前海一座座寫字樓鱗次櫛比。
前海金融優(yōu)惠政策、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展、重啟IPO進程、證監(jiān)會放寬公司募股條件……在一系列政策性利好因素的刺激下，去年深圳甲級寫字樓需求旺盛，但因新增供應量不多，寫字樓租金一路上漲。據(jù)戴德梁行發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，去年深圳甲級寫字樓租金較上年上漲20.7%，空置率更降至4.4%，創(chuàng)8年來新低。
供不應求加速寫字樓租金上漲
“新增供應量實在是太少了�！睋�(jù)戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端介紹，去年深圳沒有太多新的甲級寫字樓入伙，整個市場以消化尾盤為主。而去年深圳出臺的前海金融優(yōu)惠政策、重啟IPO和證監(jiān)會放寬募股條件等利好政策，持續(xù)刺激著甲級寫字樓的需求。
“這種供不應求的情況，加速了深圳寫字樓的租金上漲�！睆垥远吮硎荆儽P量及進駐率的上升使業(yè)主租金叫價能力增強，截至2014年末，深圳甲級寫字樓租金較上年上漲20.7%至235.6元/平方米·月。據(jù)此前另一家房地產(chǎn)咨詢顧問公司發(fā)布第三季度的數(shù)據(jù)顯示，福田區(qū)環(huán)比上漲達3.6%，該環(huán)比升幅自2013年第二季度起，已持續(xù)6個季度領跑國內(nèi)一線城市。
“尾盤物業(yè)的逐步消化，也令各區(qū)甲級寫字樓空置率持續(xù)走低。最新數(shù)據(jù)顯示，深圳甲級寫字樓空置率從年初的8.3%降至年末的4.4%。這是一個非常低的數(shù)據(jù)�！睆垥远藦娬{(diào)。經(jīng)過數(shù)據(jù)對比分析后發(fā)現(xiàn)，4.4%的空置率為近8年的歷史低位。
八成甲級寫字樓被內(nèi)資公司“拿下”
張曉端介紹，從甲級寫字樓需求的行業(yè)分布來看，保險、基金、證券等金融機構和會計師事務所、律師事務所等高端服務機構表現(xiàn)較為活躍�！耙话胱笥业膶懽謽强蛻羰墙鹑跈C構，租用面積占比達到71%�！�
她認為，前海的發(fā)展起到了至關重要的作用。“前海的發(fā)展不僅為深圳注入了新的動力，同時也為甲級寫字樓市場帶來大量需求�！备鶕�(jù)前海公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年11月底，前海企業(yè)注冊數(shù)量達17778家。其中金融企業(yè)10196家，占比達到57.4%。但由于前海目前仍處在大規(guī)模建設階段，大多辦公樓還未建成，多數(shù)前海注冊的企業(yè)將需求轉(zhuǎn)移到了成熟的商務區(qū)，如福田CBD、蔡屋圍、車公廟、南山商業(yè)文化中心等。行業(yè)涉及股權投資、商業(yè)保理、資產(chǎn)管理、供應鏈管理等。
值得注意的是，受國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩的影響，外資企業(yè)的擴張繼續(xù)保持著一種謹慎步伐。與之相反，伴隨自身的發(fā)展壯大和盈利水平的提高，內(nèi)資企業(yè)對甲級寫字樓的需求和承租能力都有所增長。在近兩年的甲級寫字樓客戶中，內(nèi)資公司數(shù)量占比達到79%。如果按占用面積計算，這一比例高達82%。
今年寫字樓租金漲幅預計轉(zhuǎn)緩
張曉端介紹，受季節(jié)性因素影響，短期內(nèi)深圳甲級寫字樓租金漲幅趨于平緩，空置率也將保持在低位。
“2015年深圳的寫字樓開始進入集中放量期�！睆垥远苏J為，根據(jù)工期計劃，2015年整體市場的供應量將會增大，迎來供應高峰期，僅福田區(qū)今年可見供應量預計就超過72萬平方米。她說，供應量的增加一定程度上會拉高空置率。但是，由于其中超過半數(shù)為總部物業(yè)，可出租的辦公面積有限且出租壓力小，對市場的影響可能將低于預期。
“價格方面的增幅應該會變緩。”張曉端認為，盡管中心城區(qū)因市場需求旺盛，租金有望保持堅挺，但整體上資金漲幅會放緩。因為大量新增供應的出現(xiàn)將加劇市場競爭，福田、后海、前海等片區(qū)的租金上行遇到壓力。另外，南山后海即將入市的24萬寫字樓物業(yè)因商務氛圍有待培育，或?qū)⒚媾R一定的招租壓力。(見習記者 陳文標)