昨天下午，記者從鎮(zhèn)江市潤州區(qū)人民法院獲悉，近日，針對鎮(zhèn)江某高檔小區(qū)物業(yè)公司起訴小區(qū)某幢樓業(yè)主、要求拆除其在房屋南面綠地上所搭花架一案進(jìn)行了審理。
物業(yè)起訴業(yè)主改造綠地
鎮(zhèn)江某高檔小區(qū)居民樓一樓南面均有一處面積不等的綠地，該綠地東、南、西三面均由樹木隔斷，與一樓住戶的客廳和主臥相連。物業(yè)公司服務(wù)合同及管理規(guī)約中均明確約定，小區(qū)業(yè)主不得私自安裝各種設(shè)施以破壞房屋外立面，業(yè)主不得圈占公共綠地，不得在公共綠地種植蔬菜、花草樹木或搭花架。
但自從開發(fā)商將小區(qū)管理交接給物業(yè)公司以來，許多一樓業(yè)主將圍擋的樹木移除，對綠地進(jìn)行了各種改造和添附，加裝花架和其他設(shè)施。不僅影響了小區(qū)整體環(huán)境的美觀，而且對二樓以上住戶的安全產(chǎn)生了隱患。
針對部分業(yè)主私自改造的行為，物業(yè)公司向相關(guān)業(yè)主發(fā)放了整改通知書。由于仍有部分業(yè)主拒不履行，物業(yè)公司最終訴訟至鎮(zhèn)江市潤州區(qū)人民法院，針對某幢103室業(yè)主洪某(化名)的搭建花架行為，請求法院判令其拆除花架，恢復(fù)原狀、排除妨礙。
業(yè)主：系從開發(fā)商處購買
法庭上，洪某認(rèn)為自己搭建花架行為是合法的。原來，在2010年8月，開發(fā)商與洪某簽訂了該小區(qū)某幢103室商品房買賣合同，其中買賣合同補(bǔ)充協(xié)議第16條約定了底層室外庭院的權(quán)益：庭院約103平方米，規(guī)劃上專屬于本合同項(xiàng)下商品房(即某幢103室)的面積，歸該房屋的業(yè)主專有，該部分的保修、維修責(zé)任，視為專有部分。
合同同時(shí)約定，上述面積未計(jì)入商品房計(jì)價(jià)面積，隨本合同附贈(zèng)給買受人，買受人在使用時(shí)不得改變其用途，并應(yīng)遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)制定的管理規(guī)則。但是在房產(chǎn)證和銷售合同簽約圖中，庭院并未標(biāo)明在內(nèi)。
洪某購買房屋后，對合同中載明贈(zèng)送的庭院實(shí)施了改造行為，三面圍起了木質(zhì)柵欄，頂部覆蓋了透明軟板，將綠地改造成了自己的“小花房”。
法院：庭院為公共綠地
日前，經(jīng)法院審理認(rèn)為，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。經(jīng)過法院調(diào)查，該小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖設(shè)計(jì)均只設(shè)定特定區(qū)域的特定用途，而不可能將某一特定公共區(qū)域明示專屬個(gè)人。作為確定專有部位的依據(jù)，洪某持有的房產(chǎn)證中的平面圖上，庭院綠地也并未登記為專有部位。故洪某103室房屋南面的庭院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為公共綠地。
最終法院支持物業(yè)公司的訴訟請求，判決洪某拆除在房屋南面原有綠地上已搭建的木質(zhì)花架和頂部覆蓋的透明軟板。
■類似案例
小區(qū)綠地究竟屬于誰
河南鄭州的李女士買下了某小區(qū)一樓帶20平方米花園的房子。像鄰居一樣，她也在自家的小花園里種起了菜。但沒過多久，菜被物業(yè)人員毀掉了。對此，物業(yè)公司負(fù)責(zé)人解釋稱，根據(jù)購房合同，買一樓贈(zèng)送花園的業(yè)主只有使用權(quán)，不具有占有權(quán)。
河南保航律師事務(wù)所的王健律師分析稱，很多開發(fā)商將“贈(zèng)送花園”作為一個(gè)賣點(diǎn)促銷房子，但這不能不說是開發(fā)商玩的一個(gè)“左右逢源”的計(jì)謀。
按照相關(guān)法規(guī)，開發(fā)商在開發(fā)前，只有留足綠地面積才能得到建筑許可。所以，小區(qū)內(nèi)的綠地一般都是公共綠地。但是，通過“贈(zèng)送花園”這樣的方式，開發(fā)商不僅達(dá)到了促銷的目的，有時(shí)候甚至連綠化、景觀設(shè)計(jì)以及施工和維護(hù)等義務(wù)也省了，全部推給了業(yè)主。律師表示，對于小區(qū)居民毀綠種菜等現(xiàn)象，相關(guān)部門應(yīng)出臺(tái)管理規(guī)范。
呂強(qiáng)盛 整理