2014年，樓市告別了高歌猛進(jìn)的“黃金時(shí)代”，房企賣(mài)房子輕松賺錢(qián)的日子一去不復(fù)返，控制成本、加速去化，是一年中大多數(shù)房企求得生存的關(guān)鍵問(wèn)題。房?jī)r(jià)回落、市場(chǎng)分化、互聯(lián)網(wǎng)沖擊迫使房企、中介不得不做出變革……隨著新年的到來(lái)，各地樓市都處于收官階段。我們不禁想問(wèn)，2015年的太原樓市將何去何從？
A 新房：入市項(xiàng)目減少房?jī)r(jià)有望維穩(wěn)
近期，一則《一分鐘看懂2015年房?jī)r(jià)走勢(shì)》的消息在網(wǎng)絡(luò)中轉(zhuǎn)發(fā)率極高，部分地產(chǎn)集團(tuán)大咖們預(yù)測(cè)了2015年的樓市走勢(shì)——“全年的主題是去庫(kù)存”“‘買(mǎi)了就能賺錢(qián)’的階段已經(jīng)過(guò)去了”“中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)崩盤(pán)，城鎮(zhèn)化發(fā)展是最大利好因素”……2015年，太原樓市是否將順應(yīng)大勢(shì)，由“賣(mài)方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“買(mǎi)方市場(chǎng)”？
山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)李峰認(rèn)為，“2015年將會(huì)是市場(chǎng)與購(gòu)房者‘博弈’的一年。太原各知名房企現(xiàn)有項(xiàng)目十分有限，因此在今年入市的商品住宅會(huì)同比減少。對(duì)于各房企來(lái)說(shuō)，以前是多項(xiàng)目核算，到了2015年部分房企轉(zhuǎn)為單項(xiàng)目核算，因此在集團(tuán)銷(xiāo)售量和利潤(rùn)指標(biāo)要求下，部分房企會(huì)提高利潤(rùn)率，可能導(dǎo)致部分樓盤(pán)房?jī)r(jià)小幅上漲�！�
上述人士認(rèn)為，這類(lèi)樓盤(pán)不僅不會(huì)降價(jià)，相反還會(huì)努力追求高利潤(rùn)率來(lái)減緩銷(xiāo)售壓力。與此同時(shí)，本土房企在嚴(yán)格的市場(chǎng)規(guī)范政策下增加了成本，入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格必然會(huì)有所提升。隨著很多項(xiàng)目手續(xù)補(bǔ)辦齊全后開(kāi)售和新項(xiàng)目面市，價(jià)格有很強(qiáng)的上升欲望。
李峰坦言：“太原市樓面地價(jià)已經(jīng)全面進(jìn)入‘2000’時(shí)代，2000元/平方米的土地成本，加上建安成本、配套成本、相關(guān)稅費(fèi)，成本直接攀升至5500元/平方米到6000元/平方米，同時(shí)還要考慮到企業(yè)管理成本及利潤(rùn)，平均售價(jià)也到了7000元/平方米左右，房?jī)r(jià)自然不會(huì)降�！�
山西財(cái)經(jīng)大學(xué)教授馬培生則介紹，“在經(jīng)歷了2014年的平靜后，2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將在中央明確的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下，變得更加理性。房?jī)r(jià)既不會(huì)下跌，也不會(huì)明顯上漲。雖然有部分城市的數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)指數(shù)下跌，但只是量的變化，還沒(méi)發(fā)生性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，不能稱(chēng)之為房?jī)r(jià)全面下跌。”
據(jù)悉，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，政策方面，中央提出將建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制；市場(chǎng)方面，三四線城市房地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)�，F(xiàn)象，與大城市房?jī)r(jià)走勢(shì)開(kāi)始分化；宏觀經(jīng)濟(jì)方面，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也并不樂(lè)觀。2015年，住房投資、投機(jī)行為將繼續(xù)全面退潮，住房市場(chǎng)進(jìn)入自發(fā)調(diào)整階段。
B 戶型：小戶型受歡迎 純剛需占主流
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果說(shuō)剛性需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的主流需求支撐，那么2015年是名副其實(shí)的剛需年。
