回購+拓展賽道 上市物企努力修復(fù)市值

　　多家物企回購股份加強市值管理，科技創(chuàng)新和增值服務(wù)賽道的突破也將起到重要作用

　　房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險仍在出清，關(guān)聯(lián)度較高的物業(yè)行業(yè)也處于調(diào)整期。2023年，物管行業(yè)并未出現(xiàn)觸底反彈，而是繼續(xù)探底，表現(xiàn)為股價、市值雙雙下行，物企上市之路愈加艱難。在此背景之下，眾多上市物業(yè)企業(yè)采用回購股份來加強市值管理。

　　2024年，國資委將市值管理納入中央企業(yè)負責(zé)人業(yè)績考核。市值管理成為上市物業(yè)企業(yè)重點關(guān)注方向。那么，上市物企的市值如何修復(fù)？未來物企在資本市場的發(fā)展前景預(yù)期如何？

　　上市數(shù)量創(chuàng)近六年新低

　　2023年，資本市場“寒意”明顯，聯(lián)交所對物企的上市審核及管理更加嚴格，企業(yè)上市意愿低迷。據(jù)中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟介紹，2023年，物業(yè)管理行業(yè)IPO熱度進一步降低，年內(nèi)新增上市公司僅兩家，分別是眾安智慧生活和潤華服務(wù)，募集資金總額約2.4億港元。上市物企數(shù)量及募集資金總額均創(chuàng)近六年來新低，回落至2015年的水平。

　　另據(jù)克而瑞研究院信息顯示，潤華服務(wù)和眾安智慧生活，自2021年籌劃上市以來均經(jīng)歷了3次遞表，上市平均用時達到661天，較2022年6家新上市物企平均用時延長了367天，萬達商管在歷經(jīng)4次遞表后仍未闖關(guān)成功，上市之路坎坷。

　　資本市場寒冬，物企上市意愿急轉(zhuǎn)直下。公開資料顯示，2023年新遞表企業(yè)僅4家，且其中3家為國資背景，唯一一家民企明喆集團也于2023年12月12日撤回了發(fā)行上市申請文件，而泓盈服務(wù)在2023年6月25日發(fā)布招股書后，2024年3月15日，再次在港交所發(fā)布招股書。今年4月24日，才順利通過港交所上市聆訊，其是長沙市一家國有城市服務(wù)及運營提供商。

　　是否還熱衷登陸資本市場？

　　漸苒研究院首席研究員、物商云聯(lián)合創(chuàng)始人湯曉晨認為，當(dāng)前及接下來一段時間仍會有物業(yè)公司上市，主要會以地方國資物企、大型非關(guān)聯(lián)地產(chǎn)物企為主，但由于體量都較小，不會對整體市場產(chǎn)生太大影響。

　　牛曉娟表示，2024年，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，尤其地方國資背景物業(yè)企業(yè)，仍在尋求奔赴資本市場的機會，以實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值及組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化。其中，泓盈運服已經(jīng)順利通過港交所上市聆訊，深業(yè)運營、經(jīng)發(fā)物業(yè)仍在IPO進程中，且于2月份均已獲得中國證監(jiān)會發(fā)布的境外上市備案通知書，3月均已再次向港交所遞交招股書，這些企業(yè)在2024年年內(nèi)有望登陸港交所主板市場，市場信心或?qū)⒊霈F(xiàn)回暖狀況。

　　建誠晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建也認為，“物業(yè)企業(yè)仍會積極追求上市，但估值將會繼續(xù)下行�！�

　　市值均值跌幅近50%

　　近兩年，上市物業(yè)企業(yè)一直面臨市值下行的挑戰(zhàn)。2023年資本市場市值下跌明顯，整個物業(yè)行業(yè)仍舊處于修復(fù)期。

　　據(jù)牛曉娟介紹，物業(yè)板塊自2023年以來，總市值仍處在波動下行趨勢。截至2023年最后一個交易日收盤，65家物業(yè)上市公司市值之和為2384.42億元，市值均值約36.68億元。相比而言，2022年58家物業(yè)上市公司市值之和為4170.15億元，市值均值約71.9億元，無論是市值總和還是市值均值，均出現(xiàn)大幅下降。其中，市值均值跌幅達到48.98%。

