十八屆三中全會(huì)關(guān)于全面深化改革的決定中，有諸多涉及到城鎮(zhèn)化和土地的內(nèi)容，相關(guān)條文爭(zhēng)議頗大，不同的角度有著甚至截然相反的理解；土地問題的復(fù)雜性、敏感性及難度凸顯。
目前來看，土改也是各項(xiàng)改革中分歧最大的一項(xiàng)。新一輪農(nóng)村土地制度改革包括國家征地制度改革、農(nóng)村集體建設(shè)用地改革、農(nóng)地制度改革，改革的頂層設(shè)計(jì)呼之欲出。
土地增值分配提高個(gè)人收益
無論是流轉(zhuǎn)還是征地制度，現(xiàn)在最重要的目標(biāo)是使土地能成為一種交易要素。通過這些改革，必將提高土地利用效率，大幅增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，調(diào)整政府征地行為，逐步釋放出巨大的改革紅利。
如果不能交易，土地的配置就是無效率的。按照先前的法律和管理思路，其基本的目標(biāo)是要把土地凍結(jié)在原來的用途上，只有政府才有權(quán)力改變。
但這種制度框架所造成的結(jié)果恰恰是城市化過度，比均衡狀態(tài)用了更多的土地，而且導(dǎo)致增值收益分配不均。
十八屆三中全會(huì)對(duì)征地制度進(jìn)行了改革，允許符合規(guī)劃和用途管制的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)，并且和國有土地享有同等權(quán)利。
它突破性的意義在于，如果涉及到符合規(guī)劃和用途管制的農(nóng)民集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，可能就不再征收，以繼續(xù)保持農(nóng)民集體所有權(quán)的狀態(tài)進(jìn)入城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場(chǎng)。
更重要的問題是農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地后的增值收益如何分配。十八屆三中全會(huì)明確提出要建立兼顧國家、集體、農(nóng)民三者的土地增值收益的分配機(jī)制，并明確要求合理提高個(gè)人收益。
對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，不能用解決城鎮(zhèn)化地區(qū)農(nóng)民土地的辦法來對(duì)待整個(gè)農(nóng)村的建設(shè)用地。同時(shí)，也要考慮我國的城鎮(zhèn)化到底還需要多少建設(shè)用地，絕不可能把農(nóng)村節(jié)約的建設(shè)用地指標(biāo)都拿到城鎮(zhèn)來用。
中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第七次會(huì)議指出，要對(duì)宅基地制度改革的試點(diǎn)條件和范圍嚴(yán)格把關(guān)，不能侵犯農(nóng)民利益，同時(shí)不得以退出宅基地使用權(quán)作為進(jìn)城落戶的條件。
流轉(zhuǎn)改善土地資源配置效率
目前較為一致的觀點(diǎn)是宅基地改革試點(diǎn)應(yīng)分為在城鄉(xiāng)建設(shè)用地?cái)U(kuò)展邊界外的傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)以及在城鄉(xiāng)建設(shè)用地?cái)U(kuò)展邊界內(nèi)的農(nóng)區(qū)推進(jìn)。城鄉(xiāng)建設(shè)用地?cái)U(kuò)展邊界外的傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)更多依靠政府，而擴(kuò)展邊界內(nèi)的農(nóng)區(qū)則更多依賴有效的市場(chǎng)。
就農(nóng)業(yè)生產(chǎn)而言，規(guī)�；图s化顯然是大方向，土地流轉(zhuǎn)便理所當(dāng)然成為大趨勢(shì)。
土流網(wǎng)信息顯示：2014年1月1日至11月30日共發(fā)布土地面積19003.1萬畝，其中交易面積為3715.1萬畝，對(duì)比2010年的發(fā)布面積1705.7萬畝和交易面積548.9萬畝這兩組數(shù)據(jù)，可以明顯看出我國土地流轉(zhuǎn)總體呈現(xiàn)加快態(tài)勢(shì)，其年均增長(zhǎng)率分別為178.4%和155.0%。
一畝地如何多收三五斗？廣東中山市有一個(gè)很現(xiàn)成的例子。
中山市農(nóng)業(yè)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，通過土地流轉(zhuǎn)形成5畝以上規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積達(dá)52.75萬畝；其中10畝以上規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積達(dá)43.77萬畝；100畝以上規(guī)模面積近13萬畝。
中山市副市長(zhǎng)楊文龍說，土地流轉(zhuǎn)能夠有效改善土地資源配置效率，進(jìn)一步激活農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，為農(nóng)業(yè)規(guī)�；⒓s化、高效化提供了廣闊的產(chǎn)業(yè)空間。
但土地流轉(zhuǎn)過程中需防范片面追求流轉(zhuǎn)規(guī)模，以及工商企業(yè)租用土地后“非農(nóng)化”、“非糧化”等。每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京