58家上市物企成績(jī)單：誰(shuí)盈利？誰(shuí)虧損？
2023年行業(yè)整體呈現(xiàn)營(yíng)收增幅放緩、增收不增利、加強(qiáng)現(xiàn)金流管理等特點(diǎn)
上市物企2023年年報(bào)披露已經(jīng)結(jié)束，營(yíng)收盈利表現(xiàn)如何？新京報(bào)根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)的58家上市物企數(shù)據(jù)進(jìn)行了縱向、橫向的對(duì)比分析，整體來(lái)看，2023年行業(yè)呈現(xiàn)營(yíng)收增幅放緩、增收不增利、部分企業(yè)虧損、加強(qiáng)現(xiàn)金流管理等特點(diǎn)。
上市物企盈利下降背后有哪些原因？對(duì)于業(yè)績(jī)改善，企業(yè)有哪些措施可用？
“碧萬(wàn)綠”收入位列前三
從營(yíng)收規(guī)模來(lái)看，2023年，物管行業(yè)呈現(xiàn)明顯分化的特點(diǎn)。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，58家上市物企中，第一名碧桂園服務(wù)營(yíng)收超過(guò)400億元，最后一名僅3.4億元，為中天服務(wù)。
頭部企業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，“碧萬(wàn)綠”取得收入的前三名。其中，2023年，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收426.1億元，同比增長(zhǎng)3%，營(yíng)收規(guī)模排名第一。其次是萬(wàn)物云，實(shí)現(xiàn)總收入約332億元，同比增長(zhǎng)10.2%。第三是綠城服務(wù)，收入173.9億元，同比增長(zhǎng)17.08%。不過(guò)，對(duì)比來(lái)看，第三名與前兩名差距較大。
第二梯隊(duì)的物企，收入規(guī)模在100億元-160億元，陣營(yíng)內(nèi)差距較小。其中，雅生活收入154.4億元，保利物業(yè)150.6億元，華潤(rùn)萬(wàn)象生活147.7億元，中海物業(yè)130.5億元，恒大物業(yè)124.9億元。
規(guī)模在50億元-100億元的物業(yè)企業(yè)有4家，分別為世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、永升服務(wù)、新城悅服務(wù)。
最后一梯隊(duì)物企收入規(guī)模在10億元以下，共17家，其中興業(yè)物聯(lián)、眾安智慧生活、祈福生活服務(wù)、燁星集團(tuán)、德商產(chǎn)投服務(wù)、中天服務(wù)的收入在3億元左右。
從上市物企營(yíng)收增速來(lái)看，2023年回落明顯�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，2023年，57家上市物企營(yíng)業(yè)收入總值為2784.40億元，均值為48.85億元，同比增長(zhǎng)14.34%，增速較上年同期下降4.7個(gè)百分點(diǎn)。
億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)的2023年54家物企披露總營(yíng)收為2718.97億元，同比增長(zhǎng)8.6%，增速較2022年同期的27.5%下滑了約18.9個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度整體較大。
對(duì)于收入增速下滑原因，億翰智庫(kù)分析，一方面是受到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下行影響，增量市場(chǎng)交付有所減少，另一方面是物企從重規(guī)模進(jìn)入重質(zhì)量階段；此外，增值服務(wù)收入也有所減少，同樣受上游房地產(chǎn)企業(yè)影響，物企主動(dòng)縮減非業(yè)主增值服務(wù)收入，同時(shí)業(yè)主增值服務(wù)開(kāi)展并不如設(shè)想中的順利。
具體來(lái)看，中指研究院統(tǒng)計(jì)的58家上市物企中，44家營(yíng)收實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，14家出現(xiàn)下降。增幅排在第一的是建發(fā)物業(yè)，同比增長(zhǎng)55.83%；其次是濱江服務(wù)，增幅41.69%；第三是蘇新服務(wù)，增幅35.73%。
