作者：亓寧
購(gòu)房需求回暖節(jié)奏偏慢，樓市仍在觸底，降低購(gòu)房成本仍是各地因城施策的重點(diǎn)。
4月15日，鄭州市住房公積金管理中心就“商轉(zhuǎn)公”事項(xiàng)向社會(huì)公開征求意見，并在文件中提供了兩種“商轉(zhuǎn)公”轉(zhuǎn)換方式。自去年以來(lái)，已有數(shù)十城出臺(tái)“商轉(zhuǎn)公”支持政策，不過(guò)具體落地條件存在差異。
作為公積金政策領(lǐng)域呼聲較高的一項(xiàng)舉措，“商轉(zhuǎn)公”也被視為進(jìn)一步縮小存量房貸與新發(fā)放房貸利率差距的重要方式。以鄭州為例，按照貸款100萬(wàn)元、30年等額本息計(jì)算，目前首套房購(gòu)房者“商轉(zhuǎn)公”后月供可減少475.21元，一年省下利息5700多元。
不少分析認(rèn)為，推行“商轉(zhuǎn)公”政策的城市還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)圍。不過(guò)考慮到繳存規(guī)模和資金使用率限制，受益空間可能相對(duì)有限，部分城市也因此對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)設(shè)置了一些限制條件。
“商轉(zhuǎn)公”新政不斷
在很多地方，“商轉(zhuǎn)公”并非一項(xiàng)全新政策，但部分城市因?yàn)榍捌谫Y金緊張等原因暫停了該項(xiàng)業(yè)務(wù)。
住房公積金貸款由于與商貸利率懸殊，“商轉(zhuǎn)公”也一直是一項(xiàng)呼聲較高的業(yè)務(wù)，最近兩年隨著部分城市陸續(xù)開通或重啟，各地市民關(guān)切度進(jìn)一步提升。
以鄭州為例，鄭州住房公積金管理中心曾于2015年以前開展過(guò)“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)，后因資金趨緊暫停了該項(xiàng)業(yè)務(wù)。鄭州住房公積金管理中心此前表示，當(dāng)時(shí)暫停的主要原因是隨著公積金制度的普及，公積金貸款需求快速增長(zhǎng)，鄭州公積金的資金使用率相對(duì)偏高。
早在2020年11月、2023年8月等時(shí)間點(diǎn)，鄭州住房公積金管理中心回復(fù)市民關(guān)于“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)問(wèn)題時(shí)表示，按照優(yōu)先保障首套房剛需房的政策定位，結(jié)合該市公積金資金運(yùn)作狀況，當(dāng)時(shí)仍僅能滿足新購(gòu)房職工直接辦理公積金貸款使用，繼續(xù)開通“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)將會(huì)影響新購(gòu)房職工辦理公積金貸款業(yè)務(wù)。
此次鄭州重新開通“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，并提供了自籌資金、公積金直還兩種轉(zhuǎn)換方式(業(yè)內(nèi)也稱先還后貸、以貸沖貸)，將切實(shí)為市內(nèi)符合條件的購(gòu)房者進(jìn)一步減負(fù)。
中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤認(rèn)為，鄭州以往只有省直、鐵路、煤炭公積金支持“商轉(zhuǎn)公”，但覆蓋群體較窄，流程上也需要先還清商貸，再申請(qǐng)公積金貸款。此次征求意見出臺(tái)，意味著市直公積金“商轉(zhuǎn)公”即將落地，且同時(shí)提供兩種不同的轉(zhuǎn)換方式，增加了商轉(zhuǎn)公的可操作性。
2023年政策調(diào)整后，鄭州住房公積金貸款最高限額由80萬(wàn)元提高至100萬(wàn)元(多子女家庭符合條件可貸上限額的1.2倍)。按照貸款100萬(wàn)元、30年等額本息計(jì)算，目前當(dāng)?shù)厥滋追抗e金貸款利率為3.1%，與去年9月存量首套房貸利率統(tǒng)一調(diào)整后的LPR水平即3.95%相比，“商轉(zhuǎn)公”后購(gòu)房者月供將由4745.37元降至4270.16元，每月少還475.21元，一年可以省下利息5700多元。
除鄭州外，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年以來(lái)，已有近30城對(duì)“商轉(zhuǎn)公”貸款予以支持，政策主要包括恢復(fù)商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)、支持“商轉(zhuǎn)公”組合貸款業(yè)務(wù)、降低相關(guān)門檻要求、支持“順位抵押”公積金直還、擴(kuò)展“順位抵押”合作銀行范圍等方面。
記者搜索發(fā)現(xiàn)，目前支持“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的城市中，既有二線城市，也有三四線城市，包括沈陽(yáng)、太原、哈爾濱、石家莊、臺(tái)州、鞍山、龍巖、東莞、莆田、株洲、呼和浩特、日照、楚雄州、銀川等城市。
有哪些條件
