前不久，山東公布2014年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年前十月山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng)15年來(lái)新低，這讓不少人開(kāi)始猜測(cè)，山東的房地產(chǎn)投資環(huán)境正在變化，2015或不容樂(lè)觀。
不過(guò)，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)研究的山東中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司薄夫利總監(jiān)在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)有不同的看法，薄總認(rèn)為投資增幅放緩并不能說(shuō)明投資環(huán)境的變化，投資環(huán)境說(shuō)到底由市場(chǎng)行情來(lái)決定，就市場(chǎng)而言，目前開(kāi)發(fā)商對(duì)山東的關(guān)注并未下降，擴(kuò)充的“步伐”也未減緩，未來(lái)，濟(jì)南、青島仍然是房企“落腳”的重點(diǎn)城市。
濟(jì)南房地產(chǎn)投資環(huán)境依然健康 三線城市尚存風(fēng)險(xiǎn)
薄總認(rèn)為投資環(huán)境說(shuō)道底還是由市場(chǎng)行情決定，市場(chǎng)行情好，入市者收益高，意味著投資環(huán)境處于優(yōu)勢(shì);市場(chǎng)行情不好，入市者收益低，意味著投資環(huán)境處于劣勢(shì)。
按照通常意義上的排名，山東17地市被分為二線城市、三線城市兩個(gè)比對(duì)極。濟(jì)南作為山東的省會(huì)，資源豐富，且每年有大量的人口涌入;青島外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口也不在少數(shù)。從公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年濟(jì)南、青島兩地樓市供應(yīng)、成交也未出現(xiàn)雙下滑，樓市成交穩(wěn)中有升。總體而言，山東二線城市的投資環(huán)境依然健康。
然而，樂(lè)觀的同時(shí)我們也不能忽視風(fēng)險(xiǎn)的存在�！霸谂c所有的客戶、同行溝通時(shí)，我們一直反復(fù)強(qiáng)調(diào)兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu);一個(gè)是外來(lái)人口的導(dǎo)入。一個(gè)城市如果它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分配不均衡合理，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)所占比重過(guò)少，同時(shí)還屬于人口凈流出的一類(lèi)，這樣的城市投資風(fēng)險(xiǎn)較大�！北】偨忉�。目前，山東部分三線城市已或多或少的出現(xiàn)了不同的問(wèn)題，個(gè)別城市也有人口凈流出的現(xiàn)象�！拔覀冋J(rèn)為未來(lái)的3—5年這種城市的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的，一旦入市，項(xiàng)目的運(yùn)作周期會(huì)比較漫長(zhǎng)�！北】偡治觥�
板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈 預(yù)計(jì)3月加推頻繁
對(duì)于15年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊之間的發(fā)展，薄總用四個(gè)字進(jìn)行了簡(jiǎn)單的概括“競(jìng)爭(zhēng)激烈”。
這與當(dāng)時(shí)土地集中出讓有一定的關(guān)系。過(guò)去，某一個(gè)時(shí)間內(nèi)，政府出讓的土地常常集中在某一個(gè)板塊，這種集中放量的方式常常導(dǎo)致片區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目過(guò)于集中，例如濱河新區(qū)、唐冶新區(qū)、孫村、西客站片區(qū)等。
此外，濟(jì)南重點(diǎn)向東西兩個(gè)方向發(fā)展。不論東部新城還是西客站，其項(xiàng)目分布均相對(duì)集中，供應(yīng)較大。而從產(chǎn)品性質(zhì)看，多以剛需為主，可替代性較強(qiáng)。從板塊之間來(lái)看，西部地區(qū)缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，目前吸引力不足，東部發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)初步形成，未來(lái)這兩個(gè)板塊內(nèi)的項(xiàng)目或許還會(huì)抱團(tuán)，片區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)加劇;另外，長(zhǎng)清與市區(qū)之間公共交通不發(fā)達(dá)，部分潛在購(gòu)房者正在被西客站片區(qū)消化。
盡管競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是大幅度的降價(jià)優(yōu)惠難再出現(xiàn)，“去年為完成年度銷(xiāo)售任務(wù)，各大開(kāi)發(fā)商均有不同程度的讓利優(yōu)惠，有些項(xiàng)目已經(jīng)接近成本價(jià)，開(kāi)發(fā)商已降無(wú)可降”薄總分析。
隨著銷(xiāo)售任務(wù)的完成，進(jìn)入1月份，樓市處于淡季，預(yù)計(jì)3月底會(huì)有頻繁的加推。
合適的土地是房企布局的唯一標(biāo)準(zhǔn)
一般來(lái)說(shuō)，大型房企進(jìn)駐外地市場(chǎng)通常有體量、落地要求、投資收益等條件限制，合適的土地永遠(yuǎn)是他們?cè)诔鞘胁季值奈ㄒ粯?biāo)準(zhǔn)。
然而就目前的發(fā)展情況看，要找到一塊合適的土地并不容易。
如今，大規(guī)模的土地出讓通常在城鄉(xiāng)結(jié)合部，不少城市的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域并沒(méi)有合適的土地，而城市中心發(fā)展相對(duì)成熟，土地資源亦較為匱乏，即便有大規(guī)模的土地出讓，也會(huì)面臨復(fù)雜的拆遷過(guò)程，這與年度土地供應(yīng)計(jì)劃有一定的關(guān)系。
而對(duì)于15年的發(fā)展，薄總建議，房企在制定市場(chǎng)策略時(shí)，一要偏向市場(chǎng)化，不管用什么樣的營(yíng)銷(xiāo)手法，去化走量是第一位;二要盡量去城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)謀劃布局、選擇項(xiàng)目。