李峰預(yù)測(cè)，“由于受到各方面的壓力和限制，過(guò)去曾經(jīng)以投資不動(dòng)產(chǎn)作為盈利增值的資深買(mǎi)家，如今也逐步開(kāi)始把家庭資產(chǎn)配置到其他投資品當(dāng)中，不僅規(guī)避了樓市調(diào)控可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，還將獲得更多元化的收益。畢竟，樓市環(huán)境日益規(guī)范和理性，快速暴漲的可能性幾乎為零。因此，現(xiàn)階段購(gòu)房者只留下了剛性需求和剛性改善型置業(yè)者。從需求角度來(lái)講，有能力購(gòu)買(mǎi)此房?jī)r(jià)的人逐步退出房產(chǎn)市場(chǎng)，剩余的純剛需人群又很難承擔(dān)起如此房?jī)r(jià)，所以2015年受歡迎的戶型依舊會(huì)是小戶型、低總價(jià)�！崩罘逭f(shuō)。
因此，目前太原房地產(chǎn)市場(chǎng)上，中小戶型仍是主力戶型。從去年商品住宅成交結(jié)果看，中小戶型占絕對(duì)上風(fēng)。從太原市市場(chǎng)上主推的戶型來(lái)看，房源多以80平方米-130平方米為主�！捌渲幸�80平方米、90平方米、100平方米戶型居多。”山西世紀(jì)朗潤(rùn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)專(zhuān)員劉偉娜說(shuō)，“兩居產(chǎn)品中有75平方米-85平方米、85平方米-95平方米的更為搶手，而三居產(chǎn)品中，105平方米左右的小三居也成為開(kāi)發(fā)商熱衷推出的產(chǎn)品�！�
劉偉娜認(rèn)為，“隨著太原的快速發(fā)展，會(huì)有更多的外來(lái)人口來(lái)并創(chuàng)業(yè)或工作，這部分人群與本地的年輕人更看重的是房子的性價(jià)比，因此更偏向于中小戶型�！�
C 二手房：租賃市場(chǎng)將活躍
2014年，雖然放松限貸、放寬限貸、降息等樓市利好政策不斷，但對(duì)二手房市場(chǎng)的促進(jìn)作用卻甚微�！皬臍v年來(lái)樓市政策調(diào)控效果分析，太原商品房市場(chǎng)的反應(yīng)應(yīng)該會(huì)有一段時(shí)間的滯后期，這個(gè)滯后期或許將會(huì)延續(xù)到羊年春節(jié)過(guò)后。”太原市搜房網(wǎng)二手房集團(tuán)總經(jīng)理鐘前軍說(shuō)，“對(duì)二手房市場(chǎng)的影響將會(huì)更慢一點(diǎn)�！�
此外，對(duì)于坊間熱議的“不動(dòng)產(chǎn)登記”，可能會(huì)對(duì)二手房造成影響�！翱赡軙�(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，但不會(huì)在短期內(nèi)立刻顯現(xiàn)出來(lái)�！辩娗败娬f(shuō)，“部分持觀望態(tài)度的剛需購(gòu)房者，會(huì)通過(guò)租房過(guò)渡�！�
馬培生分析，受眾多因素影響，購(gòu)房者購(gòu)房意愿有進(jìn)一步下降的趨勢(shì)。同時(shí)，周邊區(qū)域中，租賃市場(chǎng)的需求一直無(wú)法滿足，加上房東又不愿意接受降價(jià)售房的現(xiàn)狀。因此，2015年選擇撤牌轉(zhuǎn)售為租的房東人數(shù)有所提升，而租賃市場(chǎng)將維持活躍度。
D 商業(yè)地產(chǎn)：有價(jià)無(wú)市在所難免
早在2013年年中，就有本土機(jī)構(gòu)對(duì)太原市商業(yè)體進(jìn)行過(guò)預(yù)測(cè)：2014年將有近千萬(wàn)方體量商業(yè)樓盤(pán)大量入市，開(kāi)發(fā)商寄厚望。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，不完全統(tǒng)計(jì)近兩年太原出讓土地中有超過(guò)40%的土地為商業(yè)用地，這些商業(yè)用地將于2015年開(kāi)始陸續(xù)入市。如此大規(guī)模的商業(yè)用地，被開(kāi)發(fā)商寄予獲取高利潤(rùn)的厚望。
上述人士表示，“但其供應(yīng)量近兩年來(lái)很難消化，有價(jià)無(wú)市在所難免。例如下元一帶，雖然商業(yè)體很多，但目前很多都是無(wú)證樓盤(pán)，很多處于半停工狀態(tài)；而以南中環(huán)街為例，從南站到濱河路，一到晚上兩邊漆黑，空置率高，庫(kù)存消化艱難�！�
鑒于計(jì)劃落成的巨大供應(yīng)量，預(yù)計(jì)2015年將會(huì)出現(xiàn)空置率的攀升及租金表現(xiàn)的疲軟。
E 保障房：多渠道籌集房源
記者從太原市房管局獲悉，2014年全年太原新開(kāi)工建設(shè)保障性住房48270套，其中城市棚戶區(qū)改造占比最大，占到44965套；工況棚戶區(qū)改造次之，共1584套；經(jīng)濟(jì)適用住房達(dá)到753套；公(廉)租住房967套，棚戶區(qū)改造1套。相關(guān)人士表示，基本建成25375套，完成投資104.61億元。
2015年，太原將在科學(xué)推進(jìn)城鎮(zhèn)化、著力改善民生發(fā)揮表率作用，加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，切實(shí)改善困難群眾住房條件，促進(jìn)民生保障和城市人居環(huán)境的改善，提升城市品位，構(gòu)建住房保障體系，建設(shè)美麗太原�！�2015年是太原市保障性住房建管并重的一年，太原將根據(jù)實(shí)際情況，通過(guò)加大政府實(shí)施項(xiàng)目規(guī)模、多渠道籌集房源、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，加大督導(dǎo)力度等措施來(lái)推進(jìn)保障房建設(shè)，確保目標(biāo)任務(wù)的順利完成�！毕嚓P(guān)人士表示。