“‘商轉(zhuǎn)公’在提高公積金使用效率的同時(shí)，也有利于減少已購(gòu)房家庭貸款利息支出，降低購(gòu)房成本，進(jìn)而修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)也有利于一定程度上釋放居民消費(fèi)潛力�！敝兄秆芯吭菏袌�(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示，短期來(lái)看，公積金相關(guān)政策仍是各地促進(jìn)剛性和改善性住房需求入市、支持購(gòu)房需求釋放的重要舉措之一，為了進(jìn)一步降低購(gòu)房成本，各地或?qū)⒗^續(xù)結(jié)合自身公積金使用的實(shí)際情況因城施策，推行“商轉(zhuǎn)公”相關(guān)政策的城市有望繼續(xù)擴(kuò)圍。
不過(guò)，從目前各地“商轉(zhuǎn)公”政策來(lái)看，多地設(shè)置了一定門檻條件，這與資金使用率限制有關(guān)。比如，湖南省“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請(qǐng)辦理，并對(duì)商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，當(dāng)個(gè)貸率介于85%(含)和90%之間時(shí)適度限流，個(gè)貸率高于90%時(shí)，則暫緩業(yè)務(wù)預(yù)約及受理。
不過(guò)，部分城市也在優(yōu)化落地條件。以沈陽(yáng)為例，近期該市住房公積金管理中心將“商轉(zhuǎn)公”原本要求商業(yè)貸款“已償還5年及以上”的條件，調(diào)整為“已償還3年及以上”，以此擴(kuò)大“商轉(zhuǎn)公”貸款政策受益人群。
根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，住房公積金在保障繳存職工依規(guī)提取后，剩余資金用于發(fā)放住房公積金貸款，住房公積金繳存職工在購(gòu)建、大修自住住房時(shí)可向住房公積金管理中心申請(qǐng)公積金貸款。
2021年，鄭州住房公積金管理中心針對(duì)一份“商轉(zhuǎn)公”問(wèn)題提案的回復(fù)提到，“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)屬于國(guó)家住房公積金監(jiān)管部門針對(duì)有條件的地市倡導(dǎo)的業(yè)務(wù)。作為一種特殊形式的公積金貸款，開展該業(yè)務(wù)的首要前提是：當(dāng)?shù)刈》抗e金個(gè)貸使用率(公積金貸款余額占?xì)w集余額比例)不高，結(jié)余資金(歸集余額減去貸款余額)較多。
陳文靜此前也指出，公積金繳存余額與個(gè)人住房貸款余額之間差距較大，“商轉(zhuǎn)公”的規(guī)模受限，對(duì)其設(shè)置條件和門檻具備一定必要性。在此背景下，業(yè)內(nèi)一方面呼吁并預(yù)期“商轉(zhuǎn)公”城市進(jìn)一步擴(kuò)圍，另一方面也對(duì)惠及范圍持保守態(tài)度。
數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，全國(guó)住房公積金繳存余額為9.2萬(wàn)億元，貸款余額7.3萬(wàn)億元，個(gè)人住房貸款率78.94%；同期個(gè)人住房貸款余額超過(guò)38萬(wàn)億元。
從鄭州來(lái)看，該市2015年暫�！吧剔D(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的背景在于，當(dāng)年個(gè)貸使用率一度達(dá)到95.7%(90%為警戒線)，且長(zhǎng)期居高不下，結(jié)余資金嚴(yán)重不足，為解決資金流動(dòng)性不足問(wèn)題，公積金中心還曾向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)讓存量公積金貸款資產(chǎn)的方式，從銀行融資45億元。最新數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，鄭州市住房公積金個(gè)人住房貸款余額、項(xiàng)目貸款余額和購(gòu)買國(guó)債余額的總和占繳存余額的79.83%。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，雖然商業(yè)銀行居民中長(zhǎng)期貸款仍顯低迷，但去年部分城市住房公積金貸款提取和貸款使用均有提升，住房貢獻(xiàn)率有較明顯提升。
以長(zhǎng)沙為例，2023年，該市公積金提取額同比增長(zhǎng)34.7%，發(fā)放個(gè)人住房貸款金額同比增長(zhǎng)63.45%，年末個(gè)貸余額1072.9億元，比上年末增加18.25%，同期繳存總額比上年末增加15.82%，繳存余額同比增長(zhǎng)10.10%。全年個(gè)人住房貸款發(fā)放額、公轉(zhuǎn)商貼息貸款發(fā)放額、項(xiàng)目貸款發(fā)放額、住房消費(fèi)提取額的總和與當(dāng)年繳存額的比率為122.88%，比上年增加31.72個(gè)百分點(diǎn)。
鄭州去年公積金提取金額同比增長(zhǎng)了近五成，當(dāng)年個(gè)人貸款金額增長(zhǎng)約35%，年內(nèi)繳存余額(1234.08億元)同比增長(zhǎng)5.45%，住房貢獻(xiàn)率95.85%，比上年同期增加24.23個(gè)百分點(diǎn)。2023年，沈陽(yáng)個(gè)人住房公積金貸款也同比增長(zhǎng)56.21%，住房貢獻(xiàn)率103.19%，比上年增加17.87個(gè)百分點(diǎn)。