趙卓文

　　多名地產專家認為，目前說樓市回暖尚為時過早，未來走勢仍成謎

　　中國房地產行業(yè)在高歌猛進之后急轉直下，2014年樓市持續(xù)低迷，后市又有回暖跡象，如何看待這些樓市中的起起伏伏？如何根據樓市的成交、房價、政策，冷靜思考市場走向？近日，信息時報記者請來多名地產專家探討樓市走勢。對于2014年年末樓市出現(xiàn)的回暖跡象，專家指出，“回暖論”為時過早，2015年應更具風險意識。

　　全年盤點

　　受兩大政策影響

　　樓市“前低后高”

　　信息時報：你認為2014年樓市具有哪些特點？

　　趙卓文：2014年在調控方面主要出現(xiàn)的政策有：首先，限購放松，目前全國46個城市中只剩5個城市未取消限購。其次，“9·30”房貸新政出臺，以佛山為例，在房貸新政的刺激下，成交量回升很快。

　　在政策的影響下，2014年樓市呈現(xiàn)“前低后高”的特點。一是整體供大于求。二是樓市出現(xiàn)拐點，從各方面的數據來看，2013年恐怕是廣東房地產的階段性的頂部，五年內都很難突破；而2014年則是房地產行業(yè)發(fā)展很關鍵的轉折年，到底是轉向什么樣的新常態(tài)，還有很大的不確定性。三是電商、金融等出現(xiàn)新發(fā)展，2014年大家公認是電商年，電商對于房地產的影響會逐漸深入。

　　龍斌：2014年樓市調控政策有兩大變化，一是全國范圍內限購調整或取消；二是“9·30”限貸調整，重新支持二套購房，第三套基本放開，政策去行政化方向明顯，對激活需求有明顯作用。為此，2014年樓市分為兩大階段，一是前三季度，主要是貨幣緊縮之下的市場縮量調整；二是9·30政策出臺之后，限貸政策調整，市場逐漸恢復，交投活躍起來。

　　信息時報：2014年樓市整體低迷，樓價紛紛跳水，你怎么看待這種樓市降溫現(xiàn)象？

　　趙卓文：樓市整體低迷的原因是樓市供大于求，需求不足，而發(fā)展商需要回籠資金，這是市場經濟的正�，F(xiàn)象。

　　龍斌：我認為，主要原因在于2013年底及2014年初中央收緊貨幣政策所致，資金緊，利率高，經濟下行，加上前期限制性政策，使得市場交投低迷。

　　韓世同：2014年是自2008年以來市場起伏最大的一年。年初樓市意外地出現(xiàn)成交大幅下挫，隨后業(yè)界掀起“以價換量”潮。從2014年四五月份開始，受經濟環(huán)境的影響，一線城市如廣州的房價開始下行。而進入下半年，隨著限購限貸松綁，央行降息，各地的樓市又紛紛出現(xiàn)回暖跡象，成交量上升，房價上漲。

　　后市預測

　　不確定性仍很大

　　說回暖為時過早

　　信息時報：目前貨幣政策偏寬松，樓市政策趨于松綁，不少言論認為2015年將見底反彈，你是否認同這一觀點？一線城市與二三線城市的樓價上升節(jié)點是否存在差異？

　　趙卓文：2015年樓市錯綜復雜，很難預測。宏觀經濟走勢、貨幣政策、地方房地產政策新舉措都具有很大的不確定性。中心城市的樓市表現(xiàn)一定會強于二三線城市，但現(xiàn)在說回暖還為時過早，2015年應有更多的風險意識。

　　龍斌：2014年初，我就提出“前低后高”的預判，主要預期為穩(wěn)增長，貨幣政策和宏觀政策有可能放松，到四季度果然實現(xiàn)了。2014年四季度是全年成交的高點，而房格也止跌企穩(wěn)。預計2015年上半年市場活躍度會提高，房價可能小幅度上升，下半年可能市場明顯轉好。一線城市和核心的二線城市率先反映市場回暖的變化，而三四線城市由于供應多，需求和購買力相對不足，回暖可能會滯后3～6個月時間。

