前十房企霸占市場四成以上份額
要說哪些開發(fā)商最受市民喜愛，還是要用事實說話。近幾年“馬太效應(yīng)”越發(fā)明顯，萬科、越秀、保利、碧桂園、雅居樂、敏捷、時代、富力以及中海都是廣州市場上的銷售領(lǐng)跑者。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計，從今年1月1日至12月20日，全市共網(wǎng)簽67807套住宅單位，而銷售套數(shù)前十名的開發(fā)商旗下項目共簽約29154套，占了簽約總套數(shù)的42%。這也就意味著，有簽約記錄的超過60家開發(fā)商中，十家瓜分了一手住宅市場超40%的份額，而其余不到60%的份額由另外50家去分。不過，記者發(fā)現(xiàn)，還有一些房企由于在一些項目是合作開發(fā)模式，所以在統(tǒng)計中該項目的網(wǎng)簽套數(shù)未被算入某集團份額內(nèi)，比如方圓的花語水岸全年簽約套數(shù)超過1200套，但該盤是方圓和合景合作開發(fā)的。另外，新入廣州的深圳深業(yè)集團雖然平時表現(xiàn)低調(diào)，但其在廣州金沙洲的深業(yè)江悅灣一年簽約超過800套，也躋身前20名熱賣房企行列。
而在排名順序上，和去年相比，可以說萬科的進步最為明顯，萬科去年在廣州市場上住宅銷售套數(shù)僅為3126套，在廣州房企中排名第5，但今年如果不出意料，則基本確定可以穩(wěn)拿銷售套數(shù)冠軍。但去年以7763套排名第一的碧桂園，今年的銷售套數(shù)跌了一半都不止，僅有3000多套。保利、越秀、敏捷等房企在銷售套數(shù)方面的排名則和去年相差不了太多。
從各熱銷房企的產(chǎn)品均價看，基本在8500~20000元/m2，其中1.5萬~1.6萬元/m2這個價格段最多，也可以看出廣州“剛需”客戶對產(chǎn)品價格的接受程度。但比較意外的是，保利、中海和中海的銷售單價都超過2萬元/m2，中海甚至突破2.4萬元/m2，這與三家集團今年在廣州豪宅市場表現(xiàn)出色有較大關(guān)系。廣州日報記者陳白帆
投資跟著大勢走 慧眼識金咪走寶
歲末年初，不少人又開始幸福的煩惱——年終獎怎么花？最任性的花法當(dāng)然是“隨便花”，但不想“今年又白干”的工薪族金領(lǐng)族恐怕還是得好好謀劃一下這筆款項的去處。投股市？每天上落幾百點，沒有強心臟恐怕難以承受得起正負(fù)10%的震蕩；選理財產(chǎn)品？看到理財產(chǎn)品的警告小字“理財非存款 投資需謹(jǐn)慎”就心塞。好吧，還是去買房，但沒有名額怎么辦？
廣州住宅限購尚未解除，商用物業(yè)是有限選擇，但全市在售商用物業(yè)如恒河沙數(shù)，該選哪里呢？據(jù)網(wǎng)易監(jiān)控“陽光家緣”成交數(shù)據(jù)，今年1月1日~12月22日，全市成交一手商鋪9400套，均價26059元/m2，成交前十的大戶除兩個市區(qū)商場鋪項目以及兩個增城大型社區(qū)商鋪項目外，其余全部為蘿崗和番禺的商業(yè)公寓項目；全市成交一手辦公類物業(yè)19363套，均價20100元/m2，成交前十的大戶為遍布南沙、番禺、花都、增城和蘿崗的公寓項目。
從成交數(shù)據(jù)來看，廣州往東和往南發(fā)展的大勢非常明顯，投資跟著市政規(guī)劃走是關(guān)鍵，畢竟政府可以在規(guī)劃公共資源配套發(fā)揮“有形之手”的作用，這比單個開發(fā)商“單打獨斗”或幾個開發(fā)商“抱團開發(fā)”要來得有效。廣州市在售商用物業(yè)多數(shù)集中在南沙、蘿崗、增城等地，目前尚屬于“價值洼地”，如果沒有規(guī)劃利好的“加持”，恐怕非常難吸引投資者進入。近期最熱門的是自貿(mào)區(qū)概念，南沙區(qū)商用物業(yè)也不會錯過這個出貨時機。