降幅排在最后三位的是祈福生活服務(wù)、建業(yè)新生活、榮萬(wàn)家，分別同比下降9.88%、9.64%、9.08%。值得關(guān)注的是，規(guī)模排名靠前的世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)，營(yíng)收也出現(xiàn)下降。世茂服務(wù)營(yíng)收82.03億元，同比下降5.03%；融創(chuàng)服務(wù)營(yíng)收70.09億元，同比下降1.64%。此外，收入規(guī)模排在前20名的金科服務(wù)、合景悠活、遠(yuǎn)洋服務(wù)，營(yíng)收也都出現(xiàn)下滑。
行業(yè)整體增收不增利
從盈利表現(xiàn)來(lái)看，2023年物管行業(yè)整體是增收不增利，部分企業(yè)不僅利潤(rùn)下降，還出現(xiàn)虧損。
58家上市物企中，49家實(shí)現(xiàn)盈利，9家處于虧損狀態(tài)。其中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活以29.43億元的凈利潤(rùn)排名第一；其次是萬(wàn)物云，凈利潤(rùn)20.36億元；凈利潤(rùn)超過(guò)10億元的還有恒大物業(yè)、保利物業(yè)、中海物業(yè)。凈利潤(rùn)前十名的還有招商積余、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、永升服務(wù)，利潤(rùn)規(guī)模在5.2億-7.5億元。
9家虧損物企分別是燁星集團(tuán)、正榮服務(wù)、浦江中國(guó)、朗詩(shī)綠色生活、時(shí)代鄰里、融創(chuàng)服務(wù)、佳兆業(yè)美好、建業(yè)新生活、金科服務(wù)。其中金科服務(wù)虧損最多，其次是建業(yè)新生活、佳兆業(yè)美好。
年報(bào)顯示，2023年，金科服務(wù)凈虧損9.82億元，歸母凈虧損9.51億元。建業(yè)新生活虧損約5.78億元，2022年同期為5.71億元；歸屬于公司股東的年內(nèi)虧損約5.74億元，2022年同期為5.62億元。
從凈利潤(rùn)同比增速來(lái)看，58家物企中，刨除9家虧損企業(yè)，28家企業(yè)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)，21家同比下降。其中，增速最高的是建發(fā)物業(yè)，凈利潤(rùn)5.47億元，同比增長(zhǎng)117.79%；其次是第一服務(wù)控股，凈利潤(rùn)7015萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)38.78%；第三是華潤(rùn)萬(wàn)象生活，同比增長(zhǎng)32.96%。
凈利潤(rùn)同比負(fù)增長(zhǎng)的有眾安智慧生活、永升服務(wù)、星悅康旅、興業(yè)物聯(lián)、卓越商企服務(wù)、東原仁知服務(wù)、碧桂園服務(wù)等。其中，世茂服務(wù)降幅最大，凈利潤(rùn)3.17億元，同比下降136.13%；其次是鑫苑服務(wù)，同比下降108.41%；另外，弘陽(yáng)服務(wù)同比下降84.83%。
對(duì)于下降原因，弘陽(yáng)服務(wù)稱(chēng)，由于地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境的不利影響，特別是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)需求的減少和非業(yè)主增值服務(wù)收入的降低，非業(yè)主增值服務(wù)收入在報(bào)告期內(nèi)從2022年的約1.25億元大幅降至6690萬(wàn)元，降幅高達(dá)46.3%。
整體來(lái)看，2023年，上市物企增長(zhǎng)質(zhì)量有待提高。從行業(yè)層面來(lái)看，億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)的54家物企凈利潤(rùn)總額約為157.16億元，同比增長(zhǎng)6.8%，利潤(rùn)增速并未跑贏營(yíng)收增速。其中，共24家物企出現(xiàn)毛利潤(rùn)下滑。
利潤(rùn)下滑背后的原因是什么？深圳恒賽�？萍加邢薰�、深圳恒車(chē)通停車(chē)服務(wù)有限公司董事長(zhǎng)唐學(xué)斌表示，物業(yè)企業(yè)2023年利潤(rùn)下降，其實(shí)不是物業(yè)公司本身的問(wèn)題，而是以往物業(yè)公司所謂的盈利是不真實(shí)的，2023年只不過(guò)是逐步回到真實(shí)的狀態(tài)，當(dāng)然，也有一些物業(yè)企業(yè)進(jìn)行了大量收并購(gòu)，但實(shí)際上并沒(méi)有完成所收購(gòu)企業(yè)的融合，或者未能真正達(dá)到原來(lái)的收購(gòu)預(yù)期，導(dǎo)致大量計(jì)提商譽(yù)減值，這方面也是影響物業(yè)公司利潤(rùn)的一個(gè)方面。此外，還有一些物業(yè)公司和地產(chǎn)公司在資金、損失方面牽扯不清，這也導(dǎo)致了利潤(rùn)下降，而這可能是一個(gè)短時(shí)的現(xiàn)象。
