9月29日，中國(guó)人民銀行指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（以下簡(jiǎn)稱倡議）。倡議指出，各商業(yè)銀行應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整，降為不低于LPR減30個(gè)基點(diǎn)。
根據(jù)倡議，18家全國(guó)性商業(yè)銀行原則上將不晚于10月12日發(fā)布操作細(xì)則。截至目前，四大行已發(fā)布公告表示，將積極響應(yīng)相關(guān)要求，主動(dòng)回應(yīng)客戶關(guān)切，擬于10月12日發(fā)布調(diào)整存量房貸利率操作事宜公告，于10月31日前統(tǒng)一批量調(diào)整。
此次調(diào)整力度多大？哪些家庭將受益？一文讀懂。
將惠及5000萬(wàn)戶家庭、1.5億人口
根據(jù)倡議，對(duì)于LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30基點(diǎn)的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30個(gè)基點(diǎn)，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
此次批量調(diào)整包含首套、二套及以上存量房貸，調(diào)整同樣包括去年已調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸。
目前，全國(guó)僅有北京、上海、深圳三地的新發(fā)放商業(yè)住房貸款保留政策利率下限。因此，除北京、上海、深圳的二套房存量房貸利率以外，其余城市都將享受此次批量調(diào)整紅利，存量房貸利率最低將調(diào)整至LPR減30個(gè)基點(diǎn)。北京、上海、深圳的二套及以上存量房，則可調(diào)整至當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放房貸利率政策下限。
從全國(guó)看，本次批量下調(diào)將惠及5000萬(wàn)戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出約1500億元。
具體到個(gè)人，以100萬(wàn)元、25年期、等額本息還款為例，調(diào)整后借款人每年將節(jié)約利息支出約5600元。
批量調(diào)整后個(gè)體房貸利率有差異
批量調(diào)整降低了存量房貸利率，后續(xù)利率如何浮動(dòng)則要看一個(gè)關(guān)鍵日期——重定價(jià)日。重定價(jià)后的具體利率，則將以定價(jià)日前最新LPR為基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。
以北京為例，目前2020年6月在北京購(gòu)買首套房的商業(yè)貸款利率為4.75%（LPR+55基點(diǎn)）。若重定價(jià)日為2025年1月1日，則該批房貸利率短期內(nèi)將在2024年10月31日前和2025年1月1日迎來(lái)兩次調(diào)整，具體為——
階段一：在10月31日前批量調(diào)整后，北京該批存量房貸利率將在4.2%的基礎(chǔ)上下調(diào)30個(gè)基點(diǎn)，降為3.9%；
階段二：到2025年1月1日后，其最新的存量房貸利率將變成2024年12月的LPR-30個(gè)基點(diǎn)。假設(shè)今年12月LPR依然為3.65%，明年1月1日房貸利率將變更為3.35%。
據(jù)悉，主要商業(yè)銀行原則上應(yīng)不晚于10月12日發(fā)布此次批量調(diào)整操作細(xì)則，及時(shí)回應(yīng)客戶關(guān)切。絕大多數(shù)借款人可通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無(wú)需到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理。
LPR加點(diǎn)幅度、重定價(jià)周期調(diào)整更靈活
目前來(lái)看，存量房貸利率水平主要在重定價(jià)后隨LPR進(jìn)行幅度變化。根據(jù)合同約定，存量房貸利率由LPR和加點(diǎn)幅度形成，在合同期保持不變。
但隨著利率市場(chǎng)化改革不斷深化、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，現(xiàn)行房貸利率定價(jià)機(jī)制也暴露出一些不足，人民群眾反映較為強(qiáng)烈，迫切需要調(diào)整優(yōu)化。
根據(jù)央行發(fā)布的最新公告，后續(xù)將進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時(shí)調(diào)整加點(diǎn)幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進(jìn)行批量調(diào)整，能夠漸進(jìn)有序緩釋矛盾，并維護(hù)合同嚴(yán)肅性。
同時(shí)，將取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動(dòng)利率房貸，與除房貸之外的其余浮動(dòng)利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價(jià)周期，使存量房貸利率及時(shí)反映定價(jià)基準(zhǔn)（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導(dǎo)。
為給借款人提供更多便利，自2024年10月起，央行將于每季度第一個(gè)月在其官方網(wǎng)站公布上個(gè)季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率，供銀行和借款人參考。