法律界人士指出，訴前財(cái)產(chǎn)保全的下一步很可能是起訴或申請仲裁，否則期滿后，銀行這一步風(fēng)險控制將失效
■本報記者 張 歆
雖然商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)貸款早已實(shí)施了名單制管理，可謂是嚴(yán)控風(fēng)險，但是佳兆業(yè)的突然停擺還是迅速的將銀行卷入其中。
從1月6日至1月13日的一周時間里，十五家銀行提出了對于佳兆業(yè)集團(tuán)相關(guān)公司的26條財(cái)產(chǎn)保全。根據(jù)《民事訴訟法》，訴前財(cái)產(chǎn)保全的下一步很可能是起訴或申請仲裁，否則期滿后，法院應(yīng)當(dāng)解除保全。
此外，《證券日報》記者查閱佳兆業(yè)2014年中報發(fā)現(xiàn)，該公司2014年上半年銀行貸款約76.26億元，較2013年年底增長了約35%。
15家銀行先下手為強(qiáng)
在銀行以及絕大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)眼中，銷售規(guī)模行業(yè)排名全國二十強(qiáng)的佳兆業(yè)集團(tuán)或許曾經(jīng)是低風(fēng)險的代名詞，至少也是銀行房地產(chǎn)“白名單”上最理所當(dāng)然的座上客之一。
然而突出其來的風(fēng)波迅速將佳兆業(yè)這只原本高貴的白天鵝變成了實(shí)實(shí)在在的黑天鵝。
雖然沒有立即對佳兆業(yè)提起訴訟(或許是還沒來得及正式進(jìn)入訴訟程序)，但是風(fēng)險控制經(jīng)驗(yàn)老道的銀行自然絕不會僅僅坐視事態(tài)發(fā)展。
《證券日報》記者根據(jù)深圳法院網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從1月6日至1月13日的一周時間里，共計(jì)有十五家銀行提出了對于佳兆業(yè)集團(tuán)相關(guān)公司的26條財(cái)產(chǎn)保全。目前，涉及的銀行主要包括國有大行、股份制銀行和多家城商行。
對此，佳兆業(yè)也曾進(jìn)行部分回應(yīng)，“截至1月9日，本公司數(shù)個銀行賬戶被凍結(jié)扣劃，涉及銀行結(jié)余總共約人民幣4.47億元和2.66億元”。
從時間上來看，這肯定不是15家銀行提出的財(cái)產(chǎn)保全所涉及的全部資產(chǎn)，但此后佳兆業(yè)尚未就此事宜進(jìn)行進(jìn)一步披露。法律界資深人士告訴《證券日報》記者，“根據(jù)《民事訴訟法》，財(cái)產(chǎn)保全申請人在人民法院采取保全措施后三十日內(nèi)不依法提起訴訟或者申請仲裁的，人民法院應(yīng)當(dāng)解除保全”。也就是說，“訴前財(cái)產(chǎn)保全的下一步很可能是起訴或申請仲裁，否則期滿后，銀行這一步風(fēng)險控制將失效”。
“我覺得佳兆業(yè)還是個案，并不會影響銀行與房地產(chǎn)業(yè)整體的關(guān)系，目前影響二者關(guān)系的核心因素是房地產(chǎn)業(yè)的去化率，只要房地產(chǎn)業(yè)自身穩(wěn)健，銀行還是不會因?yàn)閭�體的突發(fā)事件而對整體行業(yè)抽貸的”，一位股份制銀行對公業(yè)務(wù)相關(guān)人士對《證券日報》記者表示，“這一點(diǎn)與之前的鋼貿(mào)危機(jī)不同，鋼貿(mào)業(yè)的危機(jī)是以產(chǎn)能嚴(yán)重過剩為大背景的，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在雖然面臨一定的銷售困難，但是并不能判定為全行業(yè)產(chǎn)能過剩，佳兆業(yè)此番的危機(jī)與房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能也并沒有直接的關(guān)系�！�
事實(shí)上，銀行與房企的關(guān)系在2014年顯得格外撲朔迷離。一方面有關(guān)銀行“開發(fā)貸停貸、住房按揭惜貸”的傳言不時會在二級市場偷襲房地產(chǎn)股的估值，另一方面，半年報的數(shù)據(jù)卻呈現(xiàn)出了另一個版本：去年上半年，16家上市銀行新增的涉房貸款高達(dá)1.09萬億元，其中16家上市銀行合計(jì)的房地產(chǎn)對公貸款規(guī)模為3.82萬億元，較2013年年底的3.55萬億元增加了7.6%。
16家上市銀行中，只有交通銀行和興業(yè)銀行的對公業(yè)務(wù)領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了規(guī)模上的下降：交通銀行由2013年年底的2013億元降至去年中期的1975億元，占比(占上市銀行貸款和墊款總額的比例)也由6.16%降至5.75%；興業(yè)銀行由2013年年底的1851億元降至1549億元，占比由13.64%大幅度下降至10.82%。此外，包括交行和興業(yè)在內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)貸款占比出現(xiàn)下降的銀行共有6家，另4家分別是華夏銀行、寧波銀行、建設(shè)銀行、工商銀行。
