裁判要旨
當(dāng)商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人對(duì)格式條款的理解產(chǎn)生重大分歧時(shí)，應(yīng)根據(jù)交易目的，綜合運(yùn)用解釋方法，準(zhǔn)確把握該條款的具體內(nèi)涵。
案情
被告恒大地產(chǎn)集團(tuán)重慶有限公司(以下簡(jiǎn)稱恒大公司)主要從事精裝商品房的開發(fā)、預(yù)售活動(dòng)。2009年，被告與原告何志剛簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定：恒大公司在2011年6月30日前交付房屋時(shí)，與該房屋正常使用直接關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，包括通電，須符合使用條件，否則視為被告延期交樓，構(gòu)成違約。何志剛收房入住后發(fā)現(xiàn)，房屋接通的是臨時(shí)用電而非城市生活用電，認(rèn)為被告違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
裁判
重慶市渝中區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案房屋在交付前通過(guò)竣工驗(yàn)收，且原告也認(rèn)可已通電，應(yīng)視為被告履行了合同義務(wù)。故判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
原告不服一審判決，上訴至重慶市第五中級(jí)人民法院。重慶五中院認(rèn)為，被告為涉案房屋接通的是臨時(shí)用電，不能滿足城市生活所需，不符合交易目的，應(yīng)視為違約，遂改判被告承擔(dān)違約責(zé)任。
評(píng)析
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是，合同約定的“通電”如何理解，被告在約定期限前為原告的房屋接通臨時(shí)用電是否違約。
1.預(yù)售合同條款的解釋應(yīng)兼顧合同正義。以合同自由為代表的意思自治是整個(gè)私法的基石，而以誠(chéng)實(shí)信用為代表的權(quán)利本位是私法的中心。通常，在當(dāng)事人交易行為、意思表示完全自由且交易能力相當(dāng)時(shí)，他們的合同自由和權(quán)利應(yīng)得到充分尊重，外力不宜介入。但是，現(xiàn)代市場(chǎng)復(fù)雜，尤其是某些特定行業(yè)或領(lǐng)域，雙方的交易能力往往明顯不對(duì)稱，一方濫用交易優(yōu)勢(shì)而導(dǎo)致交易結(jié)果不正義的情形時(shí)有發(fā)生，適當(dāng)?shù)耐獠扛深A(yù)平衡合同自由和正義實(shí)屬必要。
本案屬于預(yù)售商品房買賣合同糾紛，雙方交易的是期房而非現(xiàn)房。首先，被告作為全國(guó)知名的大型地產(chǎn)企業(yè)，其占有的社會(huì)資源和信息量是作為相對(duì)方的原告所無(wú)法企及的，因此，在預(yù)售合同的整個(gè)締約、履約過(guò)程中，被告一直處于主動(dòng)和優(yōu)勢(shì)地位，掌控更多的關(guān)鍵信息，擁有更多的話語(yǔ)權(quán)；相反的，原告等購(gòu)房者多處于被動(dòng)地位，信息基本來(lái)源于對(duì)方，沒(méi)有更多與對(duì)方討價(jià)還價(jià)的機(jī)會(huì)。其次，關(guān)于房屋交易的專業(yè)知識(shí)，作為專業(yè)團(tuán)隊(duì)的被告，相對(duì)于一般購(gòu)房者的原告而言，同樣具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；而對(duì)于期房，被告還擁有對(duì)未來(lái)房屋質(zhì)量、小區(qū)及周邊環(huán)境等關(guān)鍵信息的絕對(duì)掌控，原告對(duì)此知之較少，締約多是基于對(duì)被告的信賴，這種信賴甚至是盲目的。再次，售房者并不會(huì)及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地披露所有的交易信息，以便充分滿足購(gòu)房者的知情權(quán)，相反，他們通常總是充分利用自己的交易優(yōu)勢(shì)來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的利益最大化�；谏鲜銮闆r，法院對(duì)有爭(zhēng)議的合同條款的解釋，在尊重合同自由的同時(shí)，也應(yīng)充分顧及交易的實(shí)質(zhì)正義。
