2009年至今，深圳市出臺了一系列新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，包括六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、三大未來產(chǎn)業(yè)以及2014年出臺的關于節(jié)能環(huán)保、機器人、可穿戴設備和智能裝備產(chǎn)業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，深圳產(chǎn)業(yè)結構升級的步伐明顯加快。受益于政策引導及高科技、高附加值產(chǎn)業(yè)的快速增長，深圳研發(fā)辦公類物業(yè)供需持續(xù)旺盛，租金逐年走高。
■ 深圳特區(qū)報見習記者 陳文標
高新技術產(chǎn)業(yè)刺激物業(yè)需求
作為國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，創(chuàng)新已成為深圳的名片。在2014年底《福布斯》中文版發(fā)布的“中國大陸最具創(chuàng)新力城市排行榜”中，深圳的創(chuàng)新指數(shù)高居首位，連續(xù)4年奪得“中國最具創(chuàng)新力城市”稱號。而世界知識產(chǎn)權組織(WIPO)公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳在國際專利(PTC)申請量中同樣排名第一。擠進PCT國際專利申請人前50名的4家中國公司，無一例外都來自深圳，分別是中興通訊、華為技術、華星光電和騰訊。
“高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展引發(fā)了市場對研發(fā)辦公物業(yè)的旺盛需求。”戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端認為，深圳的高新技術產(chǎn)業(yè)背景讓市場對研發(fā)辦公物業(yè)的需求遠高于其它城市。據(jù)介紹，近年來隨著土地價值的提升，大部分低附加值的制造業(yè)基本上搬離了深圳，留下來的絕大部分屬于互聯(lián)網(wǎng)、生物技術、電子信息等高附加值的高新技術產(chǎn)業(yè)。受益于政策和市場的利好因素，一些發(fā)展良好的高新技術企業(yè)擴張的速度非�？欤瑢ρ邪l(fā)空間的需求旺盛。以騰訊為例，為了滿足企業(yè)擴張的需求，在科技園建了一棟辦公樓自用，但還沒等人員搬進去后就發(fā)現(xiàn)不夠用了，又在附近租了不少辦公樓�！八麄兊臄U張速度非�？欤枨笠卜浅４��！睆垥远苏f。
研發(fā)辦公物業(yè)租金走高
受市場需求和政策引導兩方面因素的影響，深圳的研發(fā)辦公物業(yè)供應量持續(xù)加大。一方面，旺盛的需求讓開發(fā)商對于建設研發(fā)辦公物業(yè)的意愿增強，并且出現(xiàn)了一個趨勢——廠房建設的面積逐漸萎縮，研發(fā)辦公物業(yè)的建設在加大。另一方面，政府在城市更新項目建設中也作出了有意的引導。按照《深圳市城市更新辦法》的規(guī)定，允許一些工業(yè)物業(yè)項目可以轉換為商業(yè)價值更高的物業(yè)。于是，深圳便出現(xiàn)了倉儲物業(yè)和廠房轉化為研發(fā)辦公物業(yè)的現(xiàn)象。
在深圳研發(fā)辦公類物業(yè)供需兩旺的狀況下，研發(fā)辦公物業(yè)租金也逐年走高。戴德梁行跟蹤數(shù)據(jù)顯示，深圳中心城區(qū)研發(fā)辦公物業(yè)租金已由2009年的每月每平方米51元上升至2014年的每月每平方米84.5元，年均增長率達到10.6%。
外圍區(qū)域研發(fā)辦公物業(yè)市場近年來也得到了較好發(fā)展，研發(fā)辦公物業(yè)租金由2009年的每月每平方米25.5元上升至2014年的每月每平方米39.3元，年均增長率達到9.5%。在中心區(qū)域研發(fā)辦公物業(yè)相對緊缺的背景之下，高端產(chǎn)業(yè)紛紛加大在外圍區(qū)域的布局力度，寶安、光明、寶龍、觀瀾、坪山等區(qū)域均規(guī)劃建設了大量新興產(chǎn)業(yè)園。
今年將推出多個大體量項目
戴德梁行預計，根據(jù)工期，今年有多個大體量的項目將要推出，供應量會比較大。伴隨2015年大沙河創(chuàng)新走廊和南山區(qū)眾多研發(fā)類項目的相繼建成，中心城區(qū)也將迎來研發(fā)辦公物業(yè)的集中供應期，一批老舊廠房也會被改造成研發(fā)辦公物業(yè)。這將緩解中心城區(qū)研發(fā)辦公物業(yè)緊缺的局面，同時集中供應也將令市場承壓。
