去年年底,在《第一財(cái)經(jīng)周刊》發(fā)起的“2013年新一輪城市等級(jí)劃分”中,西安被列入“新一線城市”。雖獲一線之名,但西安樓市,特別是房價(jià)水平、上漲幅度仍屬二、三線水平。具體到各區(qū)域,高新在去年漲幅最大,城南的房價(jià)最高,但都距北上廣等差距明顯。業(yè)內(nèi)分析,在緩漲的預(yù)期下,城南、城西在今年的漲價(jià)幅度相對(duì)較好,城東、城北和高新相對(duì)較弱。
去年西安商品住宅價(jià)同比漲幅1.28%
據(jù)克而瑞西安機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),去年西安商品住宅的成交價(jià)格為6893元/㎡,同比漲幅僅1.28%。
對(duì)比其他在列的“新一線”城市的去年房價(jià)數(shù)據(jù),大連、天津、杭州、福州、南京等地超過萬元每平方米,包括成都在內(nèi)的大多城市也都在9000元/平方米左右,均價(jià)在7000元/平方米以下的只有西安、武漢、沈陽和長沙。西安的房價(jià)甚至要低于“新排名”中的許多二、三線城市,如:寧波、三亞和鄭州等。
“西安的發(fā)展?jié)摿Ρ婚_發(fā)商看好,但樓市發(fā)展水平,特別是房價(jià)只能算二、三線。”資深策劃人吳河說。另從中國指數(shù)研究院提供的《2013年百城房價(jià)盤點(diǎn)》來看,西安樓市也被劃分在二、三線行列。
2013年高新房價(jià)漲幅最大 城東略有下跌
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,去年高新漲幅較大;城西、城北和城南漲幅相對(duì)較;城東均價(jià)則略有下跌。
■高新:漲幅居全市之首
高新區(qū)前年的住宅成交均價(jià)為7324元/㎡,去年升至7963元/㎡,年度漲幅639元/㎡,居各區(qū)域之首。在售項(xiàng)目普遍提價(jià),是造成該區(qū)域房價(jià)上漲的根本原因。
業(yè)內(nèi)分析,高新二期、地鐵開建等為區(qū)域加分不少,加上多年來穩(wěn)定的價(jià)格成長,對(duì)白領(lǐng)和財(cái)富人群的吸引力不減。
■城西:標(biāo)桿房企定價(jià)影響全區(qū)城西房價(jià)在2013年的漲幅為162元/㎡,均價(jià)5847元/㎡。該區(qū)域房地產(chǎn)市場的起步較晚,為數(shù)不多的標(biāo)桿房企,左右了周邊樓市的定價(jià)策略。漢城路某樓盤的置業(yè)顧問表示,像萬科這樣的大開發(fā)商調(diào)價(jià),影響要比地鐵通車還大,“很多看房者,關(guān)注大樓盤的價(jià)格變化,并以此作為參考標(biāo)準(zhǔn)。”
■城北:部分低價(jià)盤漲幅明顯2012年,城北住宅均價(jià)5996元/㎡,2013年漲至6252元/㎡,年度漲幅256元/㎡。
涇渭工業(yè)園的一些低價(jià)項(xiàng)目漲幅明顯,因建設(shè)進(jìn)度和板塊發(fā)展的推進(jìn),單價(jià)上漲數(shù)百至千元不等。
■城南:量、價(jià)都是老大
城南去年的住宅成交量接近340萬平,總金額接近280億元,均為全市最高。但城南的房價(jià)整體保持穩(wěn)定,只有76元/㎡的漲幅。
天翼策略機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理李健分析,這主要是由兩方面原因造成。一是城南的開發(fā)較早,房價(jià)本身就處于全市頂點(diǎn),受大環(huán)境影響,缺乏暴漲空間。二是曲江二期作為城南的重要組成,去年有大量新盤入市,拉低了整體價(jià)格。
■城東:以價(jià)換量取得不錯(cuò)成效數(shù)據(jù)顯示,城東房價(jià)在去年有19元/㎡的微跌。城東區(qū)在去年取得了290多萬平方米的銷量,直追城南、城北。
究其原因,城東雖不乏上調(diào)價(jià)格的樓盤,但為數(shù)不少的項(xiàng)目,選擇以價(jià)換量來吸引購房者。陜西東城新一家置業(yè)有限公司總經(jīng)理李大勇認(rèn)為,城東的房價(jià)在去年整體保持穩(wěn)定,預(yù)計(jì)地鐵效應(yīng)將會(huì)在今明兩年開始“發(fā)酵”。
城南、城西今年漲價(jià)空間較大
談及2014年房價(jià),業(yè)界普遍認(rèn)為,全國樓市將延續(xù)兩極分化的態(tài)勢。西安的住宅市場仍將延續(xù)供應(yīng)高潮,各重點(diǎn)板塊在外埠知名房企集中進(jìn)駐的環(huán)境下,再無一家獨(dú)大的局面。大量的供應(yīng)意味著市場競爭增加,西安房價(jià)屬于微漲、上漲乏力一級(jí),漲幅可能在5%左右。
“具體到各區(qū)域,都存在一定的上漲空間,但速度不盡相同。”克而瑞高級(jí)市場分析師付崗鵬認(rèn)為,相對(duì)來講,一些政府扶持力度較大、品牌樓盤集中“炒作”的熱點(diǎn)區(qū)域,例如:得益于灃東新城和高新接壤共贏的城西,還有曲江二期牽頭的城南,房價(jià)提升要快一些,可能會(huì)高于全市平均漲幅。暫時(shí)缺乏新動(dòng)作的城東、城北和高新,漲幅相對(duì)要弱一些。