史奉楚
近日，“廣東肇慶市取消公攤”的話題沖上熱搜，尤其是公攤面積取消后是否會導致房價上漲，引發(fā)廣泛討論。據(jù)報道，肇慶市目前沒有取消住房公攤面積，只是要求“按套內(nèi)面積計價宣傳和銷售”，但這并不意味著業(yè)主不需要為公攤面積付費。當?shù)囟嗝慨a(chǎn)中介和樓盤銷售表示，尚未收到相關通知，對房價影響不大。
長期以來，我國普遍實行由購房者分攤部分共有建筑面積的做法。2001年起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人依法對其享有權利并承擔責任。按照這個規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的電梯、步梯、設備間、綠化等共有部分，也需要業(yè)主買單。
但不容忽視的問題是，近年來，一些地方的商品房公攤面積有擴大趨勢。這與商品房提檔升級、增加電梯數(shù)量、增加公共區(qū)域面積等因素有關，也與一些小區(qū)公攤面積計算不透明、開發(fā)商涉嫌暗箱操作等有關，甚至與相關標準缺失有關。
這種公攤面積成為“糊涂賬”，消費者買房時難以真實知曉，像拆盲盒那樣待到交房時才可窺知真相，直接影響甚至侵害了消費者權益。而且，因為公攤標準不明確、不透明，還容易形成道德風險。一是開發(fā)商把錢花到挑高門廳、室外裝潢方面，將小區(qū)打造得“高大上”，以刺激銷售并提高價格，誘導業(yè)主購買，并讓所有業(yè)主買單。二是開發(fā)商可以虛標公攤面積，譬如公共部分成本可能只占房屋總面積的20%，但開發(fā)商可以虛標為25%，以此多獲取5%收益，買房者和監(jiān)管部門難以查清。三是導致業(yè)主持久地被“收割”，如業(yè)主按照100平方米總面積繳納供暖費，實際享受的供暖面積只有70平方米，而電梯、小區(qū)綠化等公共部分則不需供暖，相當于30平方米的供暖費成了物業(yè)的額外利潤。
也有觀點認為，按建筑面積銷售是對業(yè)主的保護，因為公用部分也屬于業(yè)主所有，且無論按照哪種方法計算，業(yè)主都應為小區(qū)內(nèi)的共有部分買單。如果取消公攤面積，開發(fā)商可能通過調(diào)高房價來填補取消“公攤面積”的損失，但這并不意味著按“公攤面積”計價具有充分的合理性。實際上，按“套內(nèi)面積”計價對消費者保護的力度更大。大多數(shù)商品都是按照凈含量計價的，至少標明了凈含量，消費者不可能購買時什么都不知道，拆箱后方知箱子多少錢、酒的含量是多少。
故而，商品房按照“套內(nèi)面積”計價有著充分的理論基礎和現(xiàn)實意義。雖然按照“套內(nèi)面積”計價難免會導致單價上升，這也更容易被人們所接受。公共區(qū)域和公用設施是客觀存在的，且開發(fā)商不是慈善家，不會白送電梯、步梯、綠化等，但按“套內(nèi)面積”計價的最大優(yōu)勢，是消費者能夠清楚明白地知道預售房屋的實際面積，而不是像拆盲盒那樣憑運氣。
近年來，要求取消公攤面積、按套內(nèi)面積計價的呼聲一直不斷。雖然取消“公攤面積”涉及諸多利益，難度肯定較大，但只要是有利于購房者，有利于促進交易公平，都有必要探索嘗試，時機成熟時全面推進。即便一時難以取消“公攤面積”，也應厘清公攤區(qū)域和標準，設定最大比例、計算標準、測量方式等，以減少、封堵暗箱操作空間，同時在預售房屋時即明確“套內(nèi)面積”，依法充分保障消費者的知情權和選擇權。（北京青年報）