譚華駒認(rèn)為明年江海區(qū)的樓市值得關(guān)注。
縱觀2014年江門(mén)樓市，可謂跌宕起伏。從電商的首次進(jìn)駐，新盤(pán)頻頻出現(xiàn)，樓盤(pán)庫(kù)存一再高企，同質(zhì)化的樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)愈趨激烈，到9月30日“房貸放松”的新政策出臺(tái)，江門(mén)樓市再次掀起一番風(fēng)浪。經(jīng)歷不平凡一年的江門(mén)地產(chǎn)人有哪些切身體會(huì)，對(duì)于2015年樓市走勢(shì)有何看法、預(yù)測(cè)？信息時(shí)報(bào)記者邀請(qǐng)四位“局中人”分享個(gè)人感受。透過(guò)他們的觀點(diǎn)不難發(fā)現(xiàn)，來(lái)年房?jī)r(jià)微漲趨穩(wěn)成為共識(shí)。
元子地產(chǎn)總經(jīng)理譚華駒：
庫(kù)存高企局面難改
政策推行牽動(dòng)市場(chǎng)
回顧今年的江門(mén)樓市，在發(fā)展區(qū)域方面，譚華駒感受頗深。他表示，在即將過(guò)去一年里，江門(mén)鎮(zhèn)街盤(pán)表現(xiàn)得十分活躍，鎮(zhèn)街樓盤(pán)已經(jīng)慢慢擺脫鎮(zhèn)街的局限，向市區(qū)樓盤(pán)看齊，例如潮連的益丞富隆居、荷塘的益麗龍湖等，都以大盤(pán)的姿態(tài)呈現(xiàn)，明年鎮(zhèn)街盤(pán)的表現(xiàn)也十分值得關(guān)注。而面對(duì)江門(mén)中心城區(qū)樓盤(pán)布局，譚華駒評(píng)論稱：“北新區(qū)的樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)漸趨白熱化，江海區(qū)的樓市反而獲得了一個(gè)很好的發(fā)展空間，也是值得關(guān)注的�！�
在庫(kù)存高企的情況下，針對(duì)11月房源新增2497套，供應(yīng)量再度爆發(fā)的情況，譚華駒也給出了解釋。其認(rèn)為，11月新增的房源與市場(chǎng)沒(méi)有必然的聯(lián)系，發(fā)展商拿到土塊后都有開(kāi)發(fā)的年限，這幾年內(nèi)必須進(jìn)行開(kāi)發(fā)，工程開(kāi)工后就很難停下來(lái)，新增的一批房源并非因?yàn)榻鼇?lái)市場(chǎng)有所復(fù)蘇而突然冒出來(lái)，而是屬于正常的市場(chǎng)補(bǔ)給。
明年江門(mén)樓市的走勢(shì)如何？譚華駒認(rèn)為：“未來(lái)一年庫(kù)存高企的狀態(tài)難以改變，哪怕成交量延續(xù)近三個(gè)月的成績(jī)，庫(kù)存消化仍至少需要一年時(shí)間。去庫(kù)存、讓樓市回歸健康運(yùn)行的軌道將是主要任務(wù)�！睋�(jù)此，譚華駒預(yù)測(cè)明年的房?jī)r(jià)總體仍然以平穩(wěn)為主，不會(huì)上漲太多。加之銀行的信貸放松，明年春節(jié)后樓市會(huì)出現(xiàn)一個(gè)“小春天”，迎來(lái)成交的小高峰。但其同時(shí)強(qiáng)調(diào)，不排除明年會(huì)受政策影響而讓市場(chǎng)受到一定的沖擊。譚華駒稱，明年3月《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將實(shí)施，這會(huì)讓不少購(gòu)房者陷入觀望，增加市場(chǎng)的不確定因素。由于不動(dòng)產(chǎn)登記造成的觀望情緒會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，若政策上無(wú)新的變動(dòng)，明年5月之前成交情況應(yīng)當(dāng)會(huì)比較平淡。若上半年庫(kù)存消化情況不理想，不排除七八月會(huì)有一波優(yōu)惠的高潮。此外，年中之后的市場(chǎng)變動(dòng)，還要視乎一直“欲出未出”的房產(chǎn)稅的推行情況，若“房產(chǎn)稅”真的出臺(tái)推行，將給市場(chǎng)帶來(lái)一定的沖擊，這些都是政策對(duì)明年樓市的潛在影響，進(jìn)而帶來(lái)很多的不確定因素。但若無(wú)大變動(dòng)，明年樓市整體應(yīng)當(dāng)是平穩(wěn)小幅向上的。