如果投資者看中的商用物業(yè)區(qū)域目前還剛在起步階段，投資者應(yīng)該關(guān)注周邊是否仍有同類型的項目，多家企業(yè)共同“做旺”一個區(qū)域相對于單獨開發(fā)要來得容易。在多個同類型物業(yè)中，投資者應(yīng)選龍頭商用物業(yè)項目來投資，因為不排除區(qū)域內(nèi)有一些搭順風(fēng)車的項目，這些項目的成熟時間很有可能會落后于龍頭項目。此外，投資綜合體項目的風(fēng)險也低于投資單個商業(yè)體的風(fēng)險，商業(yè)講究“百花齊放”與客源共享，公寓、辦公樓、商場雖說針對不同客群，但是人氣暢旺，對任何一個門類都有好處。
目前市內(nèi)商場鋪項目已較以前大為減少，對投資者來說，有限的資金在市區(qū)旺地買商鋪也只能選商場鋪。如果投資者看中商場鋪，最好別只看低投資門檻，最好能選街鋪或者靠近“頭位”的商鋪，商場鋪日后還是要交給業(yè)主自行出租，位置好的鋪位出租難度較低。 廣州日報記者 李鳳荷
2014年的日歷還有幾天就要翻過去了，2014年的樓市雖然歷經(jīng)蕭條但也不乏熱鬧，不過不可否認(rèn)的是，隨著中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，整個樓市的生態(tài)也發(fā)生了變化，在這個習(xí)慣性進行年終總結(jié)的節(jié)點，自2000年就開始推出的“叱咤樓市風(fēng)云榜”再次揭曉，縱觀“市民最喜愛房地產(chǎn)品牌企業(yè)、最喜愛樓盤、最具投資價值物業(yè)”榜單結(jié)果也可以發(fā)現(xiàn)，即使時移勢易，受到喜歡和歡迎的東西都是萬變不離其宗——實用、性價比高，今年能成為大贏家，繼續(xù)在樓市叱咤風(fēng)云的就是能堅持自己的風(fēng)格，始終如一推出最好產(chǎn)品的。
2014年可以說是房地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏的一年，樓市行情雖不是歷史最差的，但卻是爭議最多的。市場先抑后揚，企業(yè)競爭激烈，去庫存始終是首要任務(wù)，大部分企業(yè)在9月30日央行房貸政策后銷售業(yè)績有明顯好轉(zhuǎn)，其中恒大等企業(yè)表現(xiàn)優(yōu)于市場，但部分企業(yè)也依然面臨巨大的去庫存壓力，距離年初制定的銷售目標(biāo)依然有很大差距。
而這背后是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展了十多年之后，整體格局已經(jīng)發(fā)生改變。從全國范圍來看，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩(wěn)期，增長空間有限，其中部分二、三線城市增長過快，需求已被透支。新房高增長時代已經(jīng)終結(jié)，在向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段中，地區(qū)之間、不同需求之間的差異分化凸顯。毋庸置疑，中國的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷著一次轉(zhuǎn)折性的變化。不少業(yè)內(nèi)人士表示，與過往三次樓市調(diào)整不同的是，今年以來房地產(chǎn)市場下滑的主要原因是新增住房供應(yīng)超過內(nèi)在需求，而非政策調(diào)控，而且支撐房產(chǎn)投資性需求的諸多因素正在消退。盡管政府采取了放松限購、限貸，降息等措施，但以往救市樓市就狂飆的狀態(tài)或難再現(xiàn)，中國樓市高燒已退，從彎腰就能撿錢的“黃金時代”進入低速增長、更為理性的“白銀時代”，而這將是中國樓市的“新常態(tài)”。表面上看，本輪樓市降溫的直接原因在于信貸的收緊，供需結(jié)構(gòu)的變化。然而究其根源，則是中國經(jīng)濟整體發(fā)展思路的變化。從近期出臺的一系列政策來看，盡管房地產(chǎn)行業(yè)依舊將會扮演國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)的角色，但曾經(jīng)單純的以房地產(chǎn)為抓手、為杠桿、為救命稻草的經(jīng)濟增長方式正在也應(yīng)當(dāng)成為歷史。
