每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海
2014年11月，國土資源部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合發(fā)文，首次明確要求為北京、上海、廣州、武漢等14個(gè)大城市劃定城市邊界，這也意味著為大城市擴(kuò)張“劃界”工作開始“動(dòng)真格”，今后城市新增土地供應(yīng)量的增速將會(huì)減緩。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程卻并未減速，舊城改造成為推動(dòng)城鎮(zhèn)化的重要路徑。
不過，日前部分舊城改造中涉及的利益輸送問題被曝光。佳兆業(yè)因傳聞涉及深圳市委原常委、政法委書記蔣尊玉的貪腐案而深陷輿論漩渦，據(jù)澎湃新聞報(bào)道，蔣尊玉落馬的直接原因是其擔(dān)任龍崗區(qū)委書記時(shí)力推的舊城改造項(xiàng)目。更早前，也有廣州市原副市長曹鑒燎等官員因涉及舊城改造中的貪腐問題而落馬。
對參與舊改的房地產(chǎn)企業(yè)而言，佳兆業(yè)事件無疑給它們敲響了一記警鐘。如何從舊改中獲取正當(dāng)收益，同時(shí)回避其中涉及的“暗箱操作”，成為不少房企都要面臨的重要課題。
舊改開發(fā)周期偏長/
在一線城市土地供不應(yīng)求和政府加快推動(dòng)舊城改造的背景下，舊城改造成為部分房企的戰(zhàn)略性選擇。盡管舊改項(xiàng)目前期投入資金大，投資回報(bào)期限較長，但由于舊城改造地段升值、政策優(yōu)惠等因素，舊城改造項(xiàng)目毛利率依然高于通過招拍掛流程獲得的土地開發(fā)。
克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，舊改接近于免費(fèi)劃撥土地，企業(yè)最大的支出在于動(dòng)遷成本。由于通過招拍掛拿地的競爭比較激烈，溢價(jià)率較高，因此舊改仍然是當(dāng)前各種開發(fā)方式中利潤最高的。
但是，舊改項(xiàng)目的建設(shè)過程卻并不輕松，開發(fā)難度和風(fēng)險(xiǎn)甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通的招拍掛項(xiàng)目。一位房地產(chǎn)企業(yè)高管向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，舊改的操作過程極其復(fù)雜，征地、拆遷、安置、補(bǔ)償每一個(gè)環(huán)節(jié)難度都很大，很多情況下需要在地方政府的支持下才能順利開展，這也為部分官員權(quán)力尋租提供了可能性。隨著反腐力度的加大，越來越多的政商之間的利益輸送被曝光，這也使得不少企業(yè)擔(dān)心今后舊改項(xiàng)目操作難度加大，可能會(huì)因?yàn)椤八睢倍y而退。
而在土地出讓趨于集約化的情況下，一些舊改項(xiàng)目的用地價(jià)格也在逐漸攀升。上述房企高管表示，目前舊改項(xiàng)目的開發(fā)周期一般高達(dá)5~8年，開發(fā)周期偏長，前期投入資金回籠時(shí)間較長，在房地產(chǎn)行情低迷的情況下，房企參與舊改會(huì)越來越謹(jǐn)慎，畢竟不確定性和風(fēng)險(xiǎn)較大。
事實(shí)上，萬科、新城等不少品牌房企幾乎不會(huì)參與舊改項(xiàng)目，熱衷舊改的房企多為一些本地中小房地產(chǎn)開發(fā)商，這些企業(yè)無法在正規(guī)土地交易市場上和大型房企競爭，只能憑借良好的政商關(guān)系來獲取土地，但是持續(xù)推進(jìn)的反腐風(fēng)暴正在改變房地產(chǎn)行業(yè)的潛規(guī)則，中小房企洗牌有望加速。
舊改流程面臨變革/
隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，匱乏的土地資源制約了后續(xù)發(fā)展。到2020年，上海新增建設(shè)用地?cái)?shù)量為0，而深圳目前已經(jīng)沒有新增建設(shè)用地了，因此未來一線城市的房地產(chǎn)市場將會(huì)越來越多依靠舊城改造項(xiàng)目。
事實(shí)上，舊城改造作為改善民生的重要內(nèi)容，地方政府對此高度重視，通常會(huì)給予融資支持和配套金融服務(wù)。一般情況下，地方政府會(huì)通過適當(dāng)延長部分經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)貸款期限，和下浮經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)貸款利率來吸引企業(yè)參與舊改，因此企業(yè)可以控制部分成本。
在佳兆業(yè)事件后，某些官員利用舊改進(jìn)行權(quán)力尋租的情況將會(huì)有所收斂。上海杜躍平律師事務(wù)所主任杜躍平表示，舊改本身是有嚴(yán)格法律規(guī)范的，但是因?yàn)槟承┝鞒滩煌该�，政商之間本應(yīng)有的健康溝通進(jìn)入了灰色地帶。如果未來地方政府減少行政干預(yù)，貪腐行為受到嚴(yán)格制約，平等對待每一個(gè)市場主體，那么企業(yè)就可以從容參與舊城改造。
上述房企高管認(rèn)為，未來有能力參加舊改的房企有兩類。第一類仍然是本地中小房企，這些企業(yè)熟悉本地市場，和地方政府和本地金融機(jī)構(gòu)的溝通也更為便捷；第二類則是在區(qū)域深耕多年、已經(jīng)累積豐富經(jīng)驗(yàn)的外來規(guī)模房企，實(shí)力雄厚，對本地市場也有一定的了解。
為了避免貪腐現(xiàn)象的出現(xiàn)，未來政府可能會(huì)對舊改流程進(jìn)行調(diào)整。上述房企高管表示，如果未來地方政府先解決動(dòng)遷等前期問題，然后出讓凈地讓房企進(jìn)行開發(fā)，將是一種比較理想的模式。據(jù)悉，香港目前正是采用這種舊改模式，政府主導(dǎo)拆遷，按周邊樓價(jià)來賠償拆遷戶，而不是將企業(yè)和居民捆綁在一起。此外，地方政府也可以將成片的舊改項(xiàng)目進(jìn)行拆分，切割成多個(gè)小地塊，交由不同的房企進(jìn)行開發(fā)，以此割斷官員和單獨(dú)某一家房企之間的利益輸送鏈條。
隨著反腐力度繼續(xù)加大，舊改中越來越多的“貓膩”會(huì)暴露在陽光下，隨著灰色地帶被清除，未來舊改領(lǐng)域依然存在很多機(jī)會(huì)。