在房地產(chǎn)投資方面，譚華駒表示，未來(lái)房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)過(guò)去那種暴漲的現(xiàn)象，想憑借投資房產(chǎn)一夜暴富目前很難現(xiàn)實(shí)，但房地產(chǎn)還是可以保值的，可以作為抗通脹的一個(gè)選擇。
華茵桂語(yǔ)營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理黃錦康：
房?jī)r(jià)“冰點(diǎn)”已過(guò) 江門(mén)樓市正在回暖
“房?jī)r(jià)的冰點(diǎn)已經(jīng)過(guò)去了，對(duì)于一些比較有品牌口碑的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，你如果沒(méi)有買(mǎi)到‘4’字頭、‘5’”字頭，現(xiàn)在已經(jīng)很難再買(mǎi)得到�！比A茵桂語(yǔ)營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理黃錦康表示，2014年是江門(mén)樓市低迷的一年，而隨著政策向好以及開(kāi)發(fā)商以價(jià)跑量凸顯成效，江門(mén)樓市一改頹靡，整體呈現(xiàn)出回暖跡象，房?jī)r(jià)逐步回升。
兩大因素促成降價(jià)潮
2014年江門(mén)樓市低迷顯露無(wú)疑，并未太過(guò)讓黃錦康驚訝。因?yàn)楦鶕?jù)去年房屋的報(bào)建量、開(kāi)工面積以及近萬(wàn)庫(kù)存積累等情況，其已預(yù)估到了這一可能情況。但是，今年房?jī)r(jià)的跌幅之大，卻超乎他的預(yù)料。他認(rèn)為2014年江門(mén)樓市房?jī)r(jià)具有震蕩下行的特點(diǎn)，而房?jī)r(jià)下行的兩大原因是：庫(kù)存的高企以及新盤(pán)的百家爭(zhēng)鳴。
“庫(kù)存供應(yīng)量大，開(kāi)發(fā)商完成任務(wù)壓力大，在不利的市場(chǎng)環(huán)境中，以價(jià)換量成為地產(chǎn)商博弈的策略�！秉S錦康表示，從4月開(kāi)始，市場(chǎng)開(kāi)始持續(xù)大幅放量，到8月庫(kù)存量形成高峰，隨后雖然市場(chǎng)庫(kù)存放量幅度減小，但是庫(kù)存高企是貫穿全年的現(xiàn)實(shí)。
此外，不少“新面孔”的出現(xiàn)導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇。黃錦康表示保利大都會(huì)、華茵桂語(yǔ)、海逸城邦、萊茵華庭、凱茵豪庭、外海翡翠華府、富隆居等新盤(pán)扎堆出現(xiàn)及推售，讓市場(chǎng)呈現(xiàn)百花齊放的局面。北新區(qū)和濱江新區(qū)這兩個(gè)區(qū)域供應(yīng)面積比例之和高達(dá)77%，使得區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。在這種局面下，5月底，保利率先跳水降價(jià)，打破濱江新區(qū)這一板塊“6”字頭以上起價(jià)的局面，以“5”字頭的房?jī)r(jià)沖擊市場(chǎng)，拉開(kāi)江門(mén)樓市降價(jià)潮的帷幕。
房?jī)r(jià)已開(kāi)始穩(wěn)步上漲
“在經(jīng)過(guò)以價(jià)跑量，并且在五一黃金周和金九銀十的庫(kù)存消化調(diào)整后，江門(mén)的房?jī)r(jià)已經(jīng)有所回升�！秉S錦康指出房?jī)r(jià)目前正在穩(wěn)步上漲，并且?guī)齑嫦�(wěn)定。