　　黎振偉：樓市回暖還要看當地政府的土地、金融政策。樓價的變動，一定要差異化看待，不同城市的表現(xiàn)不一樣。廣州人口不斷增長，土地越發(fā)緊張，這使得廣州樓價下跌的空間很小。而在人口增長緩慢或逐步減少的城市，例如江門，土地的供應量仍比較大，這樣不確定因素就比較大。樓價還是主要由市場供需來決定。目前，政府正逐步對房地產減控，十八大以后的中央文件，沒有一個直接針對房地產。從這一點可以看出，政府想要給房地產更多的自由發(fā)展空間。推動樓市，不僅是讓其發(fā)展，也必須讓其更透明。

　　韓世同：2014年年末樓市成交回暖，房價回穩(wěn)，說明政策起到一定的效果，但這種回暖跡象能維持多久仍待觀察。放松限貸和降息在我看來，其實是經濟不好的一個表現(xiàn)。經濟不景氣，對樓市不會帶來積極的影響，能產生短期的效果，長期只能是利空政策。我認為僅靠降息不能改變樓市下行狀況，業(yè)內不能過于樂觀。

　　房企營銷

　　2014年是“電商年”

　　全民營銷不斷出現(xiàn)

　　信息時報：應對弱市，2014年房地產企業(yè)都有哪些讓人關注的創(chuàng)新營銷手段策略？這些策略對樓市產生了什么影響？

　　趙卓文：2014年樓市營銷可以說是“電商年”，全民營銷不斷出現(xiàn)。傳播渠道和傳播方式有很大的轉變，針對新的市場和90后的客戶，電商仍會有新的發(fā)展。

　　龍斌：地產營銷新的手段包括更強調精準營銷、圈層營銷和跨界營銷；同時，很多開發(fā)商和代理機構都采取線上線下結合的方式，電商方法廣泛運行；而一二手聯(lián)動，渠道作用凸顯出來，也是今年營銷的新特點。這些新的方法在一定程度上有利于加大成交的機會，更廣泛地發(fā)動了客戶。

　　韓世同：這一年房地產業(yè)的最大特點在于變，包括成交、房價、政策以及地產商開啟互聯(lián)網線上營銷時代之變。2014年是互聯(lián)網O2O的元年，移動互聯(lián)網帶來的沖擊和革命，使得開發(fā)商不得不擁抱互聯(lián)網。從6月底彩生活在香港上市，到11月遠洋地產和京東集團旗下的互聯(lián)網金融平臺開始跨界合作，再到廣州萬科與騰訊深度合作賣房子，以及碧桂園頻頻“觸電”，試水互聯(lián)網金融……雖然目前房企“觸電”還處于探索階段，但一旦打開了“開關”，都將改變未來房地產業(yè)的營銷模式。

　　信息時報：對于正在觀望的準業(yè)主們和開發(fā)商，你有什么建議？

　　龍斌：目前雖然成交回升，但房價相對還比較穩(wěn)，應該是很好的購房時機。在整個房地產市場逐漸脫離調整的大勢下，有需要有能力的購房者，越早入市越好，否則可能錯過買房好時機。

　　韓世同：眼前的利好政策折射出的是宏觀經濟下行的情況，究竟是利好還是利空？2014年年末的成交回暖能否一直持續(xù)下去？這些還有待觀察。開發(fā)商在這個時候應更加冷靜清醒，做最壞的打算、最積極的應對。目前開發(fā)商應以去庫存為主要任務，而不應囤貨不出或趁機提價，以免錯過最好的清庫存時機。

　　邀請嘉賓

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產投資顧問有限公司

　　總經理趙卓文

　　合富輝煌集團房地產經濟研究院院長龍斌

　　世聯(lián)行首席技術官黎振偉

　　廣州知名地產專家韓世同

　　(排名不分先后)