“你申請(qǐng)自住房了嗎？”這句話或許是今年上半年購(gòu)房者中提及率最高的。從去年年底恒大御景灣開始接受申請(qǐng)起，自住房就成了北京樓市中一個(gè)繞不開的話題。低于區(qū)域均價(jià)至少三成的單價(jià)，不過200萬(wàn)元的總價(jià)，自住房成功吸引了所有有購(gòu)房資格人的注意，幾十比一的申購(gòu)比例也曾讓開發(fā)商將自住房看做回款利器。然而一年時(shí)間運(yùn)行下來，自住房對(duì)購(gòu)房者的影響已發(fā)生巨大變化，除了核心區(qū)自住房外，申購(gòu)家庭在大幅縮水，中簽優(yōu)先家庭的棄購(gòu)比例顯著上升，更有部分自住房有剩余房源向全部購(gòu)房者開放銷售，自住房這個(gè)曾經(jīng)被認(rèn)為是房?jī)r(jià)“鯰魚”的樓市特殊產(chǎn)物自己的生存似乎也出了問題。
總額超過100億元的順義趙全營(yíng)地王、74.6億元的西城區(qū)華嘉胡同地王、49.17億元的劉娘府地王……即便是樓市慘淡的2014年，開發(fā)商買起地來依舊毫不手軟。來自于多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至本月16日，北京土地出讓金總額達(dá)到1911.4億元，超過去年全年土地出讓金總額，刷新歷史紀(jì)錄。但有趣的是，在今年這樣一個(gè)土地成交大年，仍不乏優(yōu)質(zhì)地塊的流拍，難以承受的高地價(jià)，不但讓一貫“土豪”的開發(fā)商退縮，更近一步推高了未來的房?jī)r(jià)空間。有業(yè)內(nèi)人士就擔(dān)心，持續(xù)運(yùn)行在高位的土地價(jià)格再加上供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀況，也許會(huì)轉(zhuǎn)化為明年房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。
土地交易在2000億前踩剎車 仍舊創(chuàng)造了兩項(xiàng)新高
2013年，北京土地市場(chǎng)總額1821.81億元的出讓金已經(jīng)令人咋舌，但沒想到的是，短短一年，原有的記錄就被輕松打破。
根據(jù)多家機(jī)構(gòu)綜合北京市土地儲(chǔ)備整理中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年樓市整體遇冷，但北京的土地市場(chǎng)仍創(chuàng)造了兩項(xiàng)紀(jì)錄：出讓金總額和住宅平均樓面價(jià)雙雙突破歷史最高點(diǎn)。截至本月16日，北京土地出讓通過招拍掛的方式成功出讓140宗，金總額達(dá)到1911