住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年6月，蓬江、江海區(qū)新建商品房網(wǎng)簽面積13.40萬(wàn)平方米，其中住宅面積11.32萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)33.0%，同比增長(zhǎng)35.7%。10月，蓬江、江海區(qū)新建商品房網(wǎng)簽面積16.02萬(wàn)平方米，其中住宅面積13.96萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)40.3%，同比減少29.8%；住宅網(wǎng)簽套數(shù)1293套，環(huán)比增長(zhǎng)32.6%。11月，蓬江、江海區(qū)新建商品房網(wǎng)簽面積20.77萬(wàn)平方米，其中住宅面積17.89萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)29.7%，同比增長(zhǎng)54.8%；住宅網(wǎng)簽套數(shù)1641套，環(huán)比增長(zhǎng)26.9%，同比增長(zhǎng)76.1%。
黃錦康指出，根據(jù)網(wǎng)簽成交滯后半個(gè)月到1個(gè)月的情況來(lái)看，兩個(gè)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季節(jié)點(diǎn)江門(mén)樓市都取得了好成績(jī)。整個(gè)市場(chǎng)不斷調(diào)整下，一些房企的任務(wù)完成了，實(shí)現(xiàn)自我調(diào)整后開(kāi)始上調(diào)房?jī)r(jià)也成為必然趨勢(shì)。
黃錦康表示，11月不少熱銷(xiāo)樓盤(pán)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)引起市場(chǎng)關(guān)注，其中漲幅較為明顯的是央企保利大都會(huì)，漲幅達(dá)到6.5%，此外其他樓盤(pán)諸如濱港御城、外海翡翠華府、駿景灣品峰等樓盤(pán)房?jī)r(jià)也有所上漲。但也不乏一些還沒(méi)完成任務(wù)的樓采取走量的方式推出促銷(xiāo)活動(dòng)。
綜合考慮大環(huán)境購(gòu)房
盡管房?jī)r(jià)走高走低起伏不定，但黃錦康指出無(wú)論從大環(huán)境看還是從本地情況來(lái)看，樓市回暖跡象已經(jīng)很明顯。“大環(huán)境上，政策直接或間接都對(duì)樓市起到很大的刺激作用�！秉S錦康表示上半年是政策空窗期和觀望期，這讓市場(chǎng)缺乏動(dòng)力，但是隨著限購(gòu)、房貸的松綁，“9·30”政策的出臺(tái)等一系列利好政策的消息傳來(lái)，對(duì)江門(mén)地產(chǎn)商信心的提升起到很大作用，這解除了江門(mén)樓市對(duì)政策的觀望，并由原來(lái)的政策觀望期和市場(chǎng)的觀望期轉(zhuǎn)向只是對(duì)市場(chǎng)的觀望期，大大解除了地產(chǎn)商的心理負(fù)擔(dān)。
黃錦康表示未來(lái)江門(mén)樓市供求將逐步平衡，庫(kù)存不會(huì)爆發(fā)性上升，價(jià)格也逐步回升。對(duì)于錯(cuò)過(guò)房?jī)r(jià)冰點(diǎn)的消費(fèi)者，黃錦康建議購(gòu)房要綜合考慮大環(huán)境，房?jī)r(jià)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)將始終保持上漲的趨勢(shì)，當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降趨勢(shì)時(shí)該出手時(shí)就出手，而不要期望房?jī)r(jià)一降再降�！跋M(fèi)者有一種心理就是對(duì)比漲幅和跌幅，他們會(huì)認(rèn)為地產(chǎn)商漲價(jià)的時(shí)候可能是200～300元/平方米的漲，而在跌價(jià)的時(shí)候卻只是100～150元/平方米的跌，這就讓消費(fèi)者心理上存在還能繼續(xù)下跌的心理預(yù)期�！秉S錦康表示，實(shí)際上房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到冰點(diǎn)，不可能再跌了，最后的結(jié)果只能是出現(xiàn)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的情況。