土地調(diào)控市場化起步：2015年土地市場及政策趨勢分析
核心摘要
2014年土地市場呈現(xiàn)如下特點：2014年，土地市場呈現(xiàn)下行趨勢， 土地成交減少， 低溢價率成為主流。受不同城市、 同一城市不同區(qū)域樓市分化的影響， 土地市場分化也日趨明顯。房企逐步回歸至一線城市， 一線城市量跌價漲。而預(yù)計2015年不同城市土地市場將繼續(xù)分化，而去庫存仍將是2015年樓市的主旋律。
21世紀(jì)宏觀研究院研究員 紀(jì)睿坤 北京報道
業(yè)界常常喜歡用面粉和面包來比喻地價與房價之間的關(guān)系，地價上漲推動房價上漲；土地供需情況也將影響房價。
21世紀(jì)宏觀研究院通過梳理2014年全國300城的土地數(shù)據(jù)，基于土地政策方向和市場趨勢，透析2015年地市和樓市的反映。
一、2014年土地市場特點
根據(jù)21世紀(jì)宏觀研究院的研究，2014年，全國的土地市場呈現(xiàn)如下特點：
1.受樓市下行的影響，2014年，土地市場呈現(xiàn)下行趨勢，土地成交減少，低溢價率成為主流。
2014年，全國300個城市共成交土地27907宗，同比減少28%；成交面積104032萬平方米，同比減少31%。
其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)7941宗，同比減少35%，成交面積 35377萬平方米，同比減少36%；商辦類用地5363宗，同比減少29%，成交土地面積15917萬平方米，同比減少31%。
從賣地總額來看，全國300城市土地出讓金總額同比下降27%，總額為23412億元。
從溢價率來看，低溢價率亦成為主流，2014年全國300個城市土地平均溢價率10%，較2013年同期下降5個百分點。其中住宅類用地平均溢價率12%，同比下降7個百分點。這亦證明在市場下行階段，房企拿地更趨于理性。
2.受不同城市、同一城市不同區(qū)域樓市分化的影響，土地市場分化也日趨明顯。
2014年，全國300城市土地出讓金總額同比下降27%，總額為23412億元，其中10個重點城市占比約為40%，較2013年增加7個百分點。
從全國40個大中城市土地出讓收入來看，一線城市宅地出讓金達3438億元，創(chuàng)造歷史記錄，僅9 個城市出讓金高于2013年同期，廣州、深圳漲幅均在20%左右，北海、呼和浩特兩城市延續(xù)上半年下跌趨勢，同比降幅均超過65%，地市分化現(xiàn)象仍比較明顯。
3.房企逐步回歸至一線城市，一線城市量跌價漲。
得益于“9·30房貸新政”和央行降息等利好，一線城市領(lǐng)先全國土地市場率先復(fù)蘇。
近五年相比，2014年一線城市的土地成交量創(chuàng)五年新低，但成交均價則是五年新高。
2014年，一線城市共推出土地833宗，推出土地面積3665萬平方米，同比減少26%；成交方面，共成交土地772宗，成交土地面積3401萬平方米，同比減少27%；樓面均價7705元/平方米，同比上漲 41%；平均溢價率為25%，但比2013年同期下降7個百分點；土地出讓金為5068億元，同比減少3%。
從地王地塊來看，無論從總價還是單價地王項目，一線城市均排名榜首，其中，排名前10的單價地王全部出自北京和上海；排名前10的總價地王，一線城市共有7宗地塊上榜。
4.土地制度向市場化傾斜長效機制改革起步。
在房地產(chǎn)市場供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)之時，2014年，各地也適時調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，限購、限貸等行政調(diào)控手段逐步退出，且注重完善住房、土地、財稅、金融等各方面政策，房地產(chǎn)市場長效機制起步。
與此同時，對房地產(chǎn)市場影響深入土地制度改革建設(shè)也同步完善，比如積極穩(wěn)妥推進農(nóng)村土地制度改革試點方案設(shè)計研究工作，進一步細(xì)化完善養(yǎng)老用地、鐵路用地等方面差別化的土地政策；出臺《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》等多項土地制度改革的頂層設(shè)計方案。
基于2014年的土地市場的特點，21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，2015年，土地市場調(diào)控將趨于市場化，行政干預(yù)將淡化，與此同時，不同城市間的土地市場將繼續(xù)分化，一線城市將仍被市場追捧，保持量跌價漲。
二、2015年土地市場趨勢預(yù)判
1.不同城市土地市場繼續(xù)分化。
與 2013 年同期大規(guī)模土地投資相比，2014 年以來房企拿地節(jié)奏更顯謹(jǐn)慎，并將在2015年延續(xù)，也因此，從全國土地市場來看，低溢價成交地塊將依然是2015年的主流。
不過，不同城市土地市場仍將存在明顯分化，一線及熱點二線城市優(yōu)質(zhì)地塊將是房企必爭之地；與此同時，部分城市由于此前土地供應(yīng)量較大，且產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入能力弱，土地消化時間較長，土地市場或?qū)⒗^續(xù)趨冷。
2.一線城市地價仍將處于量跌價漲的趨勢。
在樓市存在明顯分化的背景下，房企為避險紛紛回歸一線城市，并在2014年年底制造出一波波土拍熱潮。
21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，一線城市土地市場的熱度或?qū)⒃?015年持續(xù)，一方面，根據(jù)中央政策，將嚴(yán)控特大型城市新增建設(shè)用地，2015年一線城市的土地供應(yīng)將持續(xù)緊縮，供應(yīng)減少，但需求增加也將直接推漲地價；另一方面，在各項樓市新政疊加下，一線城市樓市在全國率先復(fù)蘇，也直接助推房企進一步回歸一線城市的信心。