　　在個股股價上，據(jù)克而瑞研究院統(tǒng)計，截至2023年12月31日，僅京城佳業(yè)、宋都服務(wù)、鑫苑服務(wù)3家相對年初股價略有上漲，企業(yè)股價整體下挫，股價均值由年初的6.79港元/股下降至4.25港元/股，降幅達到37.2%。從不同類型企業(yè)收盤價漲跌幅來看，國資物企和民營物企股價較年初跌幅分別為35.0%、42.5%，民營物企股價整體振幅更大，國央企在此輪下行周期中的表現(xiàn)仍優(yōu)于民企。

　　需要關(guān)注的是，2023年仍是房企償債高峰年份，但市場銷售疲軟、企業(yè)融資不暢，物企反向“利益輸送”仍在上演。房地產(chǎn)暴露出來的風(fēng)險及“利益輸送”行為均給物企帶來負面的影響。

　　為了挽回市場信心，2023年，多家物企發(fā)起大筆回購，以表明對自身未來業(yè)績增長的確定性態(tài)度。克而瑞研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年共有10家上市物企回購259次，累計回購2.91億股，回購金額達10.10億元，回購次數(shù)、回購股數(shù)和回購金額均遠高于上年。2022年，上市物企回購92次，累計回購9919.68萬股，回購金額約3.98億元。

　　從企業(yè)回購策略來看，主要分為兩種，分別是以碧桂園服務(wù)為代表的低頻大額回購和以金科服務(wù)、綠城服務(wù)為代表的高頻小額回購。在克而瑞研究院分析人士看來，上市物企頻繁發(fā)起股票回購，向外界傳遞了對自身經(jīng)營情況的看好，展現(xiàn)了對行業(yè)前景和股價的信心，也向市場傳遞公司價值被低估的信號，這有利于改善公司的資本結(jié)構(gòu)，緩解投資者的擔(dān)憂，穩(wěn)定股價和市值，提振市場信心。

　　短期內(nèi)股價、市值仍然承壓

　　如何修復(fù)走低的市值，是每家物企都在思考的問題。對此，苑承建表示，對當(dāng)前上市物企來說，一方面要繼續(xù)提升管理規(guī)模，特別是優(yōu)質(zhì)次新項目，擴大管理規(guī)模的同時提高利潤率，實現(xiàn)主業(yè)的做大做強；二是要做好與開發(fā)母公司的應(yīng)收賬款管理和經(jīng)營獨立，減少開發(fā)母公司帶來的影響，特別是現(xiàn)金流影響；三是要積極拓展基于在管項目客戶的新業(yè)務(wù)模式，比如資產(chǎn)管理、養(yǎng)老服務(wù)、城市管理服務(wù)等，提高經(jīng)營效率，實現(xiàn)從傳統(tǒng)物企向現(xiàn)代化服務(wù)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。

　　湯曉晨表示，目前上市物企市值處于低谷，行業(yè)外圍因素占據(jù)主要地位，行業(yè)內(nèi)部因素占據(jù)次要地位。行業(yè)內(nèi)部因素是增量交付趨緩，受關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款拖累；基礎(chǔ)服務(wù)商業(yè)模式競爭激烈，利潤空間縮窄；更深層次的原因，是物企的第一曲線(物業(yè)服務(wù))和第二曲線(空間變現(xiàn))都遭遇暫時挫折。

　　“物業(yè)公司能不能再次贏得投資者目光，重新成為市值增長明星，依賴于物業(yè)公司在兩方面的突破是否成功：其一，科技突破能否真正帶來量化意義上的、可觀測的、持續(xù)的降本增效提升或?qū)ξ锕苄袠I(yè)商業(yè)模式的革新；其二，增值服務(wù)賽道能否‘跑’出來有價值的獨角獸公司。”湯曉晨認為，如果能因此贏得投資者目光，相信這樣的企業(yè)的股價、市值能夠再上一個臺階，市場也會對既有物業(yè)公司進行重估，讓優(yōu)秀的企業(yè)脫穎而出。

　　對于未來物企在資本市場的表現(xiàn)，苑承建預(yù)期，由于受到地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行影響，資本市場對物企認知轉(zhuǎn)為傳統(tǒng)行業(yè)、上市物企業(yè)績特別是利潤下滑等影響，目前資本市場對物業(yè)行業(yè)的熱度仍在下降中，預(yù)計仍會延續(xù)一段時間。

　　采寫/新京報記者 袁秀麗

　　來源：新京報