每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州
面對屢創(chuàng)新高的房價(jià)，香港特區(qū)政府決定增加市場供應(yīng)。
1月14日，香港特區(qū)政府行政長官梁振英發(fā)布的最新一期施政報(bào)告顯示，未來十年特區(qū)政府將興建48萬個(gè)公私營住宅 （包括商品住房與保障房），通過加大和加快土地供應(yīng)以解決香港的住房問題。預(yù)計(jì)在未來五年，商品房年均供應(yīng)量將較前五年增加30%。梁振英表示，本屆特區(qū)政府有決心、有信心、有能力逐步扭轉(zhuǎn)供求失衡的問題。
多位業(yè)內(nèi)人士對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，過去十年，土地供應(yīng)并不是造成香港房價(jià)瘋漲的唯一原因。隨著土地供應(yīng)增加以及美聯(lián)儲退出QE（量化寬松政策），過去數(shù)年支撐香港樓市上漲的兩大基本因素均出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，市場調(diào)整的概率正在增加。
新房供應(yīng)量大增
上述施政報(bào)告顯示，為了達(dá)到未來十年內(nèi)興建48萬個(gè)公私營住宅的目標(biāo)，香港特區(qū)政府已在全港尋找到約150宗用地，并加速進(jìn)行更改土地用途及增加容積率的工作。
梁振英指出，2014~2015財(cái)政年度，香港住宅土地供應(yīng)量預(yù)計(jì)可用于建設(shè)超2萬套住宅，將創(chuàng)下自2010年特區(qū)政府引入私人房屋土地供應(yīng)目標(biāo)以來的新高。他預(yù)計(jì)，2015年~2019年還將有約7.7萬套公屋落成，其中約2.3萬套將于2015~2016財(cái)政年度完工。
過去十多年，香港新增土地供應(yīng)不足一直受到外界質(zhì)疑。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，1999年~2012年，香港特區(qū)政府實(shí)行勾地制度，即單位或個(gè)人對具體宗地有使用意向的，可提出申請，并承諾愿支付的價(jià)格，該制度意在防止土地流拍和賤賣。但在此期間，開發(fā)商拿地并不積極，導(dǎo)致土地供應(yīng)連年下跌。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在勾地制度推行的14年間，特區(qū)政府僅出讓58幅土地，2003年“非典”期間及2008年金融風(fēng)暴后，更曾兩次停止出讓。
對于香港過去的土地政策，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗曾直言：“十幾年來香港沒有怎么推地，如果說前6年在亞洲金融風(fēng)暴的影響下為恢復(fù)市場信心是可以理解的，但是后來幾年就不可理解了，政府不增加土地供應(yīng)等于市場沒有新房供應(yīng)。”
上述施政報(bào)告的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在過去5年，私人住宅平均每年的供應(yīng)量約11400套，預(yù)計(jì)在未來五年內(nèi)，私人住宅平均每年供應(yīng)量將增至14600套，增長約30%。如果加上年均15400套公屋陸續(xù)入市，預(yù)計(jì)未來五年的住宅供應(yīng)量將較以往出現(xiàn)大幅增長。
房價(jià)調(diào)整概率增加
長期以來的供求關(guān)系失衡，導(dǎo)致香港樓市出現(xiàn)“越調(diào)越漲”狀況。盡管香港特區(qū)政府出臺“雙辣招”試圖平抑房價(jià)，但效果并不明顯。
最新公布的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）顯示，該指數(shù)于2014年末收報(bào)于132.69點(diǎn)，這意味著香港二手房價(jià)同比漲幅達(dá)到12%，再創(chuàng)歷史新高。如果把時(shí)間跨度進(jìn)一步拉長，中原城市領(lǐng)先指數(shù)從2003年末的30點(diǎn)大幅上漲至2014年末的132點(diǎn)，開啟了一波大牛市。
“過去數(shù)年新增供應(yīng)嚴(yán)重偏低，是導(dǎo)致香港房價(jià)大幅上漲的重要原因。”中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，香港每年新建住宅供應(yīng)量要達(dá)到2萬套以上，才能對平抑房價(jià)產(chǎn)生明顯作用。雖然特區(qū)政府難以在短期內(nèi)提高到該水平，但增加供應(yīng)的意向十分清晰。自2014年起，香港地產(chǎn)開發(fā)商在拿地方面均顯得相對保守，很大程度上是他們預(yù)計(jì)未來供求關(guān)系會發(fā)生改變。
美聯(lián)物業(yè)首席市場分析師劉嘉輝也認(rèn)為，目前市場尚未感受到供應(yīng)提升所帶來的影響，但隨著美國退出量化寬松政策，一旦加息預(yù)期落實(shí)，二手業(yè)主放盤意欲將增加，加上新房供應(yīng)量明顯提加，房價(jià)調(diào)整概率增加，因此2015年不應(yīng)對樓市過度樂觀。