2.合同的解釋必須符合交易目的。合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是為了實(shí)現(xiàn)特定交易目的。因此，當(dāng)合同內(nèi)容似是而非或前后矛盾，或者事后雙方在理解具體條款的準(zhǔn)確含義發(fā)生分歧時(shí)，應(yīng)先根據(jù)當(dāng)事人的目的來(lái)尋求雙方真實(shí)的或應(yīng)有的意思表示。本案中，商品房是城市住房來(lái)源之一，必須滿足城市居住生活所需，其中，穩(wěn)定的生活供電是基礎(chǔ)條件之一。既然合同約定“通電”必須符合“使用條件”，那么，此處的“通電”必定是指電力能夠長(zhǎng)期供應(yīng)，且持續(xù)穩(wěn)定，通常指接入城市生活供電網(wǎng)絡(luò)。而臨時(shí)用電通常并不能保證其供應(yīng)是長(zhǎng)期、持續(xù)和穩(wěn)定的，所以并不符合《供電營(yíng)業(yè)規(guī)則》的規(guī)定，不能將之視為合同約定的符合“使用條件”的“通電”。
3.在雙方對(duì)預(yù)售合同格式條款的理解產(chǎn)生重大分歧時(shí)，應(yīng)作出有利于購(gòu)房者的解釋。合同法和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定，當(dāng)合同當(dāng)事人對(duì)格式條款的理解發(fā)生分歧時(shí)，應(yīng)適用特殊解釋方法，作出對(duì)格式條款擬訂者不利的解釋，以便限制權(quán)利濫用，維護(hù)正常交易秩序，保障消費(fèi)者利益，體現(xiàn)正義精神。預(yù)售合同是格式合同，一份正規(guī)合同文本包含了大量的信息，但銷售方對(duì)此早已了然于胸，而一般購(gòu)房者則不同，只有在準(zhǔn)備簽署合同時(shí)，他們才能見到正式合同文本，并沒(méi)有足夠時(shí)間逐條逐款認(rèn)真、仔細(xì)地閱讀，對(duì)合同內(nèi)容的把握往往顧此失彼，甚至稍有遲疑，就會(huì)喪失簽約機(jī)會(huì)。因此，作為格式條款，本案中關(guān)于商品房“通電”的約定，因雙方對(duì)其具體內(nèi)涵理解不一致，法院對(duì)此應(yīng)作出不利于被告的解釋，認(rèn)定“通電”并非接入臨時(shí)用電，被告沒(méi)有按約履行義務(wù)。
4.對(duì)預(yù)售合同的格式條款還應(yīng)按通常的理解予以解釋。當(dāng)對(duì)合同條款的理解發(fā)生歧義時(shí)，一般應(yīng)根據(jù)交易規(guī)則、交易習(xí)慣或生活常識(shí)，按照大多數(shù)人的理解進(jìn)行解釋。本案中，雙方對(duì)預(yù)售合同中關(guān)于“通電”條款的理解產(chǎn)生歧義，法院應(yīng)根據(jù)大多數(shù)房屋交易者(尤其是一般購(gòu)房者)通常的、合理的認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解釋。一般認(rèn)為，城市住房所接入的應(yīng)是城市公共生活用電網(wǎng)絡(luò)，持續(xù)、穩(wěn)定、有保障，而臨時(shí)用電不確定、不穩(wěn)定，不能滿足居住生活所需。因此，被告關(guān)于房屋接通臨時(shí)用電符合約定的辯稱，不足為信。
綜上，被告為原告購(gòu)置的房屋接通臨時(shí)用電，不能滿足交易目的，應(yīng)視為違約，理應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
本案案號(hào)：(2013)中區(qū)法民初字第04608號(hào)，(2014)渝五中法民終字第00735號(hào)
案例編寫人：重慶市第五中級(jí)人民法院 黃 淳 肖 飛