“北京樓盤銷售不暢跟霧霾有關(guān)，起碼這是一個(gè)至關(guān)重要的原因，尤其是豪宅�！蹦持_發(fā)商語(yǔ)出驚人。但即便如此，近兩年來(lái)，北京霧霾肆虐，使兩樣產(chǎn)品成為稀罕物，一個(gè)是空氣凈化器，另一個(gè)就是開發(fā)商口中能夠?qū)㈧F霾擋在門外、安心享受潔凈空氣的“防霾房”。
據(jù)了解，目前北京基本在售的改善樓盤以上的產(chǎn)品，都已經(jīng)在防霾性能上下工夫，好像誰(shuí)沒有安裝防霾系統(tǒng)誰(shuí)就會(huì)落伍似的。于是，各路開發(fā)商為了賣房開始大打抗霧霾的宣傳牌：“跟霧霾說(shuō)再見”，似乎在這個(gè)霧霾長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)的現(xiàn)實(shí)下，我們花掉大半輩子按揭的房子，就真的可能成為安身的最后所在。
老人與孩子，在很多商業(yè)機(jī)構(gòu)眼里是搖錢樹，尤其是孩子的教育，無(wú)數(shù)父母為之甚至不惜傾盡身家。前段時(shí)間，有人熱炒宇宙第一中心——五道口的學(xué)區(qū)房，亦有人在北京花135萬(wàn)買了個(gè)4.4平方米的房子，每平方米將近31萬(wàn)元，居住條件可以想象，只為給子女上學(xué)買個(gè)進(jìn)門證。不管中國(guó)樓市多低迷，學(xué)區(qū)房就像是一個(gè)神話，只見漲沒見跌。關(guān)于為什么學(xué)區(qū)房這么搶手的問題，一位教育專家一語(yǔ)道破原由：“購(gòu)買學(xué)區(qū)房基本穩(wěn)賺不賠，價(jià)格持續(xù)飆升，孩子使用完名額，出售時(shí)又能賺一筆。即使長(zhǎng)期持有，仍然可被視作是一項(xiàng)穩(wěn)定的投資”。正是有了投資屬性，才使得學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格居高不下，即使有新學(xué)區(qū)劃片的政策影響，不愿意錯(cuò)過任何機(jī)會(huì)的家長(zhǎng)們?nèi)匀粚?duì)這類房產(chǎn)趨之若鶩。
天價(jià)學(xué)區(qū)房 成為降價(jià)潮中價(jià)格孤島
你能想到連東四環(huán)內(nèi)豪宅棕櫚泉二手房只賣45000元—50000元/平方米，而北四環(huán)外普通公寓嘉銘桐城的二手房，即使是東西向都已經(jīng)賣到50000元—55000元/平方米。落差如此之大的原因就在于——嘉銘桐城擁有陳經(jīng)綸中學(xué)嘉銘分校，實(shí)實(shí)在在業(yè)主子女能夠進(jìn)讀的名校。而在北五環(huán)外，三個(gè)社區(qū)緊挨著，半年前引進(jìn)某名校分校的樓盤價(jià)格已經(jīng)達(dá)到每平方米7萬(wàn)元以上，而相鄰的兩個(gè)樓盤價(jià)格都沒有突破每平方米5萬(wàn)元。據(jù)了解，該片區(qū)新的劃片政策年后將出臺(tái)，因此另外兩個(gè)樓盤都有可能劃入學(xué)區(qū)，因此，兩個(gè)樓盤的開發(fā)商都在暗中憋著勁兒，一等到消息出爐馬上抬價(jià)。
人們不禁要問，什么樣的房子能稱得上學(xué)區(qū)房？目前開發(fā)商與學(xué)校的聯(lián)姻大概有三種方式。
第一種，品牌輸出。學(xué)校有品牌，人大附小、景山學(xué)校等等，聲名在外。如果開發(fā)商根據(jù)政府的規(guī)劃，在項(xiàng)目中或者周邊蓋出了學(xué)校的硬件，當(dāng)?shù)亟涛灿幸庠诖碎_設(shè)一座學(xué)校，而開發(fā)商又恰好能夠出面聯(lián)系上這些名校，并說(shuō)服名校把他們的牌子輸出過來(lái)，即形成了種種“分�！�。
第二種，師資輸出。這幾年，政府為了抹平教育水平之間的鴻溝，非常樂于基礎(chǔ)教育力量強(qiáng)的區(qū)縣和弱的區(qū)縣之間交流，即名校跨區(qū)辦學(xué)。這種帶學(xué)校的商品房，開發(fā)商能夠起到的唯一作用，就是蓋好房子，剩下的需要兩個(gè)區(qū)縣的教委先溝通，確定之后名�？鐓^(qū)辦學(xué)，比如人大附中朝陽(yáng)分校之類的，就是這種模式。在這種模式下，因?yàn)槭钦鲗?dǎo)的工程，所以，名校會(huì)派出師資力量，到輸出一方任教。
第三種，學(xué)籍輸出。這種模式下，除了開發(fā)商蓋好的樓，名校的好老師之外，這個(gè)輸出的名校還擁有其來(lái)源地的學(xué)籍。比如，西城區(qū)的名�？鐓^(qū)到昌平的某個(gè)商品房項(xiàng)目里面辦了個(gè)分校，不僅有這所學(xué)校的老師、校長(zhǎng)，還有西城區(qū)的學(xué)籍，在小升初的時(shí)候，這所學(xué)校的學(xué)生將參加西城區(qū)的派位。
以上這些學(xué)區(qū)房只算是小兒科，而那些傳統(tǒng)的學(xué)校本校周邊的樓盤，包括二手房，更是天價(jià)房中的天價(jià)房。
新政策前途未卜 學(xué)區(qū)劃片成隱患
