2014年江門(mén)樓市盤(pán)點(diǎn)
2014年，在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩以及市場(chǎng)庫(kù)存大幅增加等共同因素的影響下，江門(mén)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，新開(kāi)工面積、商品房成交量、成交價(jià)等各項(xiàng)主要指標(biāo)出現(xiàn)一定程度的回落。但未出現(xiàn)跳水式的下滑。
業(yè)內(nèi)人士指出，雖然根據(jù)2013年出現(xiàn)的住宅高庫(kù)存情況，對(duì)2014年江門(mén)樓市競(jìng)爭(zhēng)激烈已有預(yù)期，但今年江門(mén)樓市房?jī)r(jià)的跌幅之大還是令人出乎意料。而市場(chǎng)這種“以價(jià)跑量”的自我調(diào)解頗具成效，今年江門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的成交量相對(duì)平穩(wěn)。
供應(yīng) 兩個(gè)節(jié)點(diǎn)供應(yīng)爆發(fā) 競(jìng)爭(zhēng)激烈
2013年江門(mén)樓市供應(yīng)量與成交量雙創(chuàng)新高，但已呈現(xiàn)出供過(guò)于求的買(mǎi)方市場(chǎng)現(xiàn)象，近1萬(wàn)套的住宅存量，讓開(kāi)發(fā)商與市民對(duì)2014年江門(mén)樓市的前景都保持著一種觀望情緒。2014年一季度開(kāi)局供應(yīng)比較平淡，但二季度出現(xiàn)大幅增加，三、四季度環(huán)比仍保持穩(wěn)中有增。供應(yīng)區(qū)域主要集中在北新區(qū)和濱江新區(qū)。這兩個(gè)區(qū)域供應(yīng)面積比例之和高達(dá)77%，使得區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。
根據(jù)江門(mén)市住建局公布的數(shù)據(jù)顯示，江門(mén)樓市供應(yīng)量在臨近五一以及金九銀十兩個(gè)節(jié)點(diǎn)時(shí)出現(xiàn)大爆發(fā)。其中在五一這個(gè)節(jié)點(diǎn)，4月蓬江、江海區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目11個(gè)，其中全新項(xiàng)目2個(gè)。批準(zhǔn)預(yù)售面積共19.10萬(wàn)平方米，環(huán)比增加111.5%，同比增加109.7%；其中住宅面積16.76萬(wàn)平方米，共1559套，套數(shù)環(huán)比增加93.4%，同比增加106.5%。5月蓬江、江海區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目11個(gè)，其中全新項(xiàng)目3個(gè)。批準(zhǔn)預(yù)售面積共27.10萬(wàn)平方米，環(huán)比增加41.9%，同比增加270.2%。
在金九銀十這一節(jié)點(diǎn)，則出現(xiàn)供應(yīng)高峰提前到來(lái)的現(xiàn)象，7～8月蓬江、江海區(qū)的供應(yīng)量持續(xù)大幅增加，將庫(kù)存量推向高峰。7月兩區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目11個(gè)，其中全新項(xiàng)目3個(gè)；8月兩區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目12個(gè)，其中全新項(xiàng)目3個(gè)。8月市場(chǎng)供應(yīng)放量大增，為年內(nèi)單月最高。至8月底，市場(chǎng)待售的商品住宅共約12600套。
2014年江門(mén)中心城區(qū)的供應(yīng)量主要集中在北新區(qū)和濱江新區(qū)。這兩個(gè)區(qū)域供應(yīng)面積在前三季度比例之和高達(dá)77%，使得區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。
樓價(jià) 在三季度觸底 四季度微漲
在高庫(kù)存的現(xiàn)實(shí)與激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商迫于資金或任務(wù)目標(biāo)壓力，紛紛通過(guò)以價(jià)跑量的形式消化庫(kù)存“自救”。