此外，從盈利水平來(lái)看，過(guò)半上市物企毛利率同比下降。中指研究院統(tǒng)計(jì)的58家物企中，平均增速為-1.45%，其中，19家同比增幅為正，39家增幅為負(fù)，典型的增收不增利。具體來(lái)看，降幅最大的是德商產(chǎn)投服務(wù)，毛利率為26.84%，同比下降8.58個(gè)百分點(diǎn)；其次是榮萬(wàn)家，毛利率24.94%，同比下降6.95個(gè)百分點(diǎn)。
億翰智庫(kù)稱(chēng)，從利潤(rùn)率角度來(lái)看，上市物企毛利率、凈利率均出現(xiàn)一定程度的下跌，2023年平均毛利率約為20.25%，較2022年的22.92%下降約2.7個(gè)百分點(diǎn)，凈利率以及歸母凈利率相對(duì)保持穩(wěn)定。
萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全認(rèn)為，當(dāng)下，很多企業(yè)毛利下滑，其實(shí)就是財(cái)務(wù)報(bào)表的一次清洗，過(guò)去來(lái)自于關(guān)聯(lián)單位的業(yè)務(wù)比例高，毛利也高，關(guān)聯(lián)收入比例下降了，毛利自然下降了。
對(duì)于盈利水平的下降，深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張紅喜總結(jié)以下幾點(diǎn)原因：新入伙項(xiàng)目減少；成本逐年上升，但調(diào)價(jià)相當(dāng)困難；與開(kāi)發(fā)商有關(guān)的非業(yè)主增值服務(wù)大幅降低；老舊小區(qū)、“三供一業(yè)”(供水、供電、供熱及物業(yè)管理)以及城市服務(wù)等低毛利業(yè)務(wù)占比上升。
減值撥備致利潤(rùn)“失血”
值得關(guān)注的是，上市物企業(yè)績(jī)大幅縮水背后的一個(gè)主要原因，是對(duì)于關(guān)聯(lián)企業(yè)的減值撥備。受地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)性危機(jī)影響，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)上升，這些物企對(duì)應(yīng)收款等進(jìn)行大額減值撥備。
對(duì)于利潤(rùn)下降，碧桂園服務(wù)解釋的第一個(gè)原因就是關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備。其稱(chēng)，出于謹(jǐn)慎性原則，已就關(guān)聯(lián)方所欠的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行計(jì)提減值撥備約18億至23億元；對(duì)公司的商譽(yù)及其他無(wú)形資產(chǎn)減值計(jì)提約14億至18億元。
建業(yè)新生活公告也指出，虧損原因主要是對(duì)貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)和金融資產(chǎn)增加減值撥備，以及調(diào)整和縮減向非業(yè)主業(yè)務(wù)板塊提供的增值服務(wù)規(guī)模，導(dǎo)致該分部收入和盈利能力下降。
據(jù)了解，2023年，建業(yè)新生活貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)減值撥備達(dá)13.08億元，同比大增548.41%。高額減值因此成為公司2023年利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧的主要原因。
此外，弘陽(yáng)服務(wù)利潤(rùn)顯著下降，主要因房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)，導(dǎo)致對(duì)關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提減值準(zhǔn)備大幅增加。數(shù)據(jù)顯示，弘陽(yáng)服務(wù)2023年計(jì)提減值達(dá)1719.9萬(wàn)元，較2022年的927.4萬(wàn)元同比增長(zhǎng)85.42%。
還有雅生活，2023年產(chǎn)生的商譽(yù)減值虧損達(dá)到4.3億元；貿(mào)易及其他應(yīng)收款減值撥備達(dá)到5.4億元，同比增長(zhǎng)14.9%。
