■ 一家之言

　　銀行以及監(jiān)管部門應(yīng)該密切觀察行業(yè)動態(tài)，爭取保全資產(chǎn)，防范風(fēng)險。房企自身要以價換量盡快銷售存量樓盤，立即回籠資金，切忌再盲目拿地擴(kuò)張。

　　佳兆業(yè)債務(wù)違約危機(jī)在持續(xù)發(fā)酵。最新消息是，1月8日，公司一筆2600萬美元的到期債券利息面臨支付，佳兆業(yè)或?qū)⒊蔀槭讉�美元債券違約的中國房地產(chǎn)企業(yè)�？芍^屋漏偏逢連夜雨。

　　雖然其在微信公眾賬號正式否認(rèn)破產(chǎn)重組傳言。但以筆者看，面對巨額債務(wù)壓頂，資金流現(xiàn)金鏈條斷裂，債權(quán)人逼債等困境，倒不如走破產(chǎn)重組之路。一旦破產(chǎn)重組程序啟動，實際上就通過法律程序?qū)⒓颜讟I(yè)“保護(hù)”起來，債務(wù)支付將得以延緩，債權(quán)人出于保護(hù)自身債券價值的初衷，也會暫緩逼債。企業(yè)贏得了寶貴時間之后，可以采取措施。

　　將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)兌現(xiàn)，將劣質(zhì)資產(chǎn)剝離，各方利益或可獲得最大化。

　　否則，雖然目前僅有匯豐銀行4億港元(約合3.2億元人民幣)海外貸款的強(qiáng)制性還款，這也是今年國內(nèi)首單債務(wù)違約。如果8日2600萬美元到期債券再出現(xiàn)違約，那么，必將引來內(nèi)地銀行以及其他借款人上門逼債，將可能引發(fā)其雪崩式債務(wù)違約，資金鏈條徹底斷裂，經(jīng)營形勢完全惡化，到時即使破產(chǎn)重組，也將遍體鱗傷。

　　同時，佳兆業(yè)其他還債出路也基本被堵死。地產(chǎn)公司大部分的項目，80%都已經(jīng)有抵押貸款，賣項目回籠的資金都要先還銀行貸款；佳兆業(yè)80%的企業(yè)控股股東股權(quán)都有抵押，再通過抵押股權(quán)融資也很難；深圳的三大項目被“封”，目前無法轉(zhuǎn)讓；未開工項目轉(zhuǎn)讓，在房地產(chǎn)低迷時，將會大賠，況且是處在這種極度不利情況下的轉(zhuǎn)讓；在建項目尋找開發(fā)商合作，也不是一時半會兒能談成的，可謂遠(yuǎn)水難解近渴。目前，唯一的希望就是看大股東生命人壽會否通過借款出面相助。

　　其實，去年以來已經(jīng)有不少中小型房企面臨債務(wù)違約、資金鏈條斷裂危機(jī)。許多房地產(chǎn)以及金融分析人士預(yù)期，2015年將是房企最難過的一年，也將是房地產(chǎn)大浪淘沙的一年，許多中小型房企甚至大房企不排除破產(chǎn)倒閉重組的命運(yùn)。萬萬沒有想到的是第一個竟然是貌似銷售業(yè)績非常好的佳兆業(yè)。

　　這是十幾年來中國房地產(chǎn)粗放式、高負(fù)債泡沫式發(fā)展的必然結(jié)果。在高房價的財富效應(yīng)誘惑下，吸引大量資本蜂擁而入房地產(chǎn)領(lǐng)域。大部分房企是采取高負(fù)債買地開發(fā)方式，空手套白狼者不鮮見。維護(hù)企業(yè)正常資金鏈條和經(jīng)營，基本依靠預(yù)售款、銀行貸款、信托高息產(chǎn)品籌集甚至民間高利貸，基本依靠借新還舊、滾雪球式維護(hù)買地開發(fā)、盲目擴(kuò)張。這種資金鏈模式的前提條件是，房價要一直上漲甚至暴漲，一直維持暴利。否則，房企資金鏈條將會瞬間斷裂。

　　2014年中國城市房價拐點已經(jīng)出現(xiàn)，2015年房價將會延續(xù)走低，房地產(chǎn)整體性不景氣是大概率事件�？简灧科蟮臅r刻真正到來了。特別是如佳兆業(yè)一樣，大多數(shù)中小型房企將被資金鏈斷裂所打垮。佳兆業(yè)債務(wù)違約危機(jī)或是中國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險集中釋放的前兆。

　　從宏觀經(jīng)濟(jì)面看，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)下行將是中國2015年最大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險之一，甚至引發(fā)系統(tǒng)性銀行壞賬集中爆發(fā)的金融風(fēng)險。對此，銀行以及監(jiān)管部門應(yīng)該密切觀察行業(yè)動態(tài)，爭取保全資產(chǎn)，防范風(fēng)險。

　　從房企自身看，佳兆業(yè)債務(wù)危機(jī)的最大警示，在房地產(chǎn)深冬季節(jié)，要以價換量盡快銷售存量樓盤，立即回籠資金，現(xiàn)金為王。切忌再盲目拿地擴(kuò)張，甚至創(chuàng)出所謂地王。7日北京竟然創(chuàng)出了“三最”地王，這完全是不作死就不會死的做法。

　　□余豐慧(財經(jīng)評論人)