王麗新/攝
據(jù)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和和記黃埔公告披露，兩家公司將向長(zhǎng)地集團(tuán)轉(zhuǎn)讓1.7億平方尺(約1889萬(wàn)平方米）可供發(fā)展的土地儲(chǔ)備，其中1.58億平方尺來(lái)自中國(guó)內(nèi)地，這意味著九成土地儲(chǔ)備位于中國(guó)內(nèi)地
■本報(bào)記者 王麗新
近日，李嘉誠(chéng)力推旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔兩家上市公司進(jìn)行內(nèi)部重組，將注冊(cè)地由原來(lái)的中國(guó)香港變?yōu)殚_(kāi)曼群島的同時(shí)，兩家上市公司的業(yè)務(wù)板塊也將被拆分重組,分別成立兩家新的公司，長(zhǎng)和主營(yíng)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，長(zhǎng)地主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
同時(shí)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔兩家上市公司將向長(zhǎng)地轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)，包括出租物業(yè)、土地儲(chǔ)備和酒店資產(chǎn)。而鑒于合并重組要求，“長(zhǎng)和系”首次曝光了在中國(guó)內(nèi)地的土地儲(chǔ)備，合計(jì)約1756萬(wàn)平方米，占其向長(zhǎng)地轉(zhuǎn)讓的土地儲(chǔ)備資產(chǎn)的九成以上。
對(duì)此，蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，李嘉誠(chéng)將兩家上市公司業(yè)務(wù)合并的設(shè)計(jì)是屬于內(nèi)部重組，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移后，業(yè)務(wù)規(guī)模較小，有利于降低成本費(fèi)用。
土地儲(chǔ)備九成來(lái)自內(nèi)地
據(jù)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔公告披露，未來(lái)兩家公司將合并成為兩家新公司：長(zhǎng)和及長(zhǎng)地。兩大集團(tuán)以地產(chǎn)及非地產(chǎn)業(yè)務(wù)劃分，重組后的長(zhǎng)和將持有長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔的所有非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括港口及相關(guān)服務(wù)、電訊、零售、基建、能源和動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)（飛機(jī)租賃）；長(zhǎng)地將持有長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔在中國(guó)香港、中國(guó)內(nèi)地及海外的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
據(jù)公開(kāi)資料顯示，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)為中國(guó)香港最大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，“中國(guó)香港每七個(gè)私人住宅單位中，便有一個(gè)由長(zhǎng)實(shí)開(kāi)發(fā)”。除中國(guó)香港外，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)還在北京、長(zhǎng)春、成都等多個(gè)內(nèi)地城市建有樓盤。而“長(zhǎng)和系”的另外一名成員和記黃埔也是一家地產(chǎn)公司，在中國(guó)內(nèi)地、中國(guó)香港和英國(guó)均有地產(chǎn)項(xiàng)目。
值得注意的是，鑒于合并重組的要求，“長(zhǎng)和系”首次披露了土地儲(chǔ)備情況。
根據(jù)公告顯示，截至2014年11月30日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)及和黃集團(tuán)將轉(zhuǎn)讓于長(zhǎng)地集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)共包括于約占1700萬(wàn)平方尺的出租物業(yè)、面積約1.7億平方尺可供發(fā)展的土地儲(chǔ)備（包括1.58億平方尺于中國(guó)的土地）以及超過(guò)14600間酒店房間的應(yīng)占權(quán)益，長(zhǎng)地屆時(shí)將成為香港最大的上市酒店業(yè)主營(yíng)運(yùn)商。
事實(shí)上，這意味著“長(zhǎng)和系”可供發(fā)展的土地儲(chǔ)備約達(dá)1889萬(wàn)平方米，其中約1756萬(wàn)平方米位于中國(guó)內(nèi)地。換言之，在“長(zhǎng)和系”轉(zhuǎn)入長(zhǎng)地的土地儲(chǔ)備中，九成來(lái)自中國(guó)內(nèi)地。
