文/柳明珠

　　2010年，被稱(chēng)作是保障性住房的元年，在房地產(chǎn)行業(yè)一系列自上而下的改革中，保障性住房被提到了空前的高度。

　　保障性住房自誕生之日起，就一定程度上成為了部分“權(quán)利階級(jí)”的福利，但畢竟是少數(shù)，且隨著制度的日漸完善，在產(chǎn)權(quán)所屬、出售稅費(fèi)等方面不斷完善，也在步入規(guī)范。保障性住房來(lái)勢(shì)洶洶，不少問(wèn)題卻懸而未決。

　　戶籍仍是基本的門(mén)檻

　　保障性住房以家庭(1人、2人、3人及以上)作為供應(yīng)對(duì)象，對(duì)年齡、戶籍、收入、人均住房面積及家庭總資產(chǎn)等方面都做出了相應(yīng)的規(guī)定。同時(shí)，不同類(lèi)別的保障性住房又滿足不同層次的需求，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，按照廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房，申請(qǐng)條件依次放寬。

　　以北京3人戶家庭為例：

　　申請(qǐng)廉租房的3人戶家庭，年收入須在20880元及以下，人均住房面積在7.5平方米及以下，家庭總資產(chǎn)凈值須在30萬(wàn)元及以下 ；

　　申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的3人戶家庭，年收入須在45300元及以下，人均住房面積在10平方米及以下，家庭總資產(chǎn)凈值在36萬(wàn)元及以下；

　　申請(qǐng)限價(jià)房的3人戶家庭，年收入須在8.8萬(wàn)元及以下，人均住房面積在15平方米及以下，家庭總資產(chǎn)凈值在57萬(wàn)元及以下；

　　而公共租賃房，作為2009年8月才剛剛出現(xiàn)的新類(lèi)型，主要是前三者的補(bǔ)充。

　　一般來(lái)說(shuō)，保障性住房的對(duì)象多是當(dāng)?shù)鼐用竦闹械褪杖肴巳�，戶籍是最基本的�?zhǔn)入門(mén)檻，對(duì)于高房?jī)r(jià)的一線城市來(lái)說(shuō)，這點(diǎn)非常重要。為滿足申請(qǐng)條件而不惜鋌而走險(xiǎn)的多種做法，也隨著樓市上行走勢(shì)一同升溫。比如，假結(jié)婚以獲得保障性住房資格，或假離婚以獲得多套保障性住房的現(xiàn)象。確實(shí)，不管婚姻是真是假，這是外地人獲得保障性住房的途徑之一。

　　“潛力股”不一定守株待兔

　　目前，像北京等大城市，公共租賃房已可提供給符合條件的應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生或外來(lái)務(wù)工人員，但目前尚處于概念和試點(diǎn)階段。4月16日，北京市國(guó)土資源局甚至還表示，限價(jià)商品房將有準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。除了普通限價(jià)房面對(duì)的京籍人士外，還將推出面向在北京工作及居住一段時(shí)間的非京籍人士的限價(jià)房。

　　這些意味著保障性住房正在試圖逐漸將戶籍條件放寬，但最初的條件是苛刻的，不管是大學(xué)畢業(yè)生，還是外來(lái)務(wù)工人員，都需是當(dāng)下符合北京發(fā)展需要的“潛力股”。

　　筆者建議，此類(lèi)人群若有切實(shí)的購(gòu)房需求，且在家人支持下能承擔(dān)普通商品房，先不要孤注一擲的去排隊(duì)輪候。尤其對(duì)外地戶籍人群來(lái)說(shuō)，進(jìn)行配售/配租都還處于概念階段，尚沒(méi)有具體的資格標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法。保障性住房輪候周期較長(zhǎng)，截至2009年底，僅北京就有7萬(wàn)多戶輪候家庭等待搖號(hào)配售，從申請(qǐng)到審核，從輪候到配售/配租成功，再到最后的真正入住，一般需要2～3年時(shí)間。雖然近期政府加大房市控制力度，但長(zhǎng)期來(lái)看，整體房?jī)r(jià)依然看漲，從理財(cái)角度來(lái)說(shuō)，“潛力股”們有理由選擇商品住房。若在公共租賃房的申請(qǐng)和使用期間，購(gòu)買(mǎi)了商品住房，就要放棄公共租賃房。當(dāng)然，如果在此期間欲購(gòu)買(mǎi)商品房，可以將房屋產(chǎn)權(quán)掛在父母名下。

　　稀釋商品房?jī)r(jià)作用有限

　　保障性住房會(huì)通過(guò)限定價(jià)格來(lái)分散需求，進(jìn)而平衡供需矛盾，但真的會(huì)稀釋商品房的房?jī)r(jià)嗎？現(xiàn)在看來(lái)未必如此。

　　由于土地稀缺性特點(diǎn)，住宅遠(yuǎn)郊化特征也變得愈加明顯，遠(yuǎn)郊、市區(qū)房源相互助推，令整體房?jī)r(jià)仍處于上升通道。保障性住房的供應(yīng)比例加大，商品住房供應(yīng)比例不一定會(huì)減少，從量?jī)r(jià)關(guān)系來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期以來(lái)供不應(yīng)求的局面會(huì)漸漸得到緩解，普通商品住房的上漲空間有限，這也符合政府決心穩(wěn)定房?jī)r(jià)的預(yù)期。

　　另外，從開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化的角度來(lái)說(shuō)，在商品房項(xiàng)目的定位和操盤(pán)方面，會(huì)盡量與保障性住房“劃清界限”，尋求差異化高端路線，高端項(xiàng)目利潤(rùn)空間更大，商品房銷(xiāo)售會(huì)刻意避免與保障性住房人群產(chǎn)生重疊，這樣的話，高端將撐起高房?jī)r(jià)。還有，我國(guó)處于城市化建設(shè)的初級(jí)階段，北京等一線大城市的人口紅利更大些。筆者預(yù)計(jì)，未來(lái)10年，房?jī)r(jià)上行壓力較大。