減少收并購 物管行業(yè)步入低速增長時代

　　2023年上市物企合約面積增速顯著下降，行業(yè)重回“微利+現(xiàn)金流”模式

　　2023年，上市物業(yè)企業(yè)以往高速外拓的節(jié)奏有所放慢，物企合約面積增速顯著下降，收并購市場表現(xiàn)冷淡。歸結(jié)原因，除了受到房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)母公司交付的影響，在物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型周期下，物企告別盲目擴(kuò)張，市場拓展更加謹(jǐn)慎，甚至對于虧損、低質(zhì)的管理項目選擇割舍退出。物管行業(yè)開始步入低速增長時代，重回“微利+現(xiàn)金流”模式。

　　而未來，在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險逐漸出清后，物企收并購能否重啟？收并購與以往相比將呈現(xiàn)怎樣的趨勢？

　　合約面積增速顯著下降

　　2023年，房地產(chǎn)市場的整體下行對物業(yè)企業(yè)的儲備面積產(chǎn)生了不利影響。未來在保持管理面積持續(xù)增長以及項目拓展方面將面臨較大壓力。與此同時，物業(yè)管理業(yè)告別盲目擴(kuò)張，顯著放緩發(fā)展腳步，管理規(guī)模增速進(jìn)一步下降。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年，港股上市物企在管面積均值約為1.50億平方米，同比增長11.94%，相比之下，2022年在管面積增速則為99.94%；2023年，港股上市物企合約面積均值約1.99億平方米，同比增長僅1.02%，相比之下，2022年合約面積則為18.67%。由此可見，增速均顯著低于此前年份水平。

　　對于當(dāng)前物企減少收并購、謹(jǐn)慎拓展的原因，建誠晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模以及竣工規(guī)模持續(xù)大幅減少，導(dǎo)致以往物企新增面積中占比最大的新開發(fā)項目規(guī)模持續(xù)減少。又由于地產(chǎn)行業(yè)下行影響，部分上市物企來自母公司的壞賬計提增多，甚至還通過各種方式給母公司“輸血”，造成上市物企現(xiàn)金流也趨于緊張，減緩了并購?fù)卣共椒ァ?/p>

　　另外，“一些建筑年代較早項目，由于業(yè)主維權(quán)意識增強(qiáng)，物業(yè)費上漲困難，但項目投入持續(xù)加大，上市物企也減緩了這類項目的拓展速度。”苑承建說。

　　漸苒研究院首席研究員、物商云聯(lián)合創(chuàng)始人湯曉晨表示，目前各行業(yè)以現(xiàn)金為王，均減少收并購計劃。另外，物管行業(yè)規(guī)模為王的模式遭遇挑戰(zhàn)，一些頭部物企的巨大規(guī)模并沒有帶來預(yù)期的更高利潤，反而造成利潤下滑、品牌受損。因此，過往盲目收并購的模式不再受到組織支持。

　　中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟則將物業(yè)企業(yè)管理面積增速下降歸結(jié)為三個方面：其一，物業(yè)企業(yè)有所舍取，主動退出部分效益不佳的項目，對管理面積的增長產(chǎn)生影響；其二，年內(nèi)并購市場冷淡，快速擴(kuò)規(guī)模手段難以持續(xù)；其三，行業(yè)由增量市場轉(zhuǎn)為存量市場，競爭更為激烈，市場拓展內(nèi)卷嚴(yán)重。

　　物管企業(yè)謹(jǐn)慎“買買買”

　　與以往相比，2023年，物企也不再大肆“買買買”，甚至一些物企出于經(jīng)營效益考慮主動退出部分“拖后腿”項目，以質(zhì)量置換數(shù)量，提升留存項目的效益水平。還有部分物業(yè)企業(yè)年內(nèi)部分項目到期未能續(xù)約而自動終止，當(dāng)新增項目不能完全覆蓋減少項目時，管理面積出現(xiàn)減少趨勢。

　　據(jù)克而瑞研究院分析，在過往規(guī)模導(dǎo)向下，企業(yè)收購了大量低盈利或虧損的項目。隨著利潤的下滑，企業(yè)對項目的運營提出了更高的要求，物企正主動大批量退出低質(zhì)項目。公開資料顯示，企業(yè)退出的項目主要分為四類，一是無利潤或低利潤的項目；二是只有微利但無現(xiàn)金流的項目；三是管理難度大或不在企業(yè)深耕區(qū)域的項目；四是管理成本高的項目。

　　據(jù)公開資料顯示，2023年，終止并購的案例時有發(fā)生，體現(xiàn)了收購方對理性并購、標(biāo)的質(zhì)量及性價比等多方面的考量。比如，碧桂園服務(wù)終止收購合富輝煌10.63%股權(quán)、華潤萬象生活終止收購祥生物業(yè)100%股權(quán)、中海物業(yè)宣布終止收購關(guān)聯(lián)公司100%股權(quán)等。

