2009年3月，全國最大民營擔保公司——中科智擔保集團股份有限公司因身陷危機，將旗下張家界山水天下大酒店項目拋出。兩個月后，中科智董事長張鍇雍的湖南老鄉(xiāng)毛致平接手，收購價至今保密。

　　“金融危機期間，拿地118畝，只花了8000來萬元，一年后就開張了。”吳玉萍說。

　　長沙酒店之后，毛致平在張家界復制了這一辦法。

　　吳玉萍證實，張家界大成山水國際大酒店一期耗資約3億元，除去8000萬元拿地成本外，“后面2億元，是業(yè)主的錢。”

　　據(jù)大成酒店相關(guān)負責人介紹，一期只用掉2/5土地，“二期將增加1200余間客房。”

　　吳表示，二期將要投資5億元。5億元從哪兒來？“業(yè)主轉(zhuǎn)股后，一年4000萬元租金就可以用來建設(shè)二期，10月封頂后，可以再去銀行貸款”，吳玉萍說，一期產(chǎn)權(quán)證預計5月份可以辦下來。“二期起來就又有了利潤，年均5000萬元，加上長沙酒店年均2000萬元利潤和一期3000萬元利潤，總計能達到1億元。”

　　“應該不會有很大風險。”吳指出，當時融資就是要把酒店建起來，二期要投錢，現(xiàn)在要一次性出錢回購，沒那么多現(xiàn)金。就算到時不上市也沒關(guān)系，三期項目加起來，“這么大資產(chǎn)，二期做起來后資產(chǎn)能達到20億元，經(jīng)營再不善，拍賣三棟樓都可以的。”

　　涉嫌非法集資

　　大成酒店財務總監(jiān)吳玉萍坦承，目前長沙酒店有700萬元貸款，張家界二期項目則有5000萬元貸款。

　　湖南省銀監(jiān)局辦公室負責人廖暉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，大成酒店的情況也是銀監(jiān)局擔心的，銀行在貸款前很難監(jiān)測其風險，它在民間融資的成本高，資金鏈斷裂的風險也就隨之加大，“更重要的問題是沒有機構(gòu)監(jiān)管資金的使用，出問題會影響銀行信貸資金安全，風險就轉(zhuǎn)嫁到了銀行。”

　　廖指出，問題未直接涉及銀行，銀監(jiān)局方面也不好監(jiān)管。

　　湖南省地方金融證券領(lǐng)導小組辦公室一名負責人表示，“大成酒店的上述情況可能存在非法融資、非法集資情況。商品房上采取回購、固定回報、變相融資，本身是不被允許的，而向社會公開募集資金，是要報批的。”

　　該人士建議將相關(guān)材料遞交處置非法集資的相關(guān)職能部門。

　　老譚去了一家律師事務所咨詢，該事務所認為，該筆4億元資金安全存在極大風險。

　　該事務所出具的“法律意見書”指出，以售后包租的方式銷售商品房違反了《商品房銷售管理辦法》。《辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

　　更嚴重的問題是，大成酒店被指涉嫌非法吸收公眾存款罪。

　　對此，上述“法律意見書”進一步指出，大成酒店的行為是明顯的售后包租。售后包租是將不動產(chǎn)和金融相結(jié)合的一種金融衍生品，其銷售形式含有融資或變相融資的內(nèi)容以及房地產(chǎn)增值或者投資回報的承諾。在開發(fā)商資金鏈斷裂或無法回報投資者的情況下，售后返租項目就會揭去面紗，其實質(zhì)就是非法集資行為。

　　“大成酒店的行為不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容，尤其是其后來與購房人簽訂《停租入股及新增資金入股協(xié)議書》的行為已經(jīng)十分明顯地表現(xiàn)了其融資意圖，形式上已經(jīng)符合司法解釋規(guī)定，應當認定為非法吸收公眾存款罪的情形，涉嫌刑事犯罪。”律師指出，銷售、回購、包租等合同理應屬無效合同，為連環(huán)套，入股協(xié)議同樣只是為了籌錢，“老百姓可以去法院起訴退錢，法院一審查可能就會發(fā)現(xiàn)涉及刑罪，就會有檢察機關(guān)介入，經(jīng)濟糾紛訴訟也會中止。”