王府井百貨在此前牽手零售地產(chǎn)管理運(yùn)營商塔博曼之后，已經(jīng)在自己的招商和管理優(yōu)勢基礎(chǔ)上進(jìn)一步疊加了運(yùn)營能力，如今再與恒大強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，補(bǔ)足了購物中心前期開發(fā)短板。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來只有具備了地產(chǎn)、金融、商業(yè)三大屬性的商業(yè)地產(chǎn)商才能最終在行業(yè)中勝出。而王府井百貨和恒大的合作有機(jī)會將這幾個環(huán)節(jié)全部打通。
而對于近期開始頻頻跨界全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營的恒大而言，成立合資公司也有助于其提升商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營能力。一位恒大內(nèi)部人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，未來合資公司的做法可能有以下幾種模式：一是恒大與合資公司聯(lián)合去拿地；二是將恒大現(xiàn)有物業(yè)交給合資公司來開發(fā)和運(yùn)營；三是王府井在此之前看好了地塊，然而沒有這么多資金來投入開發(fā)和建設(shè)，可能轉(zhuǎn)給合資公司來做。
合力打造購物中心
王府井百貨公告顯示，其與恒大地產(chǎn)集團(tuán)將以合資公司為戰(zhàn)略平臺，結(jié)合雙方在各自領(lǐng)域的優(yōu)勢，在全國范圍內(nèi)開展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營、百貨零售運(yùn)營及商業(yè)管理等業(yè)務(wù)。
其中，商業(yè)物業(yè)公司注冊資本為10億元，恒大集團(tuán)出資5.1億元，持股51%，王府井出資4.9億元，持股49%。而商業(yè)管理公司注冊資本5000萬元，王府井出資2550萬元，持股51%，恒大集團(tuán)出資2450萬元，持股49%。
“其實(shí)雙方成立合資公司的主要目標(biāo)，還是奔著開發(fā)和運(yùn)營購物中心去的。” 一位接近恒大商業(yè)集團(tuán)高層的業(yè)內(nèi)人士向中國房地產(chǎn)報記者透露，這與早先大家猜測王府井僅以主力店形式入駐未來恒大商業(yè)的猜想有著較大差異。
“在拿地環(huán)節(jié)，地方政府一般都會要求有不少于20%~30%的公建，因此很多傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商都開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。”九州遠(yuǎn)景(上海)投資管理有限公司大北區(qū)總經(jīng)理張力告訴中國房地產(chǎn)報記者，對于商業(yè)地產(chǎn)一直“沒有很強(qiáng)印象和符號”的恒大來說，此次引入具備品牌和運(yùn)營能力的王府井百貨，對于提振其商業(yè)地產(chǎn)品牌影響力也有一定的益處。
張力認(rèn)為，恒大近年來的戰(zhàn)略路線凸顯出全產(chǎn)業(yè)鏈的模式，但在商業(yè)地產(chǎn)方面截至目前還沒有大的建樹。而王府井百貨作為國內(nèi)百貨業(yè)龍頭企業(yè)，近年來也受到了購物中心和電商的雙重夾擊，轉(zhuǎn)型購物中心被視為將來業(yè)績增長的希望。近來，王府井百貨已經(jīng)先后在湖南、山東、河南等地區(qū)簽署了新項目，并有計劃在西安、鄭州、佛山開發(fā)大型購物中心。
據(jù)上述恒大內(nèi)部人士介紹，未來合資公司的做法可能有以下幾種模式：一是恒大與合資公司聯(lián)合去拿地；二是將恒大現(xiàn)有物業(yè)交給合資公司來開發(fā)和運(yùn)營；三是王府井在此之前看好了地塊，然而沒有這么多資金來投入開發(fā)和建設(shè)，都可能轉(zhuǎn)給合資公司來做。
