4月8日，一位二手房中介人員給購(gòu)房者打電話推銷。自3月30日國(guó)家有關(guān)部委調(diào)整二套房首付比例、縮減營(yíng)業(yè)稅免稅期限以來(lái)，杭州樓市的新房和二手房成交回暖，但“去庫(kù)存化”仍任重道遠(yuǎn)。
新華網(wǎng)北京4月15日電 “3·30”樓市新政落地半月，市場(chǎng)泛起陣陣漣漪，參與各方心態(tài)也出現(xiàn)微妙變化，共同上演一場(chǎng)無(wú)比糾結(jié)的樓市新政半月“眾生相”。
梳理各地媒體的報(bào)道和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，“3·30”樓市新政后，全國(guó)各地市場(chǎng)冷熱不均。部分地區(qū)再度出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象，但更多地區(qū)的成交量反彈不及預(yù)期理想。
北京樓市，剛需購(gòu)房者看跌的心態(tài)被“恐漲”所代替，“沒(méi)想到，這么快又漲起來(lái)了”一個(gè)已婚剛需購(gòu)房者如是對(duì)記者表示。一批三四線城市，樓市回暖跡象依舊看似遙遠(yuǎn)。
這讓圍觀者有些猜不透，“3·30”樓市新政的真實(shí)落地效果究竟如何？半個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)到底發(fā)生了哪些改變？一線城市樓市回暖了嗎？透過(guò)買賣情緒和市場(chǎng)行為的細(xì)微變化，我們或許能夠還原當(dāng)前樓市的真實(shí)圖景。
改善性買家占據(jù)市場(chǎng)主力
“最近來(lái)看房的人確實(shí)比之前多一些，首套房和二套房的購(gòu)置需求都有，這個(gè)月以來(lái)出于改善型的需求來(lái)購(gòu)置二套房的客戶明顯增多�！鄙虾Ｒ患业禺a(chǎn)中介客戶經(jīng)理說(shuō)。
“我的手機(jī)都快被打爆了，那幫中介簡(jiǎn)直要瘋了�！睂�(duì)于北京的周女士而言，3月30日晚上頻繁接聽(tīng)中介銷售人員來(lái)電的情景，可謂記憶深刻。
周女士自去年下半年就開(kāi)始看房，希望能在孩子學(xué)校周圍買一套比原來(lái)面積大的房子。樓市新政策的“靶心”直指周女士這樣的改善型需求和自住需求。
3月30日，中國(guó)人民銀行等三部門聯(lián)合發(fā)文，明確首套房貸款比例不低于四成；財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，明確個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。此前，國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，要求優(yōu)化住房及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。再加上2月底央行降息的作用持續(xù)發(fā)酵，樓市一片暖意。
毋庸置疑，“3·30”新政對(duì)剛需型置業(yè)升級(jí)人群的撬動(dòng)作用十分明顯，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生明顯變化，買家迅速簽約，賣家當(dāng)場(chǎng)反價(jià)等情況層出不窮，改善性需求入市熱情明顯提高。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“3·30”樓市新政落地之后，主要爆發(fā)市場(chǎng)體現(xiàn)在一線城市的二手房市場(chǎng)。來(lái)自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，4月前12天，全國(guó)銷售業(yè)績(jī)同比3月前12天上漲了130%，這主要體現(xiàn)在深圳、上海的二手房市場(chǎng)，這兩個(gè)城市的二手房業(yè)績(jī)基本出現(xiàn)了1.5倍上漲。另外，其他一線城市的二手房新房也均有不同成本的上漲，漲幅超過(guò)50%；二線城市也有不同程度的上漲；而三線四線城市，則基本平穩(wěn)，未出現(xiàn)明顯變化。
