本報記者 陳瀟
7月25日，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，重點(diǎn)50城住房租售比為1：590，平均租金回報率達(dá)2.03%，較2023年年末監(jiān)測的1.96%上升7個百分點(diǎn)，平均租金回報率創(chuàng)下自2019年以來新高。
具體來看，2024上半年重點(diǎn)50城平均住房租金為33.29元/平方米/月，較2023年年末下降1.18%；平均住宅售價為19640元/平方米，較2023年年末下降4.65%，租金與住宅價格的偏離度逐步縮小。
2024年7月25日，包括工商銀行在內(nèi)的六家國有大行的兩年期、三年期、五年期定期存款（整存整取）利率均調(diào)降20個基點(diǎn)，分別降至1.45%、1.75%、1.80%。五年期定期存款（整存整�。├室迅鎰e“2字頭”。
從收益角度來看，這或意味著，當(dāng)前住房租金回報率已“跑贏”中短期存款利率。
“租金回報率的上升主要受到資產(chǎn)價格調(diào)整的影響，從資產(chǎn)配置的角度來看，租售比超過存款利率或意味著長期資產(chǎn)配置的機(jī)會出現(xiàn)。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示。
分城市來看，受益于相對較低的房價及較強(qiáng)的住房需求，高平均租金回報率城市以弱二線及三四線城市居多，其中，銀川、烏魯木齊、貴陽位居前三，平均租金回報率分別達(dá)4.58%、3.63%、3.44%。
對比來看，由于房價水平較高，部分重點(diǎn)一二線城市平均租金回報率反而偏低，如廈門平均租金回報率僅有1.32%，深圳平均租金回報率為1.61%、蘇州則為1.66%。
“部分高能級城市居民收入較高，同時高人口密度也導(dǎo)致高購房需求，進(jìn)而推高房價水平，對租金回報率產(chǎn)生壓制。而部分弱二線城市房價回調(diào)，進(jìn)而凸顯出高租金回報。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪對《證券日報》記者表示。
從城市租金回報率變化來看，2024上半年50城中有42城租金回報率上升，這也意味著，超8成城市平均租金回報率上升。
此外，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024上半年重點(diǎn)50城租金收入比（租金支出在居民收入中所占權(quán)重）為12.75%，較2023年回落0.62個百分點(diǎn)，意味著居民租房的壓力有所減輕。
值得一提的是，近年來，長租公寓作為房企業(yè)務(wù)方向之一，增長速度較快。例如，今年上半年，萬科公布的數(shù)據(jù)就顯示，公司公寓業(yè)務(wù)新項(xiàng)目拓展1.5萬間，比去年同期增長85.3%�，F(xiàn)管理租賃住房24.5萬間，繼續(xù)保持集中式長租公寓管理規(guī)模全國第一。其中，上半年拓展一線城市房間數(shù)11874間，占比80.6%。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于具有穩(wěn)定良好的收益，長租公寓可以平抑房企業(yè)績的波動性。同時，盡管部分二、三線城市租金回報率相對較高，但從人口流動的長期趨勢來看，一線城市的市場有更高的抗風(fēng)險性，也是部分房企的重點(diǎn)布局方向。