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                  首頁(yè) > 房產(chǎn)家居 > 房產(chǎn) > 房產(chǎn)資訊

                  盈利能力趨降 房企提升利潤(rùn)空間成當(dāng)務(wù)之急

                  2015-01-09 08:47:00 來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞

                    盡管行業(yè)利潤(rùn)下滑和規(guī)模增速放慢,但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),提升利潤(rùn)的空間和手段并不少,只要能夠堅(jiān)持創(chuàng)新,高投資回報(bào)率的時(shí)代,依然有希望實(shí)現(xiàn)。

                    開(kāi)發(fā)商凈利潤(rùn)率可能降至4%?

                    億翰智庫(kù)首席研究員陳嘯天說(shuō),由于房?jī)r(jià)快速下跌,而地價(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)回調(diào),因此房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤(rùn)率有進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)。他表示,有個(gè)別企業(yè)曾透露,如果不做稅務(wù)籌劃,2015年的凈利潤(rùn)率很可能降至4%以下。與此同時(shí),開(kāi)發(fā)商提升凈資產(chǎn)收益率的有效手段——高周轉(zhuǎn),目前的效果卻非常不理想。絕大部分企業(yè)銷售規(guī)模增速都沒(méi)有超過(guò)30%,這使得行業(yè)整體凈資產(chǎn)回報(bào)率較此前有一定程度的下滑。

                    在這樣的環(huán)境下,開(kāi)發(fā)商要從資本市場(chǎng)直接融資,給股東更好的回報(bào),就只有尋找其他出路。

                    克而瑞信息集團(tuán)研究中心副總監(jiān)林波以萬(wàn)科為例,給出了一個(gè)方向。據(jù)他介紹,選擇小股操盤(pán)的萬(wàn)科,在2014年三季度的凈資產(chǎn)收益率的變動(dòng)情況,比其他開(kāi)發(fā)商略好一些,可以看出小股操盤(pán)對(duì)萬(wàn)科凈資產(chǎn)收益率的貢獻(xiàn)。

                    但也有很多行業(yè)人士告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,小股操盤(pán)、代建等模式,由于可以獲得品牌輸出、管理費(fèi)等額外收益,因此收益率確實(shí)要比一般開(kāi)發(fā)商高一些。但是,由于代建和小股操盤(pán)的收費(fèi)都比較高,中小房企愿意接受代建和小股操盤(pán)的規(guī)模并不大,在這樣的背景下,小股操盤(pán)和代建等模式,對(duì)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益的提升能力非常有限。

                    除了小股操盤(pán)和代建以外,房地產(chǎn)業(yè)界還選擇學(xué)習(xí)彩生活模式,期望通過(guò)服務(wù),來(lái)提高公司的盈利能力。億翰智庫(kù)選取了幾家典型的服務(wù)性企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),和代表性的開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),包括中介代理領(lǐng)域的世聯(lián)行、社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域的彩生活和金融服務(wù)領(lǐng)域的諾亞財(cái)富等三家代表性地產(chǎn)類服務(wù)機(jī)構(gòu),與開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的萬(wàn)科、保利、招商、碧桂園和恒大五家,數(shù)據(jù)表明,主攻地產(chǎn)服務(wù)的企業(yè)毛利率與凈資產(chǎn)收益率普遍領(lǐng)先于傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

                    此前,海通證券也發(fā)表了類似的看法,認(rèn)為房企有機(jī)會(huì)通過(guò)提供消費(fèi)者增值服務(wù)來(lái)提升公司的毛利和凈資產(chǎn)收益率。

                    世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅更提出,將房屋作為一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的設(shè)想,接入理財(cái)、保險(xiǎn)、旅游產(chǎn)品、裝修家居等不同業(yè)務(wù),通過(guò)和這類相關(guān)消費(fèi)的連接和植入,勢(shì)必產(chǎn)生增值的客戶收益。通過(guò)這種方式來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的利潤(rùn)率和盈利能力。

                    成本控制已成當(dāng)務(wù)之急

                    在積極通過(guò)增加附加服務(wù)提升毛利率的同時(shí),開(kāi)發(fā)商們也不斷探索降低成本,提高凈資產(chǎn)收益率的可能性。

                    林波說(shuō),目前開(kāi)發(fā)商的土地、人工等諸多成本都很難控制,唯一有機(jī)會(huì)節(jié)省的就是財(cái)務(wù)成本。

                    平安信托一位內(nèi)部人士透露,此前有很多房企曾和他們討論,利用房地產(chǎn)眾籌開(kāi)發(fā)的方式降低融資成本,但這一方式最終沒(méi)有獲得實(shí)質(zhì)推進(jìn)。其中一個(gè)重要原因是,住建部有明確規(guī)定,禁止開(kāi)發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下以任何形式向客戶收取資金。

                    但這并不意味著房企無(wú)法有效降低融資成本。上海一些外貿(mào)進(jìn)口公司的銷售人員介紹說(shuō),目前利用信用證貸款融資是獲取低息融資的一種方式,據(jù)了解,也有房企涉足上述領(lǐng)域,只不過(guò)具體規(guī)模尚不得而知。

                    如果說(shuō),降低融資成本的做法有打擦邊球的嫌疑,那么通過(guò)境外市場(chǎng)發(fā)行優(yōu)先票據(jù),或者獲得銀行組合貸款等方式,已經(jīng)成為很多企業(yè)的主導(dǎo)方式。

                    旭輝地產(chǎn)去年上半年正是通過(guò)降低負(fù)債比例的方法,獲得了香港市場(chǎng)的認(rèn)可,其平均財(cái)務(wù)融資成本也因此降低至上市以來(lái)的最低水平。

                    除了融資成本以外,降低建筑成本是一種途徑,但這些手段能不能徹底提高房企的凈資產(chǎn)收益率還有待進(jìn)一步檢驗(yàn)?梢钥隙ǖ氖牵_(kāi)發(fā)商將在今年進(jìn)一步集約管理,通過(guò)對(duì)成本的精細(xì)控制提高收益。記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

                  編輯:崔 凡