政府的住房保障政策落到市場化房屋租賃領域，是進行規(guī)則的“頂層設計”，同時還需要深度介入公共性房屋租賃體系構建中。
1月14日住建部公布了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》，提出用３年時間，基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。
無論是基于國外經(jīng)驗還是國內(nèi)實踐，人們都越來越多的認識到，健康的房屋租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，也是解決房地產(chǎn)諸多矛盾的抓手之一。進入21世紀以來，我國也開始強調(diào)“租售并舉”的基本住房政策，2003年的《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》首次突出了租賃問題。2005年的《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》則進一步提出，鼓勵發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。但是在實踐中，我國房屋租賃市場還存在許多嚴重不足，導致市場的結構性扭曲和對住房投資屬性的偏重。
縱觀各國歷史，房屋租賃市場的完善必須和住房保障制度建設結合起來。一方面，在各國城市化的初期，大量農(nóng)村人口進入城市使得住房需求迅速上升，市場化的租賃市場逐漸形成，政府也更加重視市場規(guī)范與規(guī)則設計。另一方面，由于一些主要國家都曾出現(xiàn)突出的住房矛盾，所以為解決住房及其引發(fā)社會問題，各國政府都加大了政策干預力度，構建了各具特色的公共性租賃市場體系。
在我國，根據(jù)市場化程度差異，可以把租賃住房分為市場化、半市場化和公有及保障性等類型。其中就最為火爆的市場化住房租賃來看，存在一些突出的問題。例如從表面上看，還缺乏專業(yè)、規(guī)范的中介服務體系，住房出租缺乏專業(yè)管理；租賃合同備案率低，市場監(jiān)管缺失等。從制度層面看，則是對承租人的保護相對不足，對于住房、住房租賃以及土地、金融、房地產(chǎn)業(yè)管理乃至相關的稅收，尚存在許多法律法規(guī)的空白。從深層次看，則是住房市場的供求結構錯位，與對住房銷售市場的高度重視相比，租賃市場始終處于實際上被忽視的地位。
對此需要看到，市場化的房屋租賃市場是整個住房市場健康發(fā)展的基礎，也是促使房屋居住屬性回歸的重要前提。在此過程中，除了推動規(guī)則完善和市場規(guī)范發(fā)展之外，還需充分重視對承租人的利益保護。可借鑒的是，上世紀中后期以來，美國等發(fā)達國家的住宅租賃法都愈發(fā)注重對承租人住宅權的保障，甚至某些地區(qū)實施了存在爭議的租金管制措施。
政府的住房保障政策落到市場化房屋租賃領域，是進行規(guī)則的“頂層設計”，同時還需要深度介入公共性房屋租賃體系構建中，這也是各國政府不可或缺的職責。如在德國，與醫(yī)療、教育等福利一樣，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標之一。政府只供應很少一部分保障性住房，大部分是房地產(chǎn)企業(yè)供應的。但為確保市場化供應充足，政府重點在政策激勵上做文章。上世紀末多數(shù)德國居民的住房得以解決，政府則逐漸退出直接的福利房建設，轉向對中低收入者的住房政策支持。
在短期內(nèi)經(jīng)歷快速城鎮(zhèn)化與后工業(yè)化社會矛盾的我國，公共性住房租賃體系還遠未成形。正如《指導意見》提出的多渠道發(fā)展房屋租賃市場購買社會房源做公租房，以及政府對中低收入者的市場化租房提供貨幣化租賃補貼，都是為了促使諸多家庭從購房市場分流到租房市場，構建更可行的住房保障機制�！ 顫� （中國社科院金融所）