樓市快評
龔名揚(yáng)
2015年開年，最受關(guān)注的房地產(chǎn)新聞當(dāng)屬深圳佳兆業(yè)的風(fēng)波，這提醒了大家雖然2014年底房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“翹尾”行情，但處于深度調(diào)整期的房地產(chǎn)業(yè)在新的一年依然面對很大挑戰(zhàn)。
經(jīng)歷了去年的洗禮，東莞的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出品牌房企強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢，在這一節(jié)點(diǎn)上，中小房企出路問題又再成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。筆者認(rèn)為，目前東莞樓市已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)定的“新常態(tài)”，但在市場分化進(jìn)一步加大的情況下，2015年將成為中小房企的轉(zhuǎn)型年。
過去，在房地產(chǎn)發(fā)展處于上升期的“黃金時(shí)代”，房地產(chǎn)業(yè)的暴利是眾所周知的，這也導(dǎo)致了很多社會資本涌入這個(gè)行業(yè)。用一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的話來說就是，“以前在房地產(chǎn)上升階段，只要傻子有錢買塊地，請一幫人，無論水平怎么樣，會不會做房地產(chǎn)，懂不懂房地產(chǎn)管理都能賺錢”，這也導(dǎo)致了中小房企，尤其是小型房企的大量存在。
作為一個(gè)制造業(yè)大市，東莞藏富于民，民間資本豐厚。在房地產(chǎn)發(fā)展的上升階段，有不少企業(yè)的老板看到了房地產(chǎn)和制造業(yè)之間的巨大利差，從而投資房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)發(fā)展得紅紅火火的時(shí)候，包括華美食品、耀邦家具、華堅(jiān)鞋業(yè)等知名企業(yè)在內(nèi)的制造業(yè)企業(yè)，近年來紛紛涉足房地產(chǎn)，還有一些規(guī)模更小的無法納入統(tǒng)計(jì)。此外，2011年由個(gè)人、非房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)競得的商住、商業(yè)地塊在總數(shù)中占比25%，其中不乏制造業(yè)企業(yè)。
這種由制造業(yè)和民間資本“兼職”建房子的模式，注定誕生為數(shù)眾多的中小型房企，在市場調(diào)整期，這些中小型的房企面臨著重重困難。
最大的困難在資金面。雖然去年年底央行的降息客觀上扶了房地產(chǎn)業(yè)一把，但由于金融機(jī)構(gòu)為了控制投資風(fēng)險(xiǎn)而出現(xiàn)了對房地產(chǎn)業(yè)“惜貸”的局面，中小房企很難獲得開發(fā)貸款，而信托等其他融資渠道的成本又居高不下，2014年中小房企普遍面臨資金面緊缺的問題。即使去年年底出現(xiàn)了“翹尾”行情，為數(shù)眾多的中小房企也難以扭轉(zhuǎn)資金緊張的局面，這種情況仍將在2015年持續(xù)。
而在銷售層面上，在市場供過于求的時(shí)期，與品牌房企相比，中小房企由于缺乏品牌的號召力，而且銷售策略相對并不占優(yōu)勢。而像去年開始的“以價(jià)換量”的銷售大戰(zhàn)中，中小房企的銷售業(yè)績，會受到品牌房企積極跑量的影響，去化難度加大。如果在銷售上無法打開局面，現(xiàn)金流更為緊缺的中小房企日子無疑會更加困難。
對于東莞的中小房企而言，2015年擺在他們面前的選項(xiàng)只有兩個(gè)：要么轉(zhuǎn)型，要么退出市場，但轉(zhuǎn)型之路尤為艱難。而中小房企要轉(zhuǎn)型，首先要做到的就是在這個(gè)分化不斷加大的市場上活下去——無論是出售項(xiàng)目、出售股權(quán)還是降價(jià)銷售，盡一切辦法去度過資金面緊缺的危機(jī)再去謀出路。
最有可能實(shí)現(xiàn)“逆襲”的是創(chuàng)新，瞄準(zhǔn)細(xì)分市場，憑借精準(zhǔn)的定位和精良的品質(zhì)，把少量項(xiàng)目做到極致，去吸引客戶的垂青，比如東莞鼎峰地產(chǎn)在近幾年的表現(xiàn)就是一個(gè)成功的案例，這是比較理想的狀況。但與大型房企相比，中小型房企的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力太低，因此先求活路，再求出路是中小房企在2015年的首先要務(wù)。
目前，東莞的中小房企手上的好牌應(yīng)該是比較充足的土地資源。在過去幾年，東莞的商住地交投活躍，當(dāng)時(shí)一些現(xiàn)金流充足的中小房企還是儲備了不少土地。從去年以來，東莞商住商服地塊推出節(jié)奏大大放緩，這也使得一些外來的品牌房企陷入無地可開發(fā)的狀況。雖然今年1月東莞掛牌出讓的商住商服地塊相對增多，但其數(shù)量和質(zhì)量相信難以滿足品牌房企的開發(fā)需求，與土地資源充足的東莞本土中小房企達(dá)成合作或并購，應(yīng)是必然之事，這也是東莞中小房企繼續(xù)生存下去的轉(zhuǎn)機(jī)。
在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“新常態(tài)”后，過去的那種粗放式開發(fā)模式會消失。筆者認(rèn)為，2015年東莞的房地產(chǎn)市場將汰弱留強(qiáng)，一些中小房企將被收購或消失，而一些通過資源置換、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的房企，在經(jīng)歷市場考驗(yàn)后會迎來下一階段的發(fā)展機(jī)遇。