高法確認(rèn)“購房戶債權(quán)優(yōu)先賠償” 打開“爛尾樓”欠款死結(jié)
——濟(jì)南“第一爛尾樓”事件處置帶來的啟示
爛尾樓是購房者心中夢魘。被稱為濟(jì)南“第一爛尾樓”的彩石山莊，殃及2000多名購房者，引發(fā)長達(dá)8年多的群體性上訪維權(quán)。日前，1700多名購房者拿到逾8億元執(zhí)行款，一些購房者拿回購房款時(shí)喜極而泣。
這起全國涉及人數(shù)較多、標(biāo)的額較大的“爛尾樓”群體性事件成功處置，是經(jīng)濟(jì)南法院堅(jiān)持法治方式，形成“購房戶債權(quán)優(yōu)先賠償”意見，并經(jīng)最高人民法院答復(fù)認(rèn)可才最終得以打開“死結(jié)”。
這一購房者債權(quán)優(yōu)先于銀行等其他債權(quán)人賠償?shù)奶幹梅绞�，開創(chuàng)了司法先河，為全國眾多處理“爛尾樓”債權(quán)關(guān)系提供了重要參考啟示。
歷經(jīng)8年多逾8億元“爛尾”購房款終返還
彩石山莊在濟(jì)南曾“赫赫有名”。2006年6月，作為山東省屬企業(yè)的三聯(lián)集團(tuán)推出這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要建設(shè)高檔景觀洋房和雙拼、聯(lián)排別墅等。最初對三聯(lián)集團(tuán)職工內(nèi)部銷售，隨后擴(kuò)大到對外銷售。
“那時(shí)房地產(chǎn)一片紅火，盡管彩石山莊離市中心約20公里，但依山而建環(huán)境優(yōu)美，且每平方米2600元的均價(jià)很有吸引力。”濟(jì)南購房戶王鵬告訴記者，他拿出35萬元買了一套130多平方米的大房子。
據(jù)了解，2146戶購房者交納總房款近9億元，每戶40萬到上百萬元不等，其中1741戶購買了“五證”不全的水晶花園和白領(lǐng)公寓項(xiàng)目，405戶購買了手續(xù)齊全的綠松苑和尚華居項(xiàng)目。按照合同規(guī)定，2008年10月交房。
當(dāng)購房者還沉浸在等待入住新房的喜悅中時(shí)，隨后卻讓他們始料不及。曾在家電銷售等領(lǐng)域全國知名的三聯(lián)集團(tuán)，因?yàn)橘Y金鏈斷裂走到了破產(chǎn)邊緣。2008年9月，項(xiàng)目全面停工。記者日前到項(xiàng)目所在地看到，工地還是停工時(shí)的樣子，除少數(shù)在建樓封頂外，大部分仍是一片空地，雜草叢生、破敗不堪。
購房者有人將原來唯一房產(chǎn)賣掉，本想買房養(yǎng)老，但因遲遲未交房面臨無家可歸的窘境；有想買婚房的年輕人，結(jié)婚數(shù)年后仍住不上新房。
針對此事，山東省最終確定了“按照法治思維，在法律框架內(nèi)予以解決”的工作思路。去年9月底，濟(jì)南市中院啟動對彩石山莊項(xiàng)目的人民調(diào)解程序，去年10月，涉案979畝土地的使用權(quán)以及地上建筑物被順利以16.296億元拍賣成交。
截至2014年底，濟(jì)南法院共向與三聯(lián)達(dá)成人民調(diào)解協(xié)議的購房群眾發(fā)放執(zhí)行款約8.2億元，1700多戶購房戶息訴息訪。
年逾六旬的李建剛2007年花40萬元買了一套房，如今領(lǐng)到53萬元執(zhí)行款，“多年上訪都未解決，如今終于了卻一大心事”。
據(jù)了解，其余400余戶購買手續(xù)齊全的綠松苑和尚華居項(xiàng)目的購房戶，今年3月執(zhí)行款也進(jìn)入人民調(diào)解和司法確認(rèn)階段。
法治“鑰匙”打開爛尾樓盤“死結(jié)”
彩石山莊一案揭開了全國“爛尾樓”的冰山一角。多地頻現(xiàn)的“爛尾樓”，因其涉及人數(shù)眾多、矛盾復(fù)雜，成為各地頭疼的“老大難”問題。
記者了解到，此事棘手根本癥結(jié)在于三聯(lián)集團(tuán)債務(wù)糾紛復(fù)雜，嚴(yán)重資不抵債。彩石山莊979畝土地承載著共計(jì)35億多元的債權(quán)負(fù)擔(dān)，涉及多家銀行的查封債權(quán)，以及建筑工程承包人、購房戶、失地農(nóng)民、企業(yè)職工等多個(gè)利益主體。