前不久，北京市的人大代表到北京市師大二附中等學(xué)校調(diào)研，北京市教委主任向人大代表透露，北京市教委正在細(xì)化就近入學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)。由于這關(guān)系到眾多購(gòu)買學(xué)區(qū)房給孩子找學(xué)位的人的切身利益，于是，消息不脛而走。最新在媒體上出現(xiàn)的說(shuō)法是，要落戶住滿三年，才能上你看中的這個(gè)學(xué)區(qū)。有媒體找到了市教委此方面的一位業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，給出的答復(fù)是，落戶住滿三年才能進(jìn)學(xué)區(qū)的說(shuō)法，只是極個(gè)別小學(xué)、中學(xué)的要求，比如景山學(xué)校、人大附小等，北京市還沒有統(tǒng)一的關(guān)于就近入學(xué)的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)。
有一點(diǎn)是可以肯定的，買了學(xué)區(qū)房就能有就學(xué)資格未來(lái)很可能難以實(shí)現(xiàn)。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹表示，小區(qū)入學(xué)歸屬哪個(gè)學(xué)校主要是教育主管部門進(jìn)行劃分的。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買了該小區(qū)的房子，卻不是在那個(gè)號(hào)碼范圍內(nèi)，買了等于白買。因此對(duì)于購(gòu)買學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，應(yīng)先確認(rèn)該房源連續(xù)兩年以上都被劃入該學(xué)校的招生學(xué)區(qū)內(nèi)才能購(gòu)買。同時(shí)，由于招生情況的不斷變化，部分名校周邊學(xué)區(qū)房變動(dòng)的可能性大，也是購(gòu)房者要注意的問題。因此，對(duì)此類劃片并不穩(wěn)定的學(xué)區(qū)房，最好不要提前幾年購(gòu)買，否則風(fēng)險(xiǎn)過大。
投資需求仍然支撐學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)
既然劃片有風(fēng)險(xiǎn)，為什么還要買學(xué)區(qū)房？學(xué)區(qū)房的投資屬性無(wú)疑是主要原因。
據(jù)中原二手房門店海淀負(fù)責(zé)人介紹，拿緊挨中關(guān)村二小的學(xué)區(qū)樓盤龍湖唐寧ONE來(lái)說(shuō)，唐寧ONE在開盤時(shí)價(jià)格是18000元/平方米，而目前價(jià)格根據(jù)戶型大小不同區(qū)間大概在70000元—80000元/平方米，有的樓王甚至已經(jīng)破了10萬(wàn)元/平方米。90平方米每月租金12000元，而180平方米的租到20000元。因?yàn)榫o鄰中關(guān)村二小，該樓盤這些年來(lái)一直是買賣雙方的香餑餑。
據(jù)專家介紹，房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)不會(huì)漲，在北京沒有疑問，漲是毋庸置疑的，尤其是好的學(xué)區(qū)房是二手房?jī)r(jià)格上漲的“領(lǐng)頭羊”。“學(xué)區(qū)房是年輕夫妻的存錢罐。這樣的房子，不僅解決了孩子上好學(xué)校的問題，更可以把這個(gè)房子當(dāng)作高利貸。如果有三個(gè)人在2008年有100萬(wàn)，一個(gè)人選擇存進(jìn)銀行、一個(gè)人做了民間擔(dān)保貸款、一個(gè)人買了套學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在笑得最開心的肯定是后者�！痹搶＜冶硎�。
過去幾年里，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格確實(shí)增長(zhǎng)驚人，其利潤(rùn)超過民間擔(dān)保貸款是不爭(zhēng)的事實(shí)。但時(shí)過境遷，如今的學(xué)區(qū)房已經(jīng)是天價(jià)，針對(duì)這樣的形勢(shì)，專家建議：眼下學(xué)區(qū)房購(gòu)買有兩個(gè)目的：一是解決孩子上學(xué)；二是作為家庭投資。學(xué)區(qū)房最好買一個(gè)小的，不要把改善的目的混入其中，哪怕是好學(xué)校旁邊的一居室，幾十平方米足夠了。越小的戶型，將來(lái)無(wú)論出租或轉(zhuǎn)手，都很容易。當(dāng)然如今很多學(xué)區(qū)房購(gòu)買之后，需要落戶一兩年孩子方能取得入學(xué)資格，買房人應(yīng)在買之前查清楚。
本版文/本報(bào)記者 張艦