其余10家上市銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款的規(guī)模和占比“雙升”，其中，中國銀行余額最高，達(dá)到7002億元，占其貸款和墊款總額的百分比為8.31%；工商銀行和建設(shè)銀行的余額同樣超過了5000億元，但是占比并不突出，分別僅為5.04%和6.22%，在上市銀行中位居倒數(shù)第一和倒數(shù)第三；而房地產(chǎn)業(yè)貸款額并不突出(768億元)的北京銀行，在占比指標(biāo)的排名中位列第一，占比接近12%。股份制銀行中，招商銀行去年上半年房地產(chǎn)業(yè)對公貸款占比從5.97%猛增至7%。不過，就規(guī)模而言，民生銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款額暫時在股份制銀行中排名第一位，為1885億元，占比由2013年年底的10.52%增至11.11%；排在其后的是浦發(fā)銀行，貸款額為1740億元，占比為9.16%。
佳兆業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)摸底
從財(cái)務(wù)指標(biāo)來看，2014年上半年，佳兆業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)相對于2013年有一些激進(jìn)。
中報顯示，截至去年中期，佳兆業(yè)集團(tuán)的負(fù)債率為72.5%，較2013年年底的62.1%還是大幅上升的；佳兆業(yè)總借款為人民幣297.74億元，其中約60.08億元人民幣應(yīng)該在2015年6月30日之前償還；190.36億元人民幣需要在2015年中期至2019年中期償還；47.3億元人民幣將于2019年中期后償還。
不過，鑒于佳兆業(yè)的一些借款有特殊條款(例如特定高管離職將激發(fā)提前還款)限定，因此，上述期限只是在佳兆業(yè)原本經(jīng)營穩(wěn)健、管理團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定的前提下。此外，由于佳兆業(yè)目前面臨包括資金流動性不足等風(fēng)險，如果不能盡早達(dá)成債權(quán)人會議或財(cái)務(wù)方案，銀行提前收賬幾乎是不可避免的。
其中，截至去年中期，佳兆業(yè)集團(tuán)的銀行貸款為76.26億元人民幣，較2013年年底的56.62億元人民幣增加了約35%。
另外，佳兆業(yè)集團(tuán)對于其客戶的住房按揭貸款提供擔(dān)保導(dǎo)致的或有負(fù)債為127.59億元人民幣。雖然從表面上來看，這部分或有負(fù)債的風(fēng)險不會太高，但是考慮到佳兆業(yè)自身面臨問題，導(dǎo)致客戶的購房行為面臨的不確定性較強(qiáng)(例如佳兆業(yè)能否如期交房，房屋的建筑品質(zhì)、配套設(shè)施是否符合合同約定，房產(chǎn)證能否順利辦理等)，客戶違約的風(fēng)險確實(shí)大幅提升。
另外，2015年1月1日夜，佳兆業(yè)曾經(jīng)公告表示，原董事會主席郭英成辭職一事，引發(fā)一項(xiàng)融資協(xié)議包含的強(qiáng)制性提前還款條文，共涉及貸款本金4億港元及應(yīng)計(jì)利息，且佳兆業(yè)未能如約償還這筆錢。
此后的1月7日，佳兆業(yè)接到了相關(guān)銀行匯豐銀行的豁免通知，容許佳兆業(yè)制訂可行的還款建議及相關(guān)方案，因此該公司不需要即時償還相應(yīng)款項(xiàng)。佳兆業(yè)公告指出，佳兆業(yè)現(xiàn)正與數(shù)名候選人(含國際投行)商討，以委聘可就公司的資本架構(gòu)(包括其境內(nèi)外債務(wù)及其他責(zé)任)提供戰(zhàn)略建議的財(cái)務(wù)顧問。佳兆業(yè)表示，其預(yù)期財(cái)務(wù)顧問經(jīng)考慮所有持份者的利益后，將協(xié)助公司審閱及評估多種方案及制訂可獲得各方同意的解決方案的計(jì)劃。
《證券日報》記者嘗試采訪匯豐銀行，了解該銀行對佳兆業(yè)可能違約的風(fēng)險控制措施，但未能獲得實(shí)質(zhì)性回復(fù)。
不過，佳兆業(yè)土地儲備的“變現(xiàn)能力”較強(qiáng)。據(jù)《證券日報》記者了解，該公司去年上半年訂立多份土地購買協(xié)議，總價為90億元人民幣，其中98.4%位于一線城市以及省會城市；截至去年中期，佳兆業(yè)集團(tuán)約78.5%(賬面成本)的土地儲備位于主線城市，而2013年年底這一比例僅為69.6%。
“資產(chǎn)的變現(xiàn)能力也決定了佳兆業(yè)能否熬過目前的難關(guān)”，上述股份制銀行人士如是評價一線城市的土地儲備對于佳兆業(yè)的重要性。