“按照常規(guī)思路，外圍的工業(yè)用地多用于做廠房，現(xiàn)在卻越來越多地用于做研發(fā)物業(yè)。”張曉端認為，未來外圍區(qū)域將出現(xiàn)較大體量的研發(fā)辦公物業(yè)新增供應，其中龍坂片區(qū)因涵蓋星河雅寶、天安云谷、寶能中林科技園等大體量項目，將受到市場的更多關注。但是，由于外圍區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚仍需培育，純研發(fā)辦公物業(yè)需求仍有待提升，融合輕生產(chǎn)制造和辦公的混合類物業(yè)在短期內較為搶手。隨著深圳外圍軌道交通和配套設施的完善，外圍的研發(fā)物業(yè)在價格方面會具有較大的優(yōu)勢。
租金方面，張曉端認為，盡管今年研發(fā)物業(yè)的供應量較大，但租金方面仍會穩(wěn)中有升。供應量的增大在一定程度上會拉高研發(fā)物業(yè)的空置率，但由于深圳高新技術產(chǎn)業(yè)的突出優(yōu)勢，租金不會因此下跌。當然，她認為租金大幅上漲的可能性也不大，“畢竟中心城區(qū)一些好的研發(fā)物業(yè)的租金已經(jīng)非常高了。”
中心城區(qū)
2009年的每月每平方米51元
2014年的每月每平方米84.5元
年均增長率達到10.6%
外圍區(qū)域
2009年的每月每平方米25.5元
2014年的每月每平方米39.3元
年均增長率達到9.5%
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庫存持續(xù)高位
樓市“去庫存”將打持久戰(zhàn)
深圳特區(qū)報訊 去年年底以來，隨著樓市成交的逐步回升，多地庫存不斷攀升的狀況稍現(xiàn)減緩�？傮w而言，樓市庫存仍處于高位，今年許多地方仍要打“去庫存”的持久戰(zhàn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院14日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月底，該機構監(jiān)測的中國35個城市新建商品住宅庫存總量為2.81億平方米，和11月份基本持平，同比增長15.4%。雖然年底成交有所回升，但部分城市的房企為了沖刺年度業(yè)績，推盤規(guī)模依然加大，因此雖新增供應得到了有效消化，總體積壓的庫存卻處于高位盤整的狀態(tài)。
2014年，隨著房地產(chǎn)市場的急劇降溫，多地庫存量出現(xiàn)明顯的攀升。包括北京、上海、廣州、深圳等一二線城市的庫存量甚至攀升至數(shù)年新高。
易居發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年12月份，35個城市中，有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長。其中福州、南京和九江等3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到77.8%、54.0%和46.0%。
從一二三線城市的對比來看，一線城市庫存上升最為明顯。數(shù)據(jù)顯示，去年12月底，35個城市中，一二三線城市的庫存同比增長分別為33.8%、12.4%和15.8%。一線城市庫存規(guī)模依然偏大。
不過，從存銷比來看，2014年底樓市的去庫存周期出現(xiàn)縮短的態(tài)勢。截至去年12月份，35個城市新建商品住宅存銷比為14.3個月，這也意味著市場需要用14.3個月的時間消化現(xiàn)有庫存。11月份，該數(shù)值為15.8個月。業(yè)內預計，隨著各類提振政策的效應進一步釋放，今年1月份存銷比或將繼續(xù)下行，庫存消化周期進一步縮短。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進指出，伴隨著這一進程，多地房價下跌的壓力將繼續(xù)趨緩，部分去庫存效果較好的城市將面臨房價止跌反彈的可能。
華遠地產(chǎn)原董事長任志強也認為，去庫存是2015年樓市的首要任務�！艾F(xiàn)階段預售面積已接近6億平方米最高峰，庫存壓力短時間難以消除�！彼J為，2015年將是房地產(chǎn)的生產(chǎn)小年，如果房企能穩(wěn)定地消化庫存，房地產(chǎn)市場或將在今年四季度回暖。(中新)