　　除了終止收購之外，以濱江服務(wù)、銀城生活服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)等為代表的企業(yè)則變更或下調(diào)并購準(zhǔn)備金。

　　而從物業(yè)收并購規(guī)模來看，據(jù)克而瑞研究院不完全統(tǒng)計，2023年上市物企收并購數(shù)量為42起，同比下降21%，披露收并購金額約33.73億元，同比下降68%。由此可見，行業(yè)逐步擺脫“規(guī)模依賴”，積極尋求高質(zhì)量增長。而此前大規(guī)模收并購帶來的壞賬風(fēng)險并未完全消除，資產(chǎn)減值計提依然存在，在未遇到合適標(biāo)的的情況下暫不進(jìn)行收并購。

　　2023年以來，收并購市場進(jìn)一步降溫，物企對待并購的態(tài)度更為謹(jǐn)慎，這已成為業(yè)內(nèi)的共識。另據(jù)中指研究院分析，并購案例的金額普遍較小，絕大多數(shù)不超過1億元；“規(guī)模型”并購減少，并購標(biāo)的主要聚焦環(huán)衛(wèi)、餐飲、科技類公司，實現(xiàn)更精準(zhǔn)的“物業(yè)+”。

　　其中，2023年，關(guān)于科技服務(wù)和環(huán)衛(wèi)服務(wù)的收并購4起，餐飲服務(wù)2起。如保利物業(yè)去年10月份收購芯智慧科技40%股權(quán)，金科服務(wù)去年收購上海荷特寶配餐服務(wù)有限公司、重慶韻涵餐飲文化有限公司等，借此不斷拓展專業(yè)化服務(wù)，增強(qiáng)競爭力。

　　未來收并購更趨向于業(yè)務(wù)協(xié)同

　　物企收并購與以往單純規(guī)模增長不同，市場趨勢也在發(fā)生變化。對此，湯曉晨認(rèn)為，住宅類收并購減少，更多傾向于非住宅類；同時，大型收并購項目減少，更多傾向于針對性補(bǔ)足地方或賽道優(yōu)勢；收并購估值下滑，營收、利潤等財務(wù)對賭要求更高。

　　“收購的目標(biāo)項目普遍傾向于次新房或規(guī)模較大的項目，另一方面整體估值出現(xiàn)明顯下降�！痹烦薪ㄈ缡潜硎�。

　　對于未來物業(yè)企業(yè)間的收并購，萬物云董事長朱保全認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)并購在3年前很熱，現(xiàn)在突然降溫，未來還會再起步。在2023年業(yè)績發(fā)布會上，萬物云管理層表示，萬物云還會密切關(guān)注并購合作的機(jī)會，堅持并購服務(wù)戰(zhàn)略。針對歷史上并購合作項目持續(xù)復(fù)盤，去年對不符合戰(zhàn)略方向的股權(quán)合作項目果斷“修剪”，符合戰(zhàn)略方向的，積極增持尋求并表。同業(yè)并購已經(jīng)進(jìn)入新的階段，公司將繼續(xù)保持謹(jǐn)慎而積極的態(tài)度，尋找符合戰(zhàn)略發(fā)展的合作機(jī)會。

　　在深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會秘書長張紅喜看來，二級市場價格與一級市場價值倒掛，資本市場上的收并購行動將重新活躍。收并購的目標(biāo)，更趨向于業(yè)務(wù)協(xié)同，而非單純的規(guī)模，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將成為可能。

　　張紅喜還提到，隨著房地產(chǎn)市場風(fēng)險的出清，物業(yè)管理行業(yè)將重回“牛市”，資本將會集聚，倒逼行業(yè)出現(xiàn)變革。

　　當(dāng)前，物企轉(zhuǎn)型期的方向是行業(yè)關(guān)注的焦點。苑承建表示，物企首先是要做大做強(qiáng)主業(yè)，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。此外，要積極拓展基于在管項目客戶的新業(yè)務(wù)模式，比如資產(chǎn)管理、養(yǎng)老服務(wù)、城市管理服務(wù)等，提高經(jīng)營效率，實現(xiàn)從傳統(tǒng)物企向現(xiàn)代化服務(wù)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。

　　在湯曉晨看來，物企的主要突破方向在To C(即對消費者)的社區(qū)增值服務(wù)，包括零售、存量美居、家政、旅游等；以及To B(即對企業(yè))類增值服務(wù)，包括團(tuán)餐、工程、企業(yè)行政服務(wù)等FM領(lǐng)域。未來物企在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域很難有較大改變，但在專業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的成長機(jī)會較大。

　　采寫/新京報記者 袁秀麗

　　來源：新京報