2014年的樓市值得反思，在中國經(jīng)濟進入新常態(tài)的狀態(tài)下，房地產(chǎn)一定會走向常態(tài)化，價格機制會恢復(fù)正常，好的房產(chǎn)能賣出好的價格，不好的房產(chǎn)自然難以賣出好價錢。有專家表示，符合有本地特色、學(xué)區(qū)房、地鐵房、“剛需”房四個特點的住宅就屬于常態(tài)化下好的房產(chǎn)，房價會比通脹高1%，投資此類房產(chǎn)仍有獲利的機會，以后投資房產(chǎn)就要像買股票一樣仔細(xì)研究，選擇出好的房產(chǎn)仍能獲得不錯收益。
廣州日報記者 劉麗琴
最愛樓盤有“三寶”：傍地鐵、“小三房”、優(yōu)惠多
時至歲末，又到了盤點全年樓市風(fēng)云的12月。與去年相比，今年的樓市行情較為平靜，旺季不旺，淡季更淡。能保持全年熱銷的住宅項目僅占少數(shù)，而能在樓市走低時仍頗得市民青睞的樓盤，絕對能擔(dān)當(dāng)?shù)闷稹笆忻褡钕矏蹣潜P”的稱號�？v觀今年市區(qū)與郊區(qū)在成交量和產(chǎn)品口碑上脫穎而出的住宅樓盤，基本都具備下列幾種特質(zhì)。
不一定要市中心 但一定要有地鐵
市中心的地鐵盤動輒3.5萬~4萬元/m2，雖也不乏實力客戶入場，但從成交熱度來看，終究不如一些城郊板塊的地鐵樓盤更為火熱。今年能讓“剛需”買家們多看一眼的樓盤，幾乎都是傍著地鐵的項目。不過，這類樓盤多是地處新區(qū)，如蘿崗、增城、從化等片區(qū)。盡管目前新區(qū)的交通路網(wǎng)及生活配套仍有待完善，往返市區(qū)的路程不夠“就腳”，但勝在項目臨近規(guī)劃中或施工中的地鐵線路，而且價格也比市區(qū)盤更有看點，產(chǎn)品設(shè)計上亦毫不遜色。
誠如多位資深房地產(chǎn)人所言，隨著城市外拓腳步的加快，郊區(qū)的定義不再是地理位置上的遠(yuǎn)近，而是公共交通是否便捷。傍地鐵而生的宜居新城，自然吸引了眾多懷揣著“買一個未來”的市區(qū)購房者到此置業(yè)安家。
面積不用太大 最好是“小三房”
自廣州住宅限購政策落地以來，“婚房客”成為樓市的絕對主力買家。無論是市區(qū)還是郊區(qū)的住宅項目，熱銷的戶型幾乎是清一色的“小三房”。所謂“小三房”，指的是建筑面積在100平方米以內(nèi)的緊湊三房戶型。限購后的第一代“小三房”，以90平方米左右的三房居多，當(dāng)它成為市場主流產(chǎn)品之后，分流了大批置業(yè)80平方米兩房和110平方米三房的買家。時至今日，“小三房”的戶型已經(jīng)過多次升級，最厲害的“小三房”僅75平方米左右，而最舒適的“小三房”，面積雖有95平方米，但卻帶有主套雙衛(wèi)雙陽臺設(shè)計，空間實用率屢創(chuàng)新高。
眼下，這類“小三房”產(chǎn)品不但是“剛需”樓盤的明星戶型，也是市場上主流新盤的標(biāo)配戶型。對于發(fā)展商而言，專注“小三房”的產(chǎn)品研發(fā)，主要是看準(zhǔn)了買家們對“一步到位”置業(yè)需求、十分有限的購房名額以及不夠充裕資金實力。而對于買家，市場上的“小三房”選擇增多，雖然能更大程度地與自身經(jīng)濟能力及居住需求所匹配，但產(chǎn)品設(shè)計同質(zhì)化情況加劇，千篇一律的“小三房”模板或難滿足部分買家的個性化需求。
價格優(yōu)惠還得能體諒“等貸族”
除上述兩個特質(zhì)外，今年由于房貸政策及公積金政策變化較多，市場上激增的“等貸族”更傾向價格親民且愿意在付款方式上有所通融的住宅樓盤。尤其是第一至第三季度，房貸政策持續(xù)收緊，首套房貸利率優(yōu)惠幾乎絕跡，貸款利率不斷上浮。為盡快回籠資金，從5月開始，廣州樓市出現(xiàn)了一波接一波的樓盤降價潮，幾番價格戰(zhàn)后，不少樓盤的新貨售價已經(jīng)回落至去年同期。而這批率先降價的樓盤，看似揮淚甩賣，實則搶占先機，從同行手中搶來為數(shù)不多的購買力。
此外，部分房企和代理公司還攜手金融機構(gòu)及銀行，為資金緊張的買家提供“零首付”或“首付分期”等服務(wù)，雖不能替代銀行房貸，但也算解了近渴。
廣州日報記者 王雯倩