F 土地市場(chǎng)：不會(huì)有大幅波動(dòng)
就記者從太原市國(guó)土局獲悉的數(shù)據(jù)看，過(guò)去兩年出讓土地中小店區(qū)和晉源區(qū)土地在六城區(qū)土地出讓中占比最大，且土地流拍現(xiàn)象也有出現(xiàn)。記者在采訪中獲悉，出讓土地大多處于配套、交通等條件不十分完備區(qū)域，開(kāi)發(fā)商果斷拿地有風(fēng)險(xiǎn)，因此土地價(jià)格沒(méi)有大幅波動(dòng)，成交也沒(méi)有明顯起伏。
雖然進(jìn)入太原的各知名房企時(shí)下已進(jìn)入土地儲(chǔ)備階段，但目前仍未見(jiàn)相關(guān)企業(yè)拿地動(dòng)向。因此，馬培生推測(cè)：“2015年太原土地市場(chǎng)不會(huì)有太大波動(dòng)，具體將根據(jù)2015年太原城建工作的進(jìn)行而調(diào)整，如城中村改造推進(jìn)力度將和土地供應(yīng)量及價(jià)格有緊密聯(lián)系�！�
G 本土項(xiàng)目：或?qū)⒂幸环憩F(xiàn)
“在各大知名房企儲(chǔ)備項(xiàng)目稀缺的同時(shí)，本土項(xiàng)目或?qū)⒂幸环鳛��！崩罘逭J(rèn)為，“辰興、智誠(chéng)，以及府東街上眾多本土企業(yè)項(xiàng)目，都會(huì)在2015年陸續(xù)達(dá)到銷(xiāo)售條件，各類(lèi)證件齊備�！�
知名房企給太原本土房企帶來(lái)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力將繼續(xù)加速優(yōu)勝劣汰。馬培生說(shuō)：“在行業(yè)洗牌加速的時(shí)代，固步自封只能被市場(chǎng)淘汰。如果此時(shí)房企推出填補(bǔ)市場(chǎng)空白或彌補(bǔ)市場(chǎng)短缺的產(chǎn)品，將會(huì)在2015年市場(chǎng)中有不錯(cuò)的表現(xiàn)。但這仍不是市場(chǎng)主流，開(kāi)發(fā)企業(yè)將逐步洗牌�！�
太原市本土房企唯有改變?cè)械膯我讳N(xiāo)售模式，向外拓張、多元發(fā)展，通過(guò)更加準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位、精確的市場(chǎng)把握、適時(shí)的調(diào)整銷(xiāo)售定位和營(yíng)銷(xiāo)策略，不斷為購(gòu)房者著想，服務(wù)購(gòu)房者，才能贏得最大的市場(chǎng)。
房企之間的競(jìng)爭(zhēng)也更加殘酷，2015年將是房企以及相關(guān)行業(yè)創(chuàng)新突破的一年。未來(lái)，重產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)的房產(chǎn)公司將獲得更大的舞臺(tái)；在土地價(jià)格一再攀升的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)將穩(wěn)步回升，并將獲得更大的市場(chǎng)化運(yùn)作空間。
延伸閱讀
房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用沒(méi)有變
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高近日表示，2015年要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，積極應(yīng)對(duì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
今年，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況發(fā)生了一些變化，但房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用沒(méi)有變，即：一方面，房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)，受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響；另一方面，房地產(chǎn)的變化，在一定程度上也影響著整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。
陳政高說(shuō)：“隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，相當(dāng)數(shù)量的新市民的住房問(wèn)題還沒(méi)有解決，相當(dāng)數(shù)量的城市居民對(duì)改善住房條件還有新的期待。這就要求我們準(zhǔn)確把握市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場(chǎng)走勢(shì)，積極應(yīng)對(duì)，主動(dòng)作為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展�！