而從媒體的報(bào)道中可知，“長(zhǎng)和系”近兩年在中國(guó)內(nèi)地已經(jīng)鮮少出擊土地市場(chǎng)。有報(bào)道稱，在2011年以前，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔每年都有一些土地儲(chǔ)備吸納，土地成本比較穩(wěn)定。但2012年5月份購(gòu)入上海一塊住宅用地之后，“長(zhǎng)和系”在內(nèi)地市場(chǎng)上再未有一塊土地入賬。在中國(guó)香港，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)最后一次拿地是在2012年11月份。2013年至今，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)未在中國(guó)香港拍得任何地塊。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱，“長(zhǎng)和系”善于“雨天出門”，低價(jià)抄底拿地，但中國(guó)內(nèi)地日益高漲的土地價(jià)格正好與李嘉誠(chéng)的投資思路相反，同時(shí)“長(zhǎng)和系”在內(nèi)地有大量存貨，所以其拿地動(dòng)力不足。
“囤地”開(kāi)發(fā)模式失效？
據(jù)公告顯示，重組完成后，長(zhǎng)地將成為中國(guó)香港最大的房地產(chǎn)上市公司之一，在中國(guó)香港的市場(chǎng)占有率具領(lǐng)導(dǎo)地位、業(yè)務(wù)深入中國(guó)，且足跡遍及全球；長(zhǎng)和集團(tuán)將成為一家規(guī)模更為廣大的跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)遍及50多個(gè)國(guó)家。長(zhǎng)地在上市后，可以考慮進(jìn)行債務(wù)資本市場(chǎng)融資，使其資金來(lái)源更趨多元化。
事實(shí)上，關(guān)于李嘉誠(chéng)遷移“長(zhǎng)和系”注冊(cè)地以及合并重組業(yè)務(wù)的舉動(dòng)，業(yè)內(nèi)眾說(shuō)紛紜。有人認(rèn)為其看淡香港市場(chǎng)，也有人把其與近兩年撤資內(nèi)地樓市舉動(dòng)相結(jié)合，認(rèn)為其將轉(zhuǎn)向投資海外地產(chǎn)，將公司注冊(cè)地改為開(kāi)曼群島便于“辦事”。
對(duì)此，87歲的李嘉誠(chéng)說(shuō)，自己總有一天會(huì)退休，“這次合并為公司鋪好路，使公司有了一個(gè)大方向和目標(biāo)�！彼瑫r(shí)稱，分拆后的長(zhǎng)和及長(zhǎng)地業(yè)務(wù)，界定清晰。
這句話確實(shí)從側(cè)面印證了此前長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔存在交叉重合的業(yè)務(wù)，尤其是地產(chǎn)業(yè)務(wù)重合度頗高。從這一角度看，界定清晰后將有利于減少管理成本等各項(xiàng)成本費(fèi)用的支出。
然而，“長(zhǎng)和系”在中國(guó)內(nèi)地的開(kāi)發(fā)模式其實(shí)與中國(guó)內(nèi)地房企有著極大的不同。
有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者透露，“長(zhǎng)和系”主要靠資金充足，利息率低，資金成本低的資金優(yōu)勢(shì)在土地市場(chǎng)低價(jià)時(shí)抄底拿地，然后“囤地”慢開(kāi)發(fā)，其最大的盈利部分來(lái)自于土地溢價(jià)空間。該人士透露，“長(zhǎng)和系”在上海、北京的部分項(xiàng)目可以賣上很多年，甚至南京的項(xiàng)目拿地一年多都不會(huì)動(dòng)工，開(kāi)發(fā)進(jìn)程非常慢。
而中國(guó)內(nèi)地房企由于拿地成本較高，都在走高周轉(zhuǎn)路線，一個(gè)住宅項(xiàng)目可能拿地5個(gè)月就實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤，在三年內(nèi)就清盤，結(jié)束銷售。即使對(duì)于高端項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，鑒于資金壓力，開(kāi)發(fā)商都不得不走高周轉(zhuǎn)路線去開(kāi)發(fā)。
鑒于此，“長(zhǎng)和系”與港資企業(yè)瑞安房地產(chǎn)、新世界、太古地產(chǎn)等企業(yè)都頗為不同，后者更注重產(chǎn)品線的開(kāi)發(fā)，力爭(zhēng)主打產(chǎn)品品牌。但“長(zhǎng)和系”中的和記黃埔在中低端別墅產(chǎn)品線上有一些特色，但連鎖項(xiàng)目較少。
而從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體利潤(rùn)率下滑和中國(guó)內(nèi)地核心城市拿地成本越發(fā)高昂這兩大重要指標(biāo)來(lái)看，世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，靠土地升值賺取利潤(rùn)的地產(chǎn)“黃金時(shí)代”已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在樓市呈現(xiàn)供大于求的局面，接下來(lái)拼的是房企在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品特性和找市場(chǎng)需求等方面的能力。
顯然，在這方面，“長(zhǎng)和系”并不擅長(zhǎng)，若未來(lái)幾年中國(guó)內(nèi)地樓市房?jī)r(jià)無(wú)法實(shí)現(xiàn)持續(xù)反彈，那么對(duì)新“長(zhǎng)和系”長(zhǎng)地集團(tuán)而言，前路或許并不順暢。