2014 影響買房的十件事
今年下半年，在樓市價(jià)格走勢未明，成交量低迷的同時(shí)，國內(nèi)A股市場卻火了起來，截至發(fā)稿日，滬市大盤逼近5年來的新高點(diǎn)。股市的大漲傳動(dòng)到了樓市，多年來，樓市被看做是國內(nèi)唯一穩(wěn)賺不賠的投資市場。然而，近日，國泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜在公開場合號(hào)召“賣房炒股”。一時(shí)間，這個(gè)曾多次被推上輿論焦點(diǎn)的觀點(diǎn)再次引起廣泛關(guān)注。事實(shí)上，今年股市的大漲也確實(shí)吸引了大筆資金的進(jìn)入，人們在制定投資理財(cái)方案時(shí)，股票重新成為首選之一。不過，專家也指出，股票市場與樓市是兩個(gè)完全不同的領(lǐng)域，不能因?yàn)橐粫r(shí)一邊的大漲就盲目跟從，尤其是要避免超出自己風(fēng)險(xiǎn)承受能力的投資行為。
2014年，全國樓市陷入低迷，在不計(jì)算保障性住房數(shù)據(jù)的情況下，70個(gè)大中城市新建商品住宅中均出現(xiàn)量價(jià)齊跌。各地方政府明里暗里不同程度松綁樓市，截至目前，僅有北京、上海等少數(shù)城市仍然實(shí)行限購。在此背景下，雖然北京一再強(qiáng)調(diào)不會(huì)取消限購，卻也搭上了930房貸新政的利好班車。疊加11月下旬央行宣布全面降息，北京樓市雖未取消限購，但是也在一定程度上改變了購房人對后市的預(yù)期，給樓市注入一定的信心。
930新政與降息引導(dǎo)樓市預(yù)期向好
雖然北京樓市一直限購嚴(yán)格，但是國慶前夕，930房貸新政降低二套房購買門檻的政策落地，給北京樓市注入了直接利好。尤其是在一些改善型樓盤，開發(fā)商坦言，購房人的簽約量形成了一次峰值，很多購房人償還了既有的房貸，按首套房貸政策紛紛入市。
以11月剛剛簽約的孫先生為例，孫先生此前看中了一套700萬元的房產(chǎn)，由于是二套置業(yè)，因此，首付需要420萬元左右，在930新政之后，孫先生只要還清之前的銀行貸款，首付比例便可以重回210萬元，大幅降低一半首付額。
孫先生表示，之前開發(fā)商雖然也提出過分期首付的活動(dòng)，但是，考慮到分期首付也要在一年內(nèi)補(bǔ)足，首付缺口較大，很難一年內(nèi)再湊幾百萬，因此，一直處于認(rèn)購狀態(tài)，無法真正簽約。而930新政后，只需要將此前在銀行的30萬元貸款還清，便可以一下子省200余萬元首付，這才實(shí)現(xiàn)了簽約。
一位開發(fā)商表示，購買二套房的改善型購房人中，和孫先生情況差不多的購房人大有人在，因此，出現(xiàn)一波成交高潮也就不難理解了。
事實(shí)上，930新政落地后，一時(shí)間，各大售樓處均呈現(xiàn)出人氣上漲的態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然首要的利好對象是購買二套房的購房人，但是政府呈現(xiàn)出一種救市的姿態(tài)，影響著所有購房人的心理預(yù)期，11月央行宣布降息更是如此。
開發(fā)商借勢跑量 成交上漲
在政策利好下，購房人開始積極入市，相對應(yīng)的房企推盤意愿也明顯增加。
不過，開發(fā)商在價(jià)格方面倒是顯得頗為謹(jǐn)慎，沒有如最初的解讀那樣實(shí)現(xiàn)價(jià)格上調(diào)。一位開發(fā)商坦言，僅就930房貸新政而言，主要收益人群為二次置業(yè)的改善型購房人，而目前改善型人群，尤其是首次改善者數(shù)量就那么多，而樓盤的供給量太大，供需比基本平衡，北京樓市不會(huì)發(fā)生太大動(dòng)蕩，市場的主要目標(biāo)仍舊是以消化庫存為主。而對于降息，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行本就在壓縮房貸比例，加上本次降息為非對稱降息，考慮到自身利潤，銀行放貸并不情愿，因此，降息對樓市的影響更多的還是心理預(yù)期層面的。
在預(yù)期改變的引導(dǎo)下樓市活躍度上升，成交也呈現(xiàn)出快速回暖的曲線，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月份新建商品住宅成交9550套，環(huán)比上漲19.75%，同比上漲2.03%。二手房方面，10月交易量達(dá)到一個(gè)峰值，11月成交量有所下滑，但由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對成交數(shù)據(jù)要滯后15天以上，所以10月下旬成交量在11月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn)，由此導(dǎo)致從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上看，11月網(wǎng)簽量11180套，環(huán)比上漲26.4%。
可見2014年購房觀望累積人群在10月份得到大量集中釋放，雖然進(jìn)入11月交易量環(huán)比10月高峰期有所下滑，但同2014年其他月份相比仍處于快速回暖狀態(tài)。
機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)明年信貸或許適度再放松
雖然930新政與降息的疊加效應(yīng)帶領(lǐng)樓市迅速回暖，但是在業(yè)內(nèi)人士看來，兩項(xiàng)政策并非針對樓市的救市行為，而是考慮到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的需要，至于樓市的回暖跡象，更多的還是購房人對樓市預(yù)期改變所帶來的影響。
多家研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，中國至少還會(huì)再降息一次，并可能降準(zhǔn)。對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，倘若降準(zhǔn)，或許將給購房人以更多的買房實(shí)惠。只有流動(dòng)性更高，銀行才有更多的資金愿意流向房地產(chǎn)。對于購房人而言，才有望獲得房貸新政以及降息帶給購房人的包括利率折扣、放款難易程度等紅利政策。
“即便信貸帶來更大的紅利，也不必過于擔(dān)心樓市價(jià)格會(huì)有較大幅度增長�！庇袠I(yè)內(nèi)人士說，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)仍隱藏了很多問題。首先是負(fù)債多，很多房企都是靠銀行貸款來擴(kuò)張，成本高。另外，房價(jià)偏高等因素，導(dǎo)致購房人購買力有限，很難支撐房價(jià)再度上漲。
另外，北京市未售商品房的庫存仍有八萬余套，加上本身房價(jià)已經(jīng)處于高位，這都導(dǎo)致了樓市不太可能重現(xiàn)2009年或2012年的大幅增長。