經(jīng)歷了當(dāng)家人辭職、房源遭封、合伙人退出等一系列負(fù)面新聞后，日前佳兆業(yè)爆發(fā)債務(wù)違約危機(jī)。業(yè)內(nèi)人士表示，房?jī)r(jià)在下跌時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)融資成本過高，隨時(shí)有可能成為壓垮房地產(chǎn)企業(yè)的最后一根稻草。佳兆業(yè)債務(wù)事件很可能不會(huì)是個(gè)例，未來很可能有企業(yè)步佳兆業(yè)的后塵，從而影響市場(chǎng)對(duì)內(nèi)房債券的信心。屆時(shí)，內(nèi)地房企的融資環(huán)境可能變得更嚴(yán)峻。
佳兆業(yè)成“黑天鵝”
1月12日晚間，墜落中的佳兆業(yè)向外界釋放出一則求生訊息：匯豐銀行對(duì)其豁免債務(wù)違約。
然而，畢竟違約已成事實(shí)。
1月8日，一筆總金額5億美元10.25%的2020年票據(jù)當(dāng)日本應(yīng)該付出半年利息，約2300萬美元。佳兆業(yè)稱，當(dāng)日并未償還。美元債息未按期兌付讓佳兆業(yè)成為首家美元債違約的內(nèi)地房企。專家分析，高息票據(jù)金額高、無擔(dān)保、期限長(zhǎng)，而且用途無管制，而一旦違約極易引發(fā)即時(shí)清償。
債資信評(píng)估有限責(zé)任公司評(píng)級(jí)業(yè)務(wù)部馬小明認(rèn)為，佳兆業(yè)債券違約事件在一定程度上引發(fā)了債券市場(chǎng)的部分憂慮及關(guān)聯(lián)反應(yīng)，其已導(dǎo)致其他內(nèi)地房企相關(guān)美元債券收益率大幅飆升。同時(shí)，若佳兆業(yè)后續(xù)觸發(fā)交叉違約條款，或?qū)⑦M(jìn)一步抬升房企海外融資成本。
事實(shí)上，佳兆業(yè)違約作為行業(yè)“黑天鵝”事件的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)過往經(jīng)驗(yàn)，每年1月為內(nèi)房企業(yè)發(fā)債高峰期，而近日不少內(nèi)地開發(fā)商都表示在考慮發(fā)債“暫緩”，預(yù)計(jì)春節(jié)前不會(huì)有太多房企發(fā)債。
而德意志銀行則明確表示，佳兆業(yè)的債務(wù)違約問題引起市場(chǎng)對(duì)非國(guó)有開發(fā)商的股票和債券市場(chǎng)的憂慮，或影響行業(yè)未來3-6個(gè)月的融資情況。
但利得金融服務(wù)集團(tuán)品牌市場(chǎng)合作部總監(jiān)談佳隆則表示，房地產(chǎn)企業(yè)融資杠桿較高的行業(yè)特性突出，因此局部性出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約是市場(chǎng)“出清”的正常表現(xiàn)，但這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)融資成本會(huì)普遍上升。
房企生存環(huán)境逆轉(zhuǎn)
“環(huán)境變化是房企面臨債務(wù)危機(jī)的重要原因�！敝袊�(guó)社科院金融研究所研究員易憲容分析，國(guó)內(nèi)房企目前面臨著幾個(gè)方面的夾擊。一是美元強(qiáng)勢(shì)緊縮，海外融資成本上升。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企貸款收縮。同時(shí)，影子銀行讓企業(yè)的融資成本過高，也有可能成為壓垮房地產(chǎn)企業(yè)的最后一根稻草。
易憲容表示，該事件可能是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整向深度及廣度發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的各種債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都可能暴露出來。事實(shí)上，這也是去年10月政府突然出臺(tái)房貸新政及降息的目的所在。
對(duì)此，談佳隆分析，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)違約的主要原因是融資杠桿較高，使得企業(yè)的負(fù)債率較高導(dǎo)致的，高杠桿融資在經(jīng)濟(jì)上升周期會(huì)擴(kuò)大效益，而經(jīng)濟(jì)進(jìn)入平穩(wěn)期甚至下降期則會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流的緊張，這是部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約的根本原因。未來銷售回款的能力差、回款慢、負(fù)債高的企業(yè)壓力會(huì)比較大。
閩系房企高負(fù)債遭聯(lián)想
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，佳兆業(yè)此次違約風(fēng)波或?qū)⒅皇潜揭唤�。其中，高�?fù)債率也是企業(yè)面臨違約風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要原因。
據(jù)克而瑞研究中心的一份研究報(bào)告指出，去年三季度，房地產(chǎn)行業(yè)凈負(fù)債率在100%高位上環(huán)比企穩(wěn)，而不同規(guī)模的房企顯著分化�？傮w上，大房企負(fù)債率和負(fù)債結(jié)構(gòu)全面優(yōu)化，但中型房企負(fù)債率繼續(xù)惡化，小房企凈負(fù)債率在高位徘徊。
萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)4家大型房企截至去年三季度末的凈負(fù)債率水平處于62%的低位，萬科的凈負(fù)債率僅為26.2%。相比之下，中糧地產(chǎn)、華僑城、金融街、金科等15家中型房企凈負(fù)債率為137%，環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)，逼近高位警戒線；120家小房企凈負(fù)債率109%，環(huán)比微增1個(gè)百分點(diǎn)。
近年來擴(kuò)張迅猛的兩家閩系房企的凈負(fù)債率更是高達(dá)546%和454%，環(huán)比均激增約70個(gè)百分點(diǎn)，同比均飆升約300個(gè)百分點(diǎn)。
以其中一家為例，由于斥巨資拿地且擴(kuò)張迅猛，該企業(yè)的資金及負(fù)債率一直是行業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。該公司去年在營(yíng)收和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)放緩之際，公司借款卻又有所增加。去年三季度期末的短期借款為64.66億元，長(zhǎng)期借款額度也高達(dá)253.8億元，其中短期借款比半年時(shí)的71.87億元有所減少，但長(zhǎng)期借款比半年時(shí)的249億元增加了4.8億元。
業(yè)內(nèi)人士分析，該公司去年逆勢(shì)拿地，而高價(jià)地?cái)?shù)量為數(shù)不少，是讓其負(fù)債率不斷的重要原因。同時(shí)，該公司開發(fā)了相當(dāng)多的高端樓盤，受市場(chǎng)低迷所限也影響了其回款速度，隨著該公司債務(wù)兌付期的來臨，未來必將面對(duì)越來越大的違約風(fēng)險(xiǎn)。
恒盛或成下一個(gè)佳兆業(yè)
誰將成為下一個(gè)面臨債務(wù)違約的房企正在成為新一輪樓市的猜想。
而近日負(fù)面新聞纏身的恒盛地產(chǎn)被預(yù)測(cè)將成為下一個(gè)佳兆業(yè)。目前恒盛地產(chǎn)多個(gè)項(xiàng)目陷入多起訴訟，多個(gè)民間借貸者及數(shù)家信托公司受到牽連，違約風(fēng)險(xiǎn)正在累積。
資料顯示，恒盛地產(chǎn)的海外債券正在變?yōu)槔鴤Ｆ?018年到期的一只債券已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下跌，目前已經(jīng)跌至每1美元面值為68美分的水平。違約風(fēng)險(xiǎn)正在累積。國(guó)際投資者已經(jīng)對(duì)恒盛地產(chǎn)的基本面產(chǎn)生了深深的擔(dān)憂。
這家曾風(fēng)光無限的上海民營(yíng)房企，在2009年和恒大、龍湖等企業(yè)在同一時(shí)間段上市，從上市初期年銷售額67億元一度沖至年銷售133億元規(guī)模，年度最高溢利達(dá)到36億元。但其勢(shì)頭從2012年開始急轉(zhuǎn)直下，到2014年中期僅銷售19億元并開始虧損，且半年虧損高達(dá)2.21億元。有跡象顯示，復(fù)雜的資本運(yùn)作與關(guān)聯(lián)交易正在摧毀該公司。
業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大，而企業(yè)一般自有資金投入較少，現(xiàn)金流狀況受項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)展?fàn)顩r影響大，主要依靠外部資金及銷售回款滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)。一旦房企遭遇不可控的突發(fā)事件，項(xiàng)目銷售回款將一定程度受阻，經(jīng)營(yíng)資金鏈也會(huì)面臨較大考驗(yàn)。同時(shí)，清晰的股權(quán)結(jié)構(gòu)、明確的責(zé)權(quán)利益，是一個(gè)企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)作的基石，過于復(fù)雜的運(yùn)作模式，無論是人員還是項(xiàng)目出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)生態(tài)系統(tǒng)惡化，甚至企業(yè)信用狀況出現(xiàn)危機(jī)。
談佳隆分析，政府已明確支持房企采用多種金融工具改善房地產(chǎn)信貸供給，穩(wěn)定房地產(chǎn)需求端。為避免債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)集聚，需要進(jìn)一步通過債券、基金等金融工具和產(chǎn)品多渠道籌集社會(huì)資金推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，將房地產(chǎn)蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)有效、合理地向社會(huì)進(jìn)行分散，使得風(fēng)險(xiǎn)和收益定價(jià)更為合理，防范產(chǎn)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。 北京商報(bào)記者 董家聲/文 張彬/制圖