濟(jì)南市中級人民法院副院長劉延杰說，自然人相對于其他機(jī)構(gòu)和公司屬于弱勢群體，從立法精神上應(yīng)當(dāng)給予優(yōu)先考慮。“但由于三聯(lián)涉案土地等可供執(zhí)行的資產(chǎn)被層層抵押，我國并沒有明確的法律和司法解釋規(guī)定購房群眾的購房款及利息可以優(yōu)先于抵押權(quán)人進(jìn)行受償，這意味著司法解決的最終結(jié)果可能是購房群眾的利益無法得以實(shí)現(xiàn)。”
經(jīng)反復(fù)調(diào)研論證，濟(jì)南中院形成了購房人的購房款返還請求權(quán)優(yōu)先的意見，并通過山東省高院向最高法院報(bào)告。2014年7月，最高人民法院答復(fù)認(rèn)可購房戶的基本債權(quán)應(yīng)優(yōu)先受償?shù)囊庖�，為以法治方式解決問題掃清了法律障礙。
“最高法院對彩石山莊問題的批復(fù)相當(dāng)于司法解釋，是具有法律效力的，但并不是修改法律，不需經(jīng)人大立法程序。”全國律師協(xié)會建筑工程委員會委員、山東豪才律師事務(wù)所律師周長鵬說，這為我國解決同類問題樹立了新的法律適用范式，對全國其他地方以法治方式處置爛尾樓問題具有非常強(qiáng)的指導(dǎo)作用，開啟了司法先河。
“相比于銀行、建筑商等其他債權(quán)人，用血汗錢買房子的購房者屬于弱勢個(gè)體，最高法院批復(fù)購房戶的基本債權(quán)優(yōu)先受償體現(xiàn)了民生本位，體現(xiàn)了我國法治進(jìn)步�！鄙綎|鵬飛律師事務(wù)所主任律師傅強(qiáng)說。
傅強(qiáng)表示，在購房者優(yōu)先受償后，銀行、建筑商等其他主要債權(quán)人的權(quán)益可在土地二次處置后獲得相應(yīng)受償。
處置“后遺癥”政府當(dāng)主動作為
近年來，房地產(chǎn)開發(fā)中頻現(xiàn)爛尾樓。面對這些“燙手山芋”，一些地方政府以市場經(jīng)濟(jì)和合同糾紛為由，將問題交給法院處理，導(dǎo)致事情久拖不決，甚至演變?yōu)楦竺�。有的地方片面采取“政府買單”方式，由黨政機(jī)關(guān)“花錢買平安”，留下不少“后遺癥”，并產(chǎn)生不良示范效應(yīng)，導(dǎo)致“越買越不平安”。
“打破過去這種惡性循環(huán)，關(guān)鍵是要真正做到以法治思維和法治方式來化解社會矛盾，并遵循立法精神，主動尋找完善法律的‘治本之策’。”山東省政府主要負(fù)責(zé)人認(rèn)為。
周長鵬認(rèn)為，很多爛尾樓處于城市中心或繁華路段，完全可以通過盤活處理，如果政府能夠積極協(xié)調(diào)各方利益，相關(guān)債權(quán)人會同意完善的債權(quán)處理方案。
“完善土地招拍掛科學(xué)評價(jià)體系，加強(qiáng)后續(xù)監(jiān)管，從源頭上防范爛尾樓的出現(xiàn)�！鄙綎|大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗指出，“價(jià)高者得”一直是土地招拍掛的詬病，政府在拍賣土地時(shí)除考慮出價(jià)外，還應(yīng)建立科學(xué)的評價(jià)體系，評判競拍者的綜合實(shí)力，并加強(qiáng)后續(xù)監(jiān)管，確保其拿到土地后能夠正常施工和交付，避免種下今后爛尾的“種子”。
專家指出，購房者也應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。一些購房者與三聯(lián)簽訂買賣協(xié)議時(shí)，三聯(lián)沒有取得商品房預(yù)售許可證，買賣雙方均有過錯(cuò)。濟(jì)南市依法認(rèn)定，三聯(lián)作為主要過錯(cuò)方除返還房款本金外，還賠償群眾80%的利息損失，購房群眾自行承擔(dān)20%的利息損失。
周長鵬說，目前我國正在大力推動不動產(chǎn)登記，在簽訂完商品房買賣合同后，購房者應(yīng)及時(shí)到建委部門進(jìn)行網(wǎng)簽，對自我權(quán)利進(jìn)行預(yù)登記；對于可辦理房產(chǎn)證的商品房，早日拿到房產(chǎn)證是保障自身權(quán)益的最有力“武器”。(記者王志)