每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳
1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2014年12月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)，66個(gè)城市新建商品房房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下跌，深圳成為唯一上漲城市，環(huán)比上漲1.2%。
從“9·30”房貸新政開(kāi)始，深圳樓市交易逐漸復(fù)蘇。2014年11月22日降息后，深圳房企更是加速推盤(pán)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》之前報(bào)道，12月入市的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后買賣踴躍，頻現(xiàn)“時(shí)光盤(pán)”。
不過(guò)，包括中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮在內(nèi)的多位地產(chǎn)專家曾向記者表示，全國(guó)房?jī)r(jià)單邊上漲已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)更有可能呈現(xiàn)的是波動(dòng)性上漲態(tài)勢(shì)。那么，在前海蛇口自貿(mào)區(qū)、11條新建地鐵等利好因素的刺激以及深圳房企頻出涉貪腐案?jìng)髀�、全�?guó)樓市持續(xù)平淡等利空消息的背景下，此輪深圳房?jī)r(jià)漲勢(shì)能否持續(xù)？
新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲1.2%
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年12月，深圳新建商品房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.2%，不過(guò)，與2013年同期相比仍下降1.3%；二手房的銷售表現(xiàn)優(yōu)于新建商品房，環(huán)比、同比都上漲。
同全國(guó)樓市一樣，經(jīng)歷了2013年的量?jī)r(jià)齊升后，在2014年的前10個(gè)月里，深圳樓市一路走低。2014年1月，土地流拍率曾高達(dá)56%；3月、4月，銷售持續(xù)不振；進(jìn)入7月，中介實(shí)體店累計(jì)關(guān)閉100余家，樓市量?jī)r(jià)齊跌，房?jī)r(jià)跌回2012年水平；8月，諸多一手房、二手房的銷售人員曾向記者表示，交易縮水，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。當(dāng)時(shí)，某二手房中介一個(gè)月內(nèi)在福田片區(qū)只交易了一套房；傳統(tǒng)銷售旺季9月也未能延緩下行趨勢(shì)，成交依舊萎靡，“金九”成色不足。
不過(guò)，從“9·30”房貸新政后，深圳樓市開(kāi)始筑底，并在年末成功翹尾，逆勢(shì)漲價(jià)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》之前報(bào)道，當(dāng)時(shí)深圳多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)“日光”、“時(shí)光”情況，以深圳龍華星河傳奇項(xiàng)目為例，開(kāi)盤(pán)時(shí)共計(jì)推出了750套房源，吸引近3000人到場(chǎng)，全部房源在3小時(shí)內(nèi)售罄。如果仔細(xì)盤(pán)點(diǎn)12月入市的一手房項(xiàng)目，那么不難發(fā)現(xiàn)，大多項(xiàng)目均以超出吹風(fēng)價(jià)的價(jià)格開(kāi)盤(pán)。
不僅成交均價(jià)上漲，2014年末深圳一手房的成交量也頗為可觀。根據(jù)戴德梁行2014年度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，2014年深圳樓市成交量整體萎靡，四季度180.9萬(wàn)平方米的成交量占全年的44.9%。
深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰曾向記者表示，深圳樓市年末翹尾，與深圳樓市需求龐大有很大關(guān)系，在政府出臺(tái)利好政策后，部分需求得到迅速釋放。
世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉分析稱，積蓄良久的購(gòu)買力在年底大規(guī)模釋放，是因?yàn)檎呙嬲w轉(zhuǎn)松、降息所帶來(lái)的利好以及房企年底積極推盤(pán)沖刺業(yè)績(jī)等多重因素的疊加。
后續(xù)行情走勢(shì)引關(guān)注
將對(duì)深圳樓市構(gòu)成利空的因素并不少。據(jù)悉，2015年，深圳將有135個(gè)新盤(pán)入市。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心經(jīng)理何倩茹表示，這一供應(yīng)量與2014年大致持平。
這是否會(huì)加重深圳樓市的去化壓力？何倩茹分析稱，如果2015年銷售量能維系在2014年前三季度和四季度的銷售量之間，那么暫時(shí)不會(huì)對(duì)去化造成壓力。
此外，深圳地產(chǎn)圈多家有舊改業(yè)務(wù)的房企被頻傳涉貪腐案。對(duì)此，何倩茹認(rèn)為舊改樓盤(pán)只占一小部分，購(gòu)房者有很多選擇空間，這些傳聞暫不會(huì)影響市場(chǎng)信心。
在此前某會(huì)議上，戴德梁行華南及華西區(qū)研究部董事張曉端曾表示，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的施行將加快房地產(chǎn)稅的推出節(jié)奏，在一定程度上制約深圳購(gòu)房者的購(gòu)房意愿，而且樓市調(diào)整趨勢(shì)難以根本變動(dòng)，深圳房?jī)r(jià)缺乏大幅上漲的基礎(chǔ)。
陳仲偉卻認(rèn)為，盡管政府已出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，但該條例只是表明了政府當(dāng)前的調(diào)控思路是建立長(zhǎng)效機(jī)制，因而對(duì)樓市的短期影響有限。
張曉端也曾向記者表示，2015年包括首套及改善性置業(yè)在內(nèi)的需求將得到政策支持，深圳樓市的下行風(fēng)險(xiǎn)較小。
這一點(diǎn)或許可從中糧地產(chǎn)(000031，SZ)在深圳的住宅產(chǎn)品配比得到例證。中糧地產(chǎn)方面向記者表示，他們對(duì)一線城市的樓市持樂(lè)觀態(tài)度，2008年以來(lái)，公司逐漸調(diào)整在深圳拿地的節(jié)奏，目前的產(chǎn)品主要是以“首置首改”為主。
何倩茹表示，自從深圳限購(gòu)以來(lái)，購(gòu)房者主要以自住為主，雖然也會(huì)考慮升值因素，涌向前海等熱門(mén)區(qū)域，但是本質(zhì)還是自住。
此外，深圳還有自貿(mào)區(qū)、11條在建地鐵、土地稀少、常住人口平均年齡全國(guó)最低等利好因素。何倩茹稱，整體而言，“利好因素大于利空因素”。