王府井在公告中表示，此次合作“可為公司帶來持續(xù)的商業(yè)地產(chǎn)資源，合理提升公司自有物業(yè)比例，規(guī)避物業(yè)取得成本高、來源不穩(wěn)定、物業(yè)結(jié)構(gòu)不合理等風(fēng)險因素，符合公司戰(zhàn)略發(fā)展方向”。
然而，頗為吊詭的是，合作的另一主角恒大方面對此次合作異常低調(diào)。除了按照上市公司相關(guān)法規(guī)做必要披露外，截至11月6日，雙方簽約已經(jīng)一周，恒大在其官網(wǎng)上對合作事宜仍然只字未提。
“許家印老板明確授意相關(guān)部門，不要做任何相關(guān)的宣傳。”一位接近恒大的人士向中國房地產(chǎn)報記者透露。在他看來，與之前恒大進(jìn)軍乳業(yè)、足球、糧油等動作的高調(diào)宣傳相比，此次做派則顯得“異常低調(diào)”。
對此，業(yè)內(nèi)專家宋延慶認(rèn)為，以恒大現(xiàn)有的土地儲備和品牌知名度，“無論是選擇與王府井合作，還是和華聯(lián)百貨大樓合作，都是小事一樁。相反王府井則是傍上了大款” 。
上述接近恒大的人士也認(rèn)為，恒大對商業(yè)地產(chǎn)部分的處理一直以傳統(tǒng)的散售和售后返租為主，此次牽手王府井做持有型的購物中心，引進(jìn)更為先進(jìn)的運(yùn)營管理經(jīng)驗，也是一種模式探索。
補(bǔ)齊鏈條前景可期
“未來，只有同時具備地產(chǎn)、金融、商業(yè)三大屬性的商業(yè)地產(chǎn)商，才有機(jī)會最終勝出。”智慧商圈創(chuàng)始人龔義濤對中國房地產(chǎn)報記者表示，恒大牽手王府井就是上述三種要素的互補(bǔ)與協(xié)調(diào)。
其實(shí)，在王府井百貨的背后，還隱藏著另一個強(qiáng)勁的商業(yè)地產(chǎn)搭檔——著名零售地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營管理商塔博曼公司。為了轉(zhuǎn)型購物中心產(chǎn)品線，王府井近年來一直在積極努力，早先已經(jīng)引入了塔博曼公司并與其成立合資公司，共同運(yùn)營和管理其旗下的購物中心項目。
目前雙方合資的在建項目包括鄭州和西安兩個購物中心。“預(yù)計明、后兩年將陸續(xù)開業(yè)。”王府井百貨董事會辦公室人士告訴中國房地產(chǎn)報記者。公開資料顯示，其首個合資項目鄭州王府井項目的具體合作形式為塔博曼向鄭州王府井增資2.21億元，待增資完成后，王府井百貨持有“鄭州王府井”51%股權(quán)，塔博曼持有49%股權(quán)。
王府井百貨通過與塔博曼的深度合作，“把投資、運(yùn)營和資產(chǎn)管理這些商業(yè)地產(chǎn)必備的鏈條真正地串聯(lián)了起來”，王永平表示。王府井百貨在與恒大的合作中，前期可能以管理者的身份出現(xiàn)，然后通過運(yùn)營管理提高項目資產(chǎn)價值，再進(jìn)行收購等資本運(yùn)作，“從而實(shí)現(xiàn)了身兼管理人、投資人和未來經(jīng)營者的多重身份”。
“要知道在商業(yè)地產(chǎn)培育初期，租金高運(yùn)營方不愿意，如果太低開發(fā)商又不愿意。恒大不僅僅是將王府井百貨作為百貨主力店來引入，而是使其以合資公司的心態(tài)來參與，就避免了純百貨業(yè)態(tài)面積大、租金低的缺陷。”龔義濤表示，王府井有招商和運(yùn)營優(yōu)勢，恒大有土地和資金的優(yōu)勢，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合前景可期。
不過，擅長運(yùn)營和擅長開發(fā)的小伙伴搭幫做商業(yè)地產(chǎn)也并非一定順利。早在2007年，萬科與凱德商用就曾簽訂協(xié)議，將萬科開發(fā)項目中的商業(yè)部分拿出一部分與凱德商用合作。當(dāng)時，萬科曾試圖把商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)鏈條全部外包，但最終雙方還是分道揚(yáng)鑣。
“合資公司并不一定意味包攬開發(fā)商所有的項目，運(yùn)營商還是會從里面來挑選項目去做。”在王永平看來，最終合作成功與否，還是要看項目具體落地的情況。