擺脫母公司影響 物企走向更“獨立”

　　部分物企來自第三方市場化物業(yè)占比超8成，收入占比提升

　　在地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整之際，多家物企也在試圖減少對于地產(chǎn)母公司的依賴，加速獨立化進(jìn)程。

　　據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，物業(yè)百強企業(yè)第三方管理面積占比達(dá)到54.53%，已連續(xù)三年超過50%。而保利物業(yè)、華潤萬象生活、雅生活服務(wù)、中海物業(yè)等上市物企，來自第三方的在管面積也延續(xù)了提升態(tài)勢，進(jìn)一步減少了對母公司的依賴。

　　那么，隨著2023年各大物企年報的發(fā)布，各大物企“獨立化”進(jìn)程如何？是否已經(jīng)走出獨立行情？

　　雅生活等市場化程度高

　　面對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)承壓，物企或主動或被動擺脫關(guān)聯(lián)方依賴，強化自身內(nèi)生增長能力，加大力度進(jìn)行市場外拓。

　　以2023年年報數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，漸苒研究院選取已披露相關(guān)數(shù)據(jù)的26家上市物企數(shù)據(jù)來看，和泓服務(wù)、雅生活、康橋悅生活的第三方市場化物業(yè)占比分別為84.20%、83.30%和80.00%，是三家市場化程度最高的物企代表。此外，世茂服務(wù)、永升服務(wù)、時代鄰里、第一服務(wù)、東原仁知服務(wù)、招商積余等物企的第三方市場化物業(yè)占比也較高。

　　作為行業(yè)較早開啟獨立市場化拓展的物業(yè)企業(yè)，永升服務(wù)方面表示，2023年，公司通過擴大外部多元客戶，錄得來自第三方項目基礎(chǔ)物業(yè)管理收入31.77億元，第三方拓展面積在年度合約建筑面積中的比例達(dá)72%，其中招投標(biāo)新增規(guī)模超過4100萬平方米。

　　同時，世茂服務(wù)也在去年進(jìn)一步加大了第三方面積拓展。截至2023年末，世茂服務(wù)在管建筑面積為2.5億平方米，合約建筑面積為3.3億平方米，其中來自第三方的在管建筑面積為1.89億平方米，占比75.4%；來自第三方的合約建筑面積為2.56億平方米，占比為76.9%。

　　雖然第三方外拓面積逐步增加，但是，從去年實際情況來看，物企在市場外拓方面也面臨困局。漸苒研究院首席研究員、物商云聯(lián)合創(chuàng)始人湯曉晨指出：“上市物企第三方在管面積占比整體呈上升趨勢，但就具體企業(yè)而言，每年關(guān)聯(lián)方交付面積和第三方拓展面積此消彼長，第三方在管面積占比在整體上升的同時也存在波動。2023年也有部分企業(yè)由于新增市拓的結(jié)構(gòu)變化，導(dǎo)致第三方在管面積占比出現(xiàn)減少。隨著存量市場競爭的加劇，物企繼續(xù)提升第三方在管面積占比的動作確實也存在壓力�！�

　　對此，中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟指出：“一方面，2023年并購市場冷淡，高速外拓的方式不可持續(xù)；另一方面，市場競標(biāo)難度大，競爭激烈，外拓節(jié)奏有所放慢。長期看，市場外拓能力必然成為百強企業(yè)未來發(fā)展的核心競爭力，如何突破市場外拓困境，持續(xù)強化第三方拓展能力，成為企業(yè)面臨的一項重要課題�！�

　　收入不再依賴關(guān)聯(lián)方

　　隨著第三方外拓面積的提升，部分物企在收入上也逐漸擺脫對單一母集團(tuán)的依賴，走出了相對于地產(chǎn)母公司的獨立行情。

　　以融創(chuàng)服務(wù)為例，2023年，融創(chuàng)服務(wù)來自關(guān)聯(lián)方的收入約5.7億元，同比下降55.6%，占總收入比例下降至8.1%；來自第三方的收入同比增長10.2%至約64.39億元，占總收入比例為91.9%，成為其收入的主要來源。

　　牛曉娟指出：“銀城生活服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等物業(yè)企業(yè)獨立第三方收入占比超過九成，逐漸擺脫了關(guān)聯(lián)方的不利影響；越秀服務(wù)的獨立第三方收入占比也提升至五成以上，企業(yè)獨立性持續(xù)提升�！�

　　物企走出獨立行情對于其自身發(fā)展具有重要意義。比如，當(dāng)下部分房企出險，如果高度依賴母公司的話，那么，出險房企關(guān)聯(lián)的物企就首當(dāng)其沖受到影響。

　　對于物企增強獨立性的必要性，湯曉晨認(rèn)為：“一方面是在地產(chǎn)不景氣的情況下，盡量擺脫市場上因其依賴母公司而帶來的質(zhì)疑；另一方面市場化拓展也是企業(yè)面向開放市場取得持續(xù)增長的必要動作。”

　　“物業(yè)企業(yè)提升獨立性的原因可以歸納為兩類，一類是被動原因，部分物業(yè)企業(yè)的地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方已經(jīng)出險，關(guān)聯(lián)方項目供給大幅下降，這些企業(yè)不得不通過獨立自主的第三方市場化業(yè)務(wù)來維系生存。”牛曉娟表示，“另一類源于物業(yè)企業(yè)主動探索轉(zhuǎn)型，更多的物業(yè)企業(yè)關(guān)聯(lián)方雖然沒有直接出險，但面對房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)承壓的情況，這些企業(yè)選擇主動擺脫關(guān)聯(lián)方依賴，加大力度進(jìn)行市場外拓，以強化自身內(nèi)生增長能力。”

　　以世茂服務(wù)為例，雖然世茂集團(tuán)債務(wù)危機未解，但是，世茂服務(wù)業(yè)績已經(jīng)走出相對獨立行情。根據(jù)2023年年報顯示，世茂服務(wù)2023年實現(xiàn)營收82.03億元，歸母凈利潤2.73億元，而2022年為虧損9.27億元，成功實現(xiàn)了扭虧為盈。而世茂服務(wù)正是早先發(fā)力布局第三方業(yè)務(wù)，加大多元化擴張的代表物企。

　　同時，部分物企也在去地產(chǎn)化，旭輝永升服務(wù)2023年在公司名稱中“刪掉”了旭輝標(biāo)簽，更名為“永升服務(wù)”。

　　雖然部分物企擺脫對單一地產(chǎn)公司的依賴，走出了獨立于母公司之外的發(fā)展路徑，但是，物企作為房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的上下游行業(yè)，從整個行業(yè)來看，依然與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)。對此，萬物云董事長朱保全在萬物云2023年度業(yè)績發(fā)布會上就直言：“到目前為止，市場上的物業(yè)企業(yè)，包括萬物云在內(nèi)其實都沒有走出獨立行情，都跟著房地產(chǎn)在變�！�

　　對此，湯曉晨建議：“當(dāng)前，物企進(jìn)行獨立發(fā)展的難點在于存量市場競爭激烈，物企需要在企業(yè)品牌、服務(wù)能力、市場團(tuán)隊、項目資源等多方面綜合發(fā)力，才能有所突破。建議企業(yè)找準(zhǔn)細(xì)分領(lǐng)域，培育差異化服務(wù)能力，以穩(wěn)健的步伐拓展項目，避免盲目擴張�！�

　　采寫/新京報記者 徐倩

　　來源：新京報