雅生活指出，凈利潤(rùn)下滑的原因，一是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，非周期業(yè)務(wù)(物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)和城市服務(wù))占比提升及運(yùn)營(yíng)成本上升；二是出于謹(jǐn)慎性原則，對(duì)貿(mào)易及其他應(yīng)收項(xiàng)及商譽(yù)計(jì)提減值撥備。
中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟分析稱(chēng)，2023年，部分企業(yè)關(guān)聯(lián)方面臨流動(dòng)性困境，導(dǎo)致企業(yè)對(duì)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備大幅增加，壞賬風(fēng)險(xiǎn)加大，利潤(rùn)“失血”。不過(guò)，商譽(yù)及無(wú)形資產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比重下降，商譽(yù)減值對(duì)物企利潤(rùn)的沖擊減弱，但企業(yè)出于謹(jǐn)慎考慮，計(jì)提商譽(yù)減值準(zhǔn)備，對(duì)利潤(rùn)的影響仍需時(shí)間消化。其中，國(guó)企憑借穩(wěn)定關(guān)聯(lián)方的加持，受減值影響較低，利潤(rùn)及利潤(rùn)率仍有保障。
牛曉娟進(jìn)一步稱(chēng)，為了減輕企業(yè)的減值撥備與計(jì)提的影響，物企仍需進(jìn)一步提升自身的獨(dú)立性，逐漸以市場(chǎng)化原則處理與關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)往來(lái)；項(xiàng)目來(lái)源更加多元，通過(guò)招投標(biāo)、合資合作、并購(gòu)等方式，降低關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目供給占比，使業(yè)務(wù)開(kāi)展更加科學(xué)合理。
注重加強(qiáng)現(xiàn)金流管理
現(xiàn)金流是企業(yè)的生命線，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)遭遇現(xiàn)金流挑戰(zhàn)，違約不斷，對(duì)于關(guān)聯(lián)度較高的物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，有了前車(chē)之鑒，對(duì)于現(xiàn)金流的管理與重視都在2023年加強(qiáng)。
在2023年物企業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，“經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流”成為高頻詞之一。億翰智庫(kù)以發(fā)布年報(bào)數(shù)據(jù)的54家物企為樣本，行業(yè)內(nèi)的流動(dòng)比率均值約為1.86，處于良好的合理區(qū)間。其中52家物企的流動(dòng)比率大于1，證明了物企在去周期化背景下的優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)效率和盈利質(zhì)量。
克而瑞顯示，披露數(shù)據(jù)的57家上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物均值為22.8億元，較同期增長(zhǎng)10.4%，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，7成以上的企業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物提升。
其中，萬(wàn)物云現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物最高，為157.45億元；其次是華潤(rùn)萬(wàn)象生活，為156.33億元；第三是碧桂園服務(wù)，為126.37億元。
從經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額表現(xiàn)來(lái)看，企業(yè)安全系數(shù)也正在提高。多家上市物企盈余保障倍數(shù)超過(guò)1，如世茂服務(wù)該比例高達(dá)3.25。
即便如此，仍要關(guān)注應(yīng)收賬款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。從整體情況來(lái)看，克而瑞統(tǒng)計(jì)的55家上市物企應(yīng)收賬款均值為16.38億元，同比增長(zhǎng)13.45%，較上年同期下降19.9個(gè)百分點(diǎn)，但仍高于營(yíng)收增速(7.19%)。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)提升仍是普遍現(xiàn)象，下降的企業(yè)不足2成，應(yīng)收賬款回收難度依然較大，壞賬風(fēng)險(xiǎn)依然存在。