以北京為例，2015年北京土地市場開局良好，今年1月5日-7日三個交易日內(nèi)，北京土地市場成交5宗土地，吸金179.3億元，溢價率都處于高位，全月有望突破300億元。21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，樓面價接近或者超過房價已經(jīng)成為一線城市，特別是北京土地市場的新常態(tài)。
3.土地制度改革將在2015年全面起步。
2014年土地制度改革的多個頂層方案出臺，2015年也將進一步進入改革方案試點和實際落地階段。
根據(jù)國土部的部署，在國土部上報中央的農(nóng)村土地制度改革試點方案獲批后，按照改革方案設(shè)計，征地制度、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度等農(nóng)村土地制度改革將持續(xù)重點推進。2015 年會選擇若干試點進行土地制度改革試驗。
與此同時，土地出讓制度改革也將進一步推進，比如繼續(xù)探索共有產(chǎn)權(quán)房用地的供應(yīng)、管理和退出機制，調(diào)整不同用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保持土地市場穩(wěn)定；實行有針對性的土地供應(yīng)和出讓政策，促進土地資源合理配置和有效利用等。
存量土地再開發(fā)將成為破解城市建設(shè)用地“瓶頸”的抓手，低效用地再開發(fā)和工礦廢棄地復(fù)墾也已經(jīng)納入國家土地利用計劃，今后也將擴大實施范圍，從試點轉(zhuǎn)為常規(guī)性工作等。
再加上《不動產(chǎn)登記暫行條例》的出臺，2015年將是個省市實際推進不動產(chǎn)登記的過程，以土地為核心的不動產(chǎn)登記的推進也將為未來農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革、土地宏觀調(diào)控，耕地保護等奠定基礎(chǔ)。
基于此2014年土地市場的特點和2015年土地市場的趨勢判斷，21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，2015年樓市的主弦律仍是去庫存，并逐漸軟著路。
三、2015年樓市的趨勢分析
1.去庫存仍將是2015年的主弦律，行業(yè)供過于求基本面未變，不過，在2014年土地供應(yīng)面積下降的背景下，2015年的供需缺口將收窄。
受益于房地產(chǎn)行政政策的退出，貨幣政策的調(diào)整和房企營銷策略，2014年底房地產(chǎn)市場需求呈現(xiàn)抬頭趨勢，鑒于2014以來持續(xù)下滑的新開工面積和土地成交規(guī)模，2015年將進一步去庫存，房價也將在2015年呈現(xiàn)先降后穩(wěn)的趨勢。
與此同時，在土地供應(yīng)面積下降的背景下，預(yù)計215年房地產(chǎn)投資仍將在2015年持續(xù)下行，房地產(chǎn)投資增速以及新開工面積也將同步下降。
2.樓市的分化將持續(xù)。
對于部分供過于求、存量較高的二三四線城市來說，一旦產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入無效，很難尋求足夠的需求入場，供需風(fēng)險也將凸顯，以價換量將成為主旋律；另一方面，一線城市以及部分消化周期低、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，供求相對平衡的城市，樓市或?qū)⒃?015年持續(xù)上漲。樓市的分化格局也將在2015年進一步加深。
3.一線城市產(chǎn)品差異性將明顯，房價或?qū)⒂猩闲锌臻g，頂級住宅市場的競爭將更加激烈。
在房企頻頻回歸一線城市之下，高地價成為主流，如此也將決定一線城市的商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將高端傾斜；與此同時，四大一線城市也率先呼應(yīng)中央的號召補位保障性住房短板。高端商品房和保障房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將成為未來一線城市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的主流。
2013年，一線城市頻出地王，2014年年底，受益于樓市政策的調(diào)整，一線城市的樓市和土地市場也率先復(fù)蘇，并在四季度后，屢現(xiàn)地王地塊。這也決定了2015年將有多個地王項目扎堆入市，以北京為例，經(jīng)21世紀(jì)宏觀研究院不完全統(tǒng)計，2015年售價超過10萬元的項目有近20個。
4.保障房與二手房擠占剛需市場，一手房成交結(jié)構(gòu)趨向改善。
根據(jù)住建部公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年，住建部將開建700萬套保障房。也就是說，“十二五”期間完成保障房的任務(wù)將超過3600萬套，覆蓋城鎮(zhèn)20%左右的住房需求。
與此同時，棚戶區(qū)改造也在同步推進，隨著保障房的不斷入市，亦將在客觀上擠占商品住宅的剛需市場份額。
另外，從二手房來看，中國的住房市場逐漸進入以存量房交易為主的階段，其中四大一線城市二手房交易已經(jīng)超過新房，40個重點城市，二手房交易占新房交易的比例達到40%，如此也將進一步擠占剛需市場。
基于此，21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，2015年商品住宅市場將從此前的以剛需產(chǎn)品為主逐漸向改善產(chǎn)品傾斜。