案例
陸女士是省城某小區(qū)的業(yè)主，因在外地工作，小區(qū)房屋一直由父母常住，而陸女士只在周六、周日等節(jié)假日才回家。為了回家后不需為無(wú)車(chē)位停車(chē)而煩惱，一年前，陸女士便從物業(yè)公司租得一停車(chē)位。近日，陸女士回家后發(fā)現(xiàn)，該停車(chē)位已被他人占用。
原來(lái)，陸女士在租期屆滿后忘記與物業(yè)公司辦理續(xù)租手續(xù)，物業(yè)公司便認(rèn)為陸女士不再租用，在沒(méi)有征求陸女士意見(jiàn)的情況下，即將該停車(chē)位以同樣的出租條件租給了他人。陸女士曾找到物業(yè)公司表示要求續(xù)租，可物業(yè)公司認(rèn)為，租期屆滿后，彼此的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)隨之消失，其自然有權(quán)將車(chē)位另租他人，無(wú)需經(jīng)過(guò)陸女士許可，陸女士也無(wú)權(quán)干涉。陸女士詢問(wèn)：物業(yè)公司的說(shuō)法對(duì)嗎？
說(shuō)法
物業(yè)公司的說(shuō)法是錯(cuò)誤的，其必須對(duì)未經(jīng)陸女士許可隨意將停車(chē)位另租他人的行為承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
一方面，物業(yè)公司侵犯了陸女士的優(yōu)先承租權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)是指租期屆滿后，原租賃物繼續(xù)出租的，且原承租人仍愿租用，在同等的租賃價(jià)格、租賃期限等條件下，原承租人有優(yōu)先于其他承租人承租的權(quán)利。承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，不僅是法律對(duì)租賃合同雙方當(dāng)事人進(jìn)行利益平衡的表現(xiàn)，而且也符合我國(guó)民法所倡導(dǎo)的公平合理原則。本案中，陸女士和物業(yè)公司之間有合法有效的車(chē)位租賃合同在先，并已經(jīng)實(shí)際履行完畢；租期屆滿后，車(chē)位被繼續(xù)出租，且陸女士仍愿租用；陸女士同意接受同樣的租金價(jià)格、租賃期限等主要條件。在此情況下，物業(yè)公司擅自將車(chē)位另租他人，無(wú)疑是對(duì)陸女士?jī)?yōu)先承租權(quán)的剝奪。另一方面，物業(yè)公司違反了自身的法定義務(wù)。雖然合同確實(shí)可以因到期而終止，但《合同法》第九十二條規(guī)定：“合同的權(quán)利義務(wù)終止后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。 ”與之相對(duì)應(yīng)，在租賃物仍將繼續(xù)出租的情況下，通知承租人是否繼續(xù)承租，恰恰是出租人的一項(xiàng)附隨義務(wù)。物業(yè)公司未通過(guò)任何方式征求陸女士的意見(jiàn)，即將停車(chē)位另租他人，明顯與之相違。再一方面，物業(yè)公司必須承擔(dān)民事責(zé)任。一方當(dāng)事人拒不履行合同附隨義務(wù)，意味著另一方當(dāng)事人的合同目的并沒(méi)有圓滿實(shí)現(xiàn)，即因?qū)儆诓煌耆男卸鴺?gòu)成違約。 《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 ”也就是說(shuō)，陸女士有權(quán)要求物業(yè)公司繼續(xù)簽約、采取相應(yīng)的補(bǔ)償措施乃至賠償由此給陸女士造成的損失。 顏東岳