2015年是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的關(guān)鍵年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)明年政策方向，穩(wěn)增長和調(diào)結(jié)構(gòu)保持平衡是關(guān)鍵;積極的財(cái)政政策和適度穩(wěn)健的貨幣政策將繼續(xù)實(shí)施。
新常態(tài)之下房地產(chǎn)的調(diào)控模式亦從以往實(shí)施行政干預(yù)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽渴袌鍪侄螢橹鳎笠?guī)模刺激將不復(fù)存在。但為穩(wěn)增長需要，刺激需求仍將成為主線，政策窗口期有望上半年打開，寬松政策或?qū)㈩l出。
商品房市場走勢判斷
1、存量壓力持續(xù)攀升，去庫存依舊為主旋律
一方面，2014年土地市場成交仍處高位，東部片區(qū)和北部片區(qū)土地持續(xù)放量，在2015年都將轉(zhuǎn)化為新增供應(yīng);另一方面，在售項(xiàng)目多數(shù)處在銷售初期或中期，仍有較大存量，所以導(dǎo)致近期商品房住宅庫存量逐月攀升，預(yù)計(jì)2015年濟(jì)南房地產(chǎn)市場仍將以去庫存為主旋律。
2、大盤時代來臨，一線房企市場占有率繼續(xù)增加
根據(jù)2014年土地出讓數(shù)據(jù)，開發(fā)熱點(diǎn)逐漸向市區(qū)外圍轉(zhuǎn)移，各片區(qū)均有多 個大盤出現(xiàn)，如東部綠地智慧城，北部海爾云世界和南部融匯城等項(xiàng)目，區(qū)域近距離白刃戰(zhàn)競爭激烈，在外部因素同質(zhì)化前提下，大盤依靠其自身的配套與影響力，在市場中將占有絕對競爭優(yōu)勢。
在市場競爭升級時，一線房企能很快完成轉(zhuǎn)型升級和變革，在營銷和產(chǎn)品上具更大優(yōu)勢，目前濟(jì)南一線房企有大量土地儲備，在2015年產(chǎn)品升級，營銷升級的關(guān)鍵年份，市場占有率有望繼續(xù)增加。
3、成交量有望繼續(xù)平穩(wěn)回暖
在2014年整體成交平淡大背景下，購買力得到一定積蓄，近期利好政策頻出，信貸政策放松，成交量有望得到一定反彈。但房地產(chǎn)逐漸回歸“市場化”，投資需求減少，供求關(guān)系更將起決定性作用，在城市發(fā)展和外來人口逐年增長有限的情況下，成交量回暖有限，難以出現(xiàn)大幅反彈。
4、價格以平穩(wěn)基調(diào)為主，部分區(qū)域或?qū)⒗^續(xù)以價換量
一方面，未來潛在供應(yīng)仍將是市場主流剛需大盤，另一方面，受供求關(guān)系影響，區(qū)域競爭升級，板塊價格趨近，競品價格上漲缺乏動力，未來仍將以維持穩(wěn)定為主。對于部分項(xiàng)目扎堆區(qū)域，房企仍將選擇平價或以價換量的策略。
5、組織變革加劇，營銷方式顛覆性變革
萬科“萬客通”和恒大“恒房通”的投入運(yùn)營，一線房企與淘寶的跨界合作，房企擁抱互聯(lián)網(wǎng)金融，全民經(jīng)紀(jì)人時代的到來…客戶獲取信息方式由傳統(tǒng)權(quán)威報(bào)紙媒體轉(zhuǎn)向網(wǎng)絡(luò)和手機(jī)客戶端，傳統(tǒng)的渠道營銷方式被互聯(lián)網(wǎng)大潮顛覆，以往的報(bào)廣、戶外和廣播逐漸失去份量，新的渠道方式正在被發(fā)掘，線下拓客力度不斷的加強(qiáng)，傳統(tǒng)的坐銷在面臨市場突變時的思維亟須轉(zhuǎn)變，營銷方式將面臨大變革。
6、公寓寫字樓等商務(wù)公建型產(chǎn)品后續(xù)供應(yīng)激增，整體壓力巨大
西客站片區(qū)，東部高新片區(qū)與新熱點(diǎn)濱河新區(qū)均規(guī)劃有大量寫字樓公寓類產(chǎn)品，初步統(tǒng)計(jì)有逾千萬平米體量。面對歷史供應(yīng)的最高峰值，和目前客戶投資熱情的下降，可以預(yù)測2015年濟(jì)南寫字樓公寓類物業(yè)競爭仍將持續(xù)，去化壓力大于住宅產(chǎn)品。合富輝煌(中國)山東公司 市場研究部