以建業(yè)新生活為例，2023年，其來(lái)自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)規(guī)模約16.94億元，占總規(guī)模比例約57.01%，雖然呈下降趨勢(shì)，但是這個(gè)比例仍然較高，業(yè)績(jī)未能擺脫地產(chǎn)公司的影響。
牛曉娟指出，總體來(lái)看，隨著企業(yè)獨(dú)立性的進(jìn)一步提升，在經(jīng)歷了前兩年大額計(jì)提減值后，2023年金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)等企業(yè)計(jì)提減值情況均有所好轉(zhuǎn)，應(yīng)收賬款對(duì)物業(yè)企業(yè)帶來(lái)的壞賬風(fēng)險(xiǎn)總體可控。
未來(lái)應(yīng)多渠道提升業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)
對(duì)于未來(lái)，有業(yè)內(nèi)人士分析，物企整體盈利水平仍將持續(xù)下降。那么，物企應(yīng)該如何提升毛利率、凈利率水平？
張紅喜建議，構(gòu)建服務(wù)價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，帶動(dòng)物業(yè)費(fèi)價(jià)格適當(dāng)調(diào)整；加大拓展新項(xiàng)目和新業(yè)務(wù)力度，強(qiáng)化規(guī)模效應(yīng)；利用技術(shù)手段降低服務(wù)成本；做強(qiáng)業(yè)主增值服務(wù)。
展望未來(lái)，牛曉娟認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，需要重視多元業(yè)態(tài)、科技應(yīng)用以及人才梯隊(duì)建設(shè)。從行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，做好基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，各項(xiàng)增值服務(wù)和創(chuàng)新服務(wù)依然是物業(yè)企業(yè)必須攻克的領(lǐng)域，尤其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代后，如何充分發(fā)掘物業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步激活多元賽道潛力，是行業(yè)面臨的重要課題，包括社區(qū)增值服務(wù)以及城市服務(wù)、IFM(綜合設(shè)施管理)等創(chuàng)新型業(yè)務(wù)。
牛曉娟進(jìn)一步指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要順勢(shì)而為，積極擁抱科技，將新技術(shù)不斷應(yīng)用于管理和服務(wù)，結(jié)合不同業(yè)態(tài)的特殊性分類(lèi)別輸出不同的解決方案，不斷打破服務(wù)邊界，滿足不同業(yè)態(tài)的物業(yè)管理需求，開(kāi)啟“智慧物管”新時(shí)代。
牛曉娟表示，隨著行業(yè)發(fā)展節(jié)奏放緩，由高速發(fā)展轉(zhuǎn)為高質(zhì)量發(fā)展，企業(yè)對(duì)于人員素質(zhì)和能力提出了更高要求。好的服務(wù)是優(yōu)秀的員工在實(shí)踐工作中磨練出來(lái)的，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與員工的素質(zhì)息息相關(guān)，物業(yè)企業(yè)需要通過(guò)精簡(jiǎn)、優(yōu)化現(xiàn)有員工團(tuán)隊(duì)，招聘更多專(zhuān)業(yè)人才，實(shí)現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及員工素質(zhì)的提升，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展積蓄能量。
“總體來(lái)看，物管行業(yè)雖然步入低速增長(zhǎng)時(shí)代，但仍充滿機(jī)遇。未來(lái)，物企仍將順勢(shì)而為，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，引領(lǐng)行業(yè)朝著更加健康、可持續(xù)的方向發(fā)展�！迸跃暾f(shuō)。
采寫(xiě)/新京報(bào)記者 段文平
來(lái)源：新京報(bào)