新年伊始，人們對于樓市的關(guān)注熱度不減。近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2014年12月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，我國主要城市房價同比繼續(xù)下降，但總體環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，成交量有所放大。其中，深圳成為全國3個月來首個房價上漲的城市。專家表示，限購放開、信貸調(diào)整、促銷加強(qiáng)等是此次回暖主因，隨著供需結(jié)構(gòu)的持續(xù)調(diào)整與多元分化發(fā)展格局的確立，樓市在持續(xù)探底后迎來溫和回升將是大概率事件。
跌勢趨緩成交量放大
數(shù)據(jù)顯示，在我國70個大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價格環(huán)比下降的城市有66個，環(huán)比上漲的有1個，持平的是3個。從同比價格變動來看，去年12月最高漲幅為2.1%，最低為下降10.3%。同時，二手房總體價格變動情況與新建商品住宅差別不大。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉在解讀統(tǒng)計數(shù)據(jù)時表示，當(dāng)前樓市呈現(xiàn)“環(huán)比總體降幅繼續(xù)收窄”、“同比繼續(xù)下降”、“一線城市成交活躍”等特點(diǎn)。劉建偉指出，一方面，受前期信貸政策調(diào)整、央行降息、年末開發(fā)商加大推盤力度等因素影響，12月份70個大中城市新建商品住宅成交量環(huán)比增長近9%，再創(chuàng)年內(nèi)新高；另一方面，受去年同期基數(shù)較高影響，房價同比仍下降，且新房和二手房價格同比綜合平均降幅均比11月份有所擴(kuò)大。
中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立在接受本報記者采訪時表示，本次統(tǒng)計公布的結(jié)果其實(shí)并不令人意外�！笆聦�(shí)上，在去年限購大面積放開、信貸政策轉(zhuǎn)向積極之后，樓市成交的量和價在2014年四季度就出現(xiàn)了回暖苗頭。”尹中立說。
多元發(fā)展重塑新格局
相關(guān)資料表明，除了跌勢趨緩等特征外，我國房地產(chǎn)市場正呈現(xiàn)出多元分化格局。以環(huán)比變動衡量，一線城市整體平均上漲，新房和二手房價格環(huán)比平均漲幅分別為0.1%和0.4%；二、三線城市房價仍然下降，但降幅緩慢收窄。
從成交量看，12月份北上廣深四市新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長均超15%，遠(yuǎn)高于全國平均水平。而在庫存方面，在上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市里，福州、南京和九江等城市庫存增加，同期太原等6個城市的庫存同比下滑。
“樓市分化最直接的原因就是人口流動趨勢�！币辛⒈硎�，目前我國人口流動依舊以從農(nóng)村到城市、從小城市到大城市為主，人口凈流入多的城市房地產(chǎn)去庫存壓力就小，地產(chǎn)商的營銷手段也相應(yīng)地更易見效。
中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心研究員陳永杰告訴本報記者，我國房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化�！皹鞘腥绻纯v向劃分，可分為一、二、三、四線城市，如果按橫向看，也有東、中、西、東北之別，且各地區(qū)經(jīng)濟(jì)及人口結(jié)構(gòu)不盡相同。”他分析，從供給端看，部分中小城市已經(jīng)供給過剩，持有多套房者基于收益率、反腐及房產(chǎn)稅等預(yù)期，心態(tài)發(fā)生變化，由房屋的需求者變?yōu)楣┙o者；而從需求端看，過去的投資、投機(jī)性需求也正在逐步變?yōu)樾略鋈丝谛枨�、改善性需求等真�?shí)性“剛需”。這些都是重塑樓市多元新格局的重要因素。
溫和調(diào)整將成新常態(tài)
房地產(chǎn)市場將何去何從？專家普遍認(rèn)為，未來中國樓市并不會出現(xiàn)美、日式的崩盤，而是在逐步探底結(jié)束后呈現(xiàn)溫和增長。
陳永杰表示，判斷樓市發(fā)展方向應(yīng)從多方位觀察，其中很多事實(shí)和趨勢是不容忽視的。
“首先，1998年房改之后中國住房存量便持續(xù)升高，目前從戶均保有量上已經(jīng)達(dá)到了西方國家的水平。但是我國房產(chǎn)資源分布不均衡，還有很多人沒有房或買不起房，從而形成剛需群體。其次，盡管房地產(chǎn)業(yè)依然重要，但未來房地產(chǎn)投資增速很難再超過固定資產(chǎn)投資增速，整個經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴也將逐步降低。最后，隨著不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅、反腐敗等政策的深入與廣大人民收入水平的提高，樓市‘投資投機(jī)性需求’也必將向‘居住性需求’過渡。與此同時，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭向好，一線城市依然吸引中高端人才等現(xiàn)實(shí)，也都將左右著樓市在新階段下的格局。”陳永杰說。
盡管溫和調(diào)整概率大，但也不應(yīng)忘記風(fēng)險的存在�！耙环矫妫涝掷m(xù)升值將驅(qū)使部分資本流出中國；另一方面，隨著我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的深入調(diào)整，2015年固定資產(chǎn)投資增速或下降。因此，看待樓市也不宜盲目樂觀�！币辛⑻嵝�。記者 王俊嶺