根據(jù)住建局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，江門(mén)房?jī)r(jià)在2014年一季度止?jié)q，二季度開(kāi)始進(jìn)入下行區(qū)間，至三季度末基本形成階段性底部。上半年各月房?jī)r(jià)同比仍有上漲，但漲速逐月減緩，7月開(kāi)始出現(xiàn)同比下降。九個(gè)月里，有六個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比下降。
一季度整體價(jià)格保持相對(duì)平穩(wěn)，以結(jié)構(gòu)性變化為主。進(jìn)入二季度，部分新入市的項(xiàng)目出現(xiàn)低開(kāi)。5月底，保利大都會(huì)新組團(tuán)啟動(dòng)認(rèn)籌，率先打出“5字頭起”的廣告，這在其所在的濱江新區(qū)板塊造成沖擊。隨后，這一板塊的樓市展開(kāi)了價(jià)格肉搏戰(zhàn)，帕佳圖世家刷新房?jī)r(jià)下限，新盤(pán)錦富匯景灣等樓盤(pán)也以“6字頭”低步起價(jià)。與此同時(shí)，北新區(qū)的樓盤(pán)如海逸城邦、鳳山水岸等樓盤(pán)，也紛紛打出“5字頭”。到三季度末，降價(jià)潮已呈蔓延之勢(shì)，在售項(xiàng)目的價(jià)格也有不同程度的調(diào)整。
在低開(kāi)路線一再刺激成交的情況下，江門(mén)樓市持續(xù)回暖，進(jìn)入第四季度，江門(mén)樓價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)微漲趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年11月蓬江、江海區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)6455元/平方米，環(huán)比上漲2.3%。11月17個(gè)可比重點(diǎn)樓盤(pán)成交均價(jià)環(huán)比“八上漲一持平十下降”。在11月的熱銷(xiāo)樓盤(pán)排行前十名中，有4個(gè)樓盤(pán)呈現(xiàn)漲價(jià)趨勢(shì)。其中價(jià)格漲幅較為明顯的是央企保利大都會(huì)，漲幅達(dá)6.5%；其他樓盤(pán)如濱港御城、外海翡翠華府、駿景灣品峰等，價(jià)格漲幅比較小。
成交 11月網(wǎng)簽量達(dá)到全年最高峰
在全國(guó)樓市低迷的情況下，2014年江門(mén)樓市在“以價(jià)跑量”的促銷(xiāo)策略下，成交并不“低迷”。11月江門(mén)樓市成交達(dá)到全年的最高峰，住宅網(wǎng)簽套數(shù)1641套，環(huán)比增長(zhǎng)26.9%，同比增長(zhǎng)76.1%。前三季度，江門(mén)樓市成交量同比小幅減少，但與歷年同期相比仍處于相對(duì)較高的水平，成交面積僅次于2013年同期。年初兩個(gè)相對(duì)熱銷(xiāo)的項(xiàng)目(海逸城邦、江海碧桂園)支撐著市場(chǎng)，雖降溫明顯但整體成交量未見(jiàn)大幅回落。3～5月樓市保持不溫不火，成交穩(wěn)中偏淡。6月個(gè)別標(biāo)桿企業(yè)(保利大都會(huì))對(duì)新貨價(jià)格進(jìn)行較大幅度的調(diào)整，使市場(chǎng)的活躍度有所提升。新項(xiàng)目的普遍低開(kāi)和在售項(xiàng)目保持較大的促銷(xiāo)力度，使得三季度購(gòu)房者入市意愿有所增強(qiáng)。
第四季度，隨著信貸政策的放松，有利于部分改善性需求的釋放，加上房博會(huì)、房企沖刺全年任務(wù)等因素，市場(chǎng)出現(xiàn)積極的變化，成交量有所提升，庫(kù)存增速減慢，價(jià)格回穩(wěn)。
10月蓬江、江海區(qū)新建商品房網(wǎng)簽面積16.02萬(wàn)平方米。其中住宅面積13.96萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)40.3%；網(wǎng)簽套數(shù)1293套，環(huán)比增長(zhǎng)32.6%。11月江門(mén)樓市成交達(dá)到全年的最高峰，蓬江、江海區(qū)新建商品房網(wǎng)簽面積20.77萬(wàn)平方米，其中住宅面積17.89萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)29.7%，同比增長(zhǎng)54.8%；網(wǎng)簽套數(shù)1641套，環(huán)比增長(zhǎng)26.9%，同比增長(zhǎng)76.1%。截至11月底，市場(chǎng)待售的商品住宅共約14400套，環(huán)比增長(zhǎng)6.7%，同比增加73.5%。