值得關(guān)注的是，盡管購(gòu)房者入市積極性提高，但是并未出現(xiàn)明顯的恐慌性入市情緒。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭說(shuō)：“與以往相比，此輪調(diào)整買賣雙方相對(duì)更為理性�！�
開(kāi)發(fā)商平價(jià)跑量加緊推盤
樓市新政一出，萬(wàn)科率先放聲，針對(duì)二套房貸新政推出“零點(diǎn)活動(dòng)”，包括北京在內(nèi)的多個(gè)城市多盤聯(lián)動(dòng)，承諾4月1日零點(diǎn)前，不漲價(jià)、不打烊。隨即碧桂園、雅居樂(lè)、景瑞、融創(chuàng)等房地產(chǎn)公司紛紛打出了“24小時(shí)不打烊”的旗號(hào)，且無(wú)一例外放出了“7天不漲價(jià)”的信號(hào)。
在被“3·30”樓市新政吹拂半月后，房企的業(yè)績(jī)直線上升。4月7日，北京保利發(fā)布新政落地后首周業(yè)績(jī)單，以8億元的業(yè)績(jī)震驚業(yè)內(nèi)。
其中，4月首周，保利海德公園實(shí)現(xiàn)了11套近3億元的銷售業(yè)績(jī)，保利融創(chuàng)楓丹壹號(hào)創(chuàng)造了近2億元的業(yè)績(jī)，而保利首開(kāi)春天系和保利羅蘭香谷二期則熱銷超過(guò)3億元。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從二季度樓市開(kāi)局表現(xiàn)來(lái)看，無(wú)論是樓市去庫(kù)存壓力，還是二季度開(kāi)發(fā)商集中推盤帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，二季度樓市仍需做“量”文章。
張宏偉進(jìn)一步分析，政策利好頻發(fā)，為樓市接下來(lái)幾個(gè)月提供了放量的“窗口期”，但就二季度而言，在第一季度市場(chǎng)成交量還沒(méi)有復(fù)蘇的背景下，二季度仍然應(yīng)以跑量為主，尤其是對(duì)于上市公司來(lái)講，在這個(gè)階段盡快跑量，沖刺半年報(bào)銷售業(yè)績(jī)，盡量完成或縮小與半年銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的差距。
“‘3·30’新政對(duì)樓市實(shí)際成交、客源量、房源量來(lái)說(shuō)，只帶來(lái)了15%至20%左右的刺激增長(zhǎng)，其實(shí)是低于預(yù)期的。在這個(gè)態(tài)勢(shì)下，房?jī)r(jià)并不具備暴漲的條件�！眰I(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉反復(fù)強(qiáng)調(diào)。
中介“滿血復(fù)活”但成交量有限
在二手房市場(chǎng)，中介們正在努力拉近買賣雙方的預(yù)期，促成交易。
“清明假期，來(lái)看房的人又多了。”在北京公主墳?zāi)持薪楣镜牡陠T小吳向記者私下坦言，他覺(jué)得市場(chǎng)短期內(nèi)會(huì)活躍個(gè)把月，所以想趁機(jī)多做幾單。
“去年，無(wú)論是看房人次，還是成交量都非常低迷，一個(gè)月也不到10個(gè)人來(lái)看房，整個(gè)月下來(lái)成交幾套就算不錯(cuò)了�！毙呛芨锌�，去年“9·30”新政之后的10月份二手房成交量明顯增長(zhǎng)。但也就短短一個(gè)多月的時(shí)間，成交又重陷低迷。
“這次政府又出臺(tái)政策，看房的人明顯又多起來(lái)�！钡歉嬖V記者，現(xiàn)在看房的多，但真正出手買的人并不多。而且，二手房?jī)r(jià)格有漲有跌。
