在萬科北京區(qū)域公司首席執(zhí)行官毛大慶放言北京普宅進(jìn)入6萬元時(shí)代后不到一周，北京迎來新年首個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目。昨日，北京市住建委向中赫置地的萬柳書院項(xiàng)目發(fā)放了現(xiàn)房銷售許可證，14.5萬元/平方米的均價(jià)開啟了北京2015年豪宅肉搏年。2012年一批高價(jià)地塊的出讓導(dǎo)致2015年北京頂級(jí)豪宅將迎來量與質(zhì)的雙重比拼，業(yè)內(nèi)人士指出，區(qū)域及產(chǎn)品定位等綜合因素成為頂級(jí)豪宅的競爭點(diǎn)，但在有限的年消化量下頂級(jí)豪宅的消化周期將被拉長，操盤企業(yè)進(jìn)而將被卷入一場資金以及綜合能力比拼的拉鋸戰(zhàn)。
頂豪來襲
2015年開年第12天，沉浮近三年的地王項(xiàng)目萬柳書院終于入市，成為北京頂級(jí)豪宅市場競爭中的又一位種子選手。該項(xiàng)目現(xiàn)房銷售均價(jià)14.5萬元/平方米，比一個(gè)月前拿證的融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目便宜2萬元/平方米。對(duì)于該定價(jià)，中赫置地品牌總監(jiān)朱敏稱，從區(qū)域來看，萬柳書院一墻之隔的萬城華府二手房價(jià)格已經(jīng)達(dá)到11萬-13萬元/平方米，比周邊老項(xiàng)目高出約15%-30%的定價(jià)合乎市場規(guī)律。
一位豪宅代理機(jī)構(gòu)人士向北京商報(bào)記者表示，萬柳書院相對(duì)保守的定價(jià)是由2015年的豪宅市場現(xiàn)狀所決定的。“2015年可以被稱做是豪宅市場尤其是頂級(jí)豪宅市場的井噴元年，與萬柳書院項(xiàng)目同段位的項(xiàng)目就多達(dá)十幾個(gè)，”該人士介紹。
亞豪機(jī)構(gòu)根據(jù)項(xiàng)目入市計(jì)劃統(tǒng)計(jì)，2015年北京將有42個(gè)純新盤項(xiàng)目入市，其中單價(jià)超過10萬元的項(xiàng)目就多達(dá)13個(gè)，包括案名已定的萬柳書院、佳兆業(yè)廣場、中央公園廣場等，還包括尚未公布項(xiàng)目名稱的保利東壩、恒大東百、龍湖西局以及泰禾西局等項(xiàng)目。除此之外，已經(jīng)拿證的融創(chuàng)觀瀾嘉苑、萬科北河沿甲柒拾柒號(hào)等老項(xiàng)目也將扎堆搶客。
靠什么搶客
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅介紹，由于購買人群的特殊性，北京頂級(jí)豪宅市場年消化量變化幅度不大，以3000萬元級(jí)別以上豪宅為例，基本穩(wěn)定在每年150套左右的消化量上，這也就意味著與較大供應(yīng)量對(duì)應(yīng)的是有限的客群，因此項(xiàng)目之間的競爭將進(jìn)入白熱化。
對(duì)此，朱敏向北京商報(bào)記者表示，頂級(jí)豪宅穩(wěn)定的銷量是建立在項(xiàng)目供應(yīng)不足的前提下，更豐富的產(chǎn)品供應(yīng)很可能會(huì)挖掘出更多的需求。另外，萬柳書院項(xiàng)目地域?qū)傩悦黠@，對(duì)于北京西北部的輻射性較強(qiáng)，因此對(duì)于即將到來的競爭，中赫置地表示很坦然。
在郭毅看來，頂級(jí)豪宅項(xiàng)目數(shù)量的增加會(huì)拉長高端項(xiàng)目的去化周期，但未必會(huì)有價(jià)無市。“頂級(jí)豪宅現(xiàn)在拼的是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、科技系統(tǒng)、住宅理念、產(chǎn)品定位等多個(gè)因素，比如融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目及佳兆業(yè)廣場因坐落CBD而具備商務(wù)會(huì)客的功能，相互間會(huì)形成競爭，而萬柳書院因?yàn)樯钐幒５韰^(qū)而主打純住宅的概念，因此差異化的定位也為頂豪被順利消化提供了可能�！�
目前北京頂豪項(xiàng)目集中在東北部的孫河中央別墅區(qū)，東部東壩、CBD以及西北部的海淀區(qū)，西南部的西局等板塊，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，當(dāng)價(jià)格不是頂級(jí)豪宅的競爭優(yōu)勢之時(shí)，誰掌握了稀缺資源、產(chǎn)品力以及入市先機(jī)，誰就擁有了多爭取幾十個(gè)客戶的底氣。
不拼速度拼“能扛”
另一位曾供職于高端項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士以“能扛”來形容中赫置地，該人士稱在高地價(jià)的驅(qū)使下，頂級(jí)豪宅項(xiàng)目的價(jià)格不會(huì)有松動(dòng)，而頂級(jí)豪宅去化周期的拉長會(huì)更加考驗(yàn)開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、開發(fā)區(qū)域的協(xié)調(diào)能力。
北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入2015年北京市住建委總共有6個(gè)項(xiàng)目發(fā)放了預(yù)售許可證，除去保障房及商業(yè)項(xiàng)目外，另有4個(gè)住宅項(xiàng)目分布在密云、平谷、門頭溝等遠(yuǎn)郊區(qū)縣，定價(jià)在1.5萬-3.5萬元/平方米之間。
“從目前北京樓市看，剛需項(xiàng)目集中在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，雖然政策已利好剛需，但是經(jīng)過2014年剛需客群被自住房搶占之后，需求在一定程度上被提前透支，剛需項(xiàng)目在2015年繼續(xù)面臨自住房以及同區(qū)域競品的壓力，而從豪宅市場看，競爭也并不輕松�！鄙鲜龊勒頇C(jī)構(gòu)人士如是說。
剛需有擠壓，豪宅有競爭，在上述業(yè)內(nèi)人士看來北京樓盤有兩頭集中的態(tài)勢，而定價(jià)5萬-7萬元/平方米的改善型項(xiàng)目卻出現(xiàn)市場的相對(duì)空白�！伴_發(fā)商目前的普遍心態(tài)是低價(jià)位地塊做剛需走快周轉(zhuǎn)，高價(jià)地塊做高端以求最高利潤，但是如果能夠根據(jù)地塊情況抓住市場結(jié)構(gòu)性的機(jī)遇，填補(bǔ)改善型項(xiàng)目的空白，不失為開發(fā)商突圍的有效手段。”該人士坦言。
北京商報(bào)記者 齊琳 阿茹汗