費占房價26%”為詞條在百度搜索，可搜索到相關(guān)結(jié)果多達1500萬條，可見人們對稅費的關(guān)注程度有多高。

    筆者就此當(dāng)面咨詢過清遠幾家房企老板，他們的第一反應(yīng)都是稅費很高，但沒有具體計算過，且不好算，但肯定超過1000元/平方米。

    房地產(chǎn)稅費達1000元/平方米，而清遠市區(qū)商品房去年均價5000元/平方米左右，也就是說稅費至少占了房價的20%，這確實是一個不小的比例。有的人說要是把這個稅費降下來一半，房價自然就會降下來，可是，房價既然漲上去了，有那么容易降下來嗎？我估計開發(fā)商仍然有很多借口，比如地價高、建安成本高等等理由。

    許家印說，房價構(gòu)由五部分構(gòu)成：地價、綜合造價、政府規(guī)費、稅收和企業(yè)利潤。那么我們就來算算清遠的建房成本，看看能發(fā)現(xiàn)其中多少門道。

    據(jù)清遠市國土資源局公布數(shù)據(jù)顯示，2013年市區(qū)中心（僅指東城、鳳城、洲心、橫荷、高新區(qū)）招拍掛出讓的住宅用地平均樓面地價717元/平方米。去年市區(qū)商品住房銷售均價5000元/平方米左右，按此計算地價占比14.34%。不過如果不包含高新區(qū)，平均樓面地價或許超過1000元/平方米。比如于2011年10月出讓、位置相對較商業(yè)區(qū)偏遠的時代傾城，地塊樓面地價約1070元/平方米，今年1月下旬保利地產(chǎn)競得江景地塊，樓面地價約1846元/平方米。按此計算，地價占了房價20%。

    至于綜合造價，目前卻沒有一個權(quán)威公開的數(shù)據(jù)，按照清遠一些房企老總說法，僅建安成本一般都要2000元/平方米以上，按此計算占了房價40%！如果加上地價和稅費的各20%，四項成本總共占了房價80%！

    或許還有很多人說，許家印漏了隱形的公關(guān)接待費用、貸款利息、營銷運營費用等，這樣算下來，開發(fā)商哪里有利潤，年年喝西北風(fēng)！

    可是，你信嗎？

    如果留意，你會發(fā)現(xiàn)，有的樓盤地塊買得比較早，現(xiàn)在看來價格很低，隨著房價上漲，早期地價投入被稀釋得甚至可以忽略不計；還有一些地塊在荒野郊區(qū)，樓面地價每平方米甚至只有兩三百元。不過市中心區(qū)域因為土地日益稀缺，現(xiàn)在市場上許多知名樓盤，比如維港半島、東方天城、萬科華府等項目地塊均不是從政府土地部門直接競得，而是近四五年從“二手”市場買過來的，還有很多項目所屬地塊被轉(zhuǎn)賣了很多次，這個地價成本一般比直接從政府直接買過來要高一些。

    我們不得不面臨的另一個問題是，有的開發(fā)商為了多賺些錢，可能壓縮建安成本，不只一個房地產(chǎn)開發(fā)商“坦誠”告訴筆者，許多開發(fā)商都會適當(dāng)降低建筑材料標(biāo)準(zhǔn)、縮窄消防通道等等。

    當(dāng)然，高稅費確實應(yīng)該降下來，起碼給各方少一些口實，在市場不好、房子不好賣的時候，開發(fā)商在打折促銷上或許會更大方一些。陳步上