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                  規(guī)范房屋公攤面積探索不妨更多些

                  2024-05-08 09:27:02

                  來源:北京青年報

                    史奉楚

                    近日,“廣東肇慶市取消公攤”的話題沖上熱搜,尤其是公攤面積取消后是否會導致房價上漲,引發(fā)廣泛討論。據(jù)報道,肇慶市目前沒有取消住房公攤面積,只是要求“按套內(nèi)面積計價宣傳和銷售”,但這并不意味著業(yè)主不需要為公攤面積付費。當?shù)囟嗝慨a(chǎn)中介和樓盤銷售表示,尚未收到相關通知,對房價影響不大。

                    長期以來,我國普遍實行由購房者分攤部分共有建筑面積的做法。2001年起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定,商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權,分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權,買受人依法對其享有權利并承擔責任。按照這個規(guī)定,小區(qū)內(nèi)的電梯、步梯、設備間、綠化等共有部分,也需要業(yè)主買單。

                    但不容忽視的問題是,近年來,一些地方的商品房公攤面積有擴大趨勢。這與商品房提檔升級、增加電梯數(shù)量、增加公共區(qū)域面積等因素有關,也與一些小區(qū)公攤面積計算不透明、開發(fā)商涉嫌暗箱操作等有關,甚至與相關標準缺失有關。

                    這種公攤面積成為“糊涂賬”,消費者買房時難以真實知曉,像拆盲盒那樣待到交房時才可窺知真相,直接影響甚至侵害了消費者權益。而且,因為公攤標準不明確、不透明,還容易形成道德風險。一是開發(fā)商把錢花到挑高門廳、室外裝潢方面,將小區(qū)打造得“高大上”,以刺激銷售并提高價格,誘導業(yè)主購買,并讓所有業(yè)主買單。二是開發(fā)商可以虛標公攤面積,譬如公共部分成本可能只占房屋總面積的20%,但開發(fā)商可以虛標為25%,以此多獲取5%收益,買房者和監(jiān)管部門難以查清。三是導致業(yè)主持久地被“收割”,如業(yè)主按照100平方米總面積繳納供暖費,實際享受的供暖面積只有70平方米,而電梯、小區(qū)綠化等公共部分則不需供暖,相當于30平方米的供暖費成了物業(yè)的額外利潤。

                    也有觀點認為,按建筑面積銷售是對業(yè)主的保護,因為公用部分也屬于業(yè)主所有,且無論按照哪種方法計算,業(yè)主都應為小區(qū)內(nèi)的共有部分買單。如果取消公攤面積,開發(fā)商可能通過調(diào)高房價來填補取消“公攤面積”的損失,但這并不意味著按“公攤面積”計價具有充分的合理性。實際上,按“套內(nèi)面積”計價對消費者保護的力度更大。大多數(shù)商品都是按照凈含量計價的,至少標明了凈含量,消費者不可能購買時什么都不知道,拆箱后方知箱子多少錢、酒的含量是多少。

                    故而,商品房按照“套內(nèi)面積”計價有著充分的理論基礎和現(xiàn)實意義。雖然按照“套內(nèi)面積”計價難免會導致單價上升,這也更容易被人們所接受。公共區(qū)域和公用設施是客觀存在的,且開發(fā)商不是慈善家,不會白送電梯、步梯、綠化等,但按“套內(nèi)面積”計價的最大優(yōu)勢,是消費者能夠清楚明白地知道預售房屋的實際面積,而不是像拆盲盒那樣憑運氣。

                    近年來,要求取消公攤面積、按套內(nèi)面積計價的呼聲一直不斷。雖然取消“公攤面積”涉及諸多利益,難度肯定較大,但只要是有利于購房者,有利于促進交易公平,都有必要探索嘗試,時機成熟時全面推進。即便一時難以取消“公攤面積”,也應厘清公攤區(qū)域和標準,設定最大比例、計算標準、測量方式等,以減少、封堵暗箱操作空間,同時在預售房屋時即明確“套內(nèi)面積”,依法充分保障消費者的知情權和選擇權。(北京青年報)

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