“一些客戶覺(jué)得看房的人多了，就想漲價(jià)。但是，買房的客戶不著急，還是在壓價(jià)�！毙歉嬖V記者，最近成交量增長(zhǎng)，大多是那些“掛單”和看房都有一年半載的客戶，買賣雙方對(duì)市場(chǎng)行情、房?jī)r(jià)大體有比較清醒的認(rèn)識(shí)。相比較之下，那些剛剛“掛單”想漲價(jià)賣房的客戶，往往很難成交。
來(lái)自偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)，新政后6天，北京二手房市場(chǎng)成交均價(jià)為30574元/平方米，環(huán)比僅增長(zhǎng)了1.03%，同比還回落了2.26%。換句話說(shuō)，二手房市場(chǎng)成交價(jià)平均只漲了300元。
一線經(jīng)紀(jì)人的說(shuō)法也證實(shí)了市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定�！跋拶�(gòu)、限貸了好幾年，難得有政策利好，你去買房，經(jīng)紀(jì)人肯定不能和你掏心窩子地說(shuō)實(shí)話了�！币晃毁u了三年房的經(jīng)紀(jì)人私下告訴記者，“3·30新政”后的八天，尤其是清明小長(zhǎng)假，二手房的成交量確實(shí)在好轉(zhuǎn)，可實(shí)際成交價(jià)格其實(shí)還比較穩(wěn)定，“漲價(jià)的房子肯定有，我們不會(huì)真心賣，就是用來(lái)‘吹�！玫摹Ｎ覀冋嬲扑]給買家的，是那些價(jià)格和戶型合適，最后能實(shí)際成交，給我們自己帶來(lái)傭金提成的房源�！�
多數(shù)銀行未推二套房利率優(yōu)惠
“3·30”樓市新政一出，多家銀行第一時(shí)間站出來(lái)表態(tài)，步調(diào)一致地稱將執(zhí)行新的二套房政策，首付比例降至四成。不過(guò)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然銀行二套房貸政策從總行層面上已經(jīng)調(diào)整，但是傳導(dǎo)到貸款末端仍需要時(shí)間，京城多名房地產(chǎn)中介人員均對(duì)記者表示，目前已經(jīng)能夠申請(qǐng)二套房首付四成的只有少數(shù)幾家銀行，但他們認(rèn)為，在清明節(jié)后，大部分銀行應(yīng)該會(huì)陸續(xù)跟進(jìn)。
另?yè)?jù)了解，對(duì)于二套房貸款利率，目前大多數(shù)銀行并未推出利率優(yōu)惠，仍保持基礎(chǔ)利率上浮10%的水平；僅有個(gè)別銀行打出二套房7折利率的旗號(hào)。其中，浙商銀行對(duì)于總價(jià)在500萬(wàn)元以下的普通住房，首付最低比例為4成，最低可享受7折利率優(yōu)惠。不過(guò)，利率下限優(yōu)惠范圍目前暫為購(gòu)買該行有開(kāi)發(fā)貸款合作樓盤的優(yōu)質(zhì)客戶，非此范圍二套房貸利率繼續(xù)執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn)。
有專業(yè)人士認(rèn)為，這個(gè)7折利率優(yōu)惠實(shí)質(zhì)上屬于樓盤的折扣優(yōu)惠，真正能享受到該利率下限的客戶并不多，因此個(gè)別銀行的二套房利率優(yōu)惠還不具有代表性。
在新政出臺(tái)兩周后，北京地區(qū)各家銀行首套房的利率持續(xù)下行。目前，除去光大、郵儲(chǔ)、工行三家銀行的利率是9折以外，其他幾大銀行的利率已全部調(diào)整為8.8折。
交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員許文兵告訴記者，開(kāi)始利率市場(chǎng)化后，商業(yè)銀行資金流動(dòng)性狀況實(shí)際上是比較緊的，資金成本也越來(lái)越高，因此在普遍推行利率折扣方面會(huì)比較謹(jǐn)慎，對(duì)核心客戶或?qū)ζ錁I(yè)務(wù)貢獻(xiàn)度比較高的客戶可能才會(huì)給予一些大的優(yōu)惠�？傮w來(lái)看，各家銀行在對(duì)新政的執(zhí)行上會(huì)有差異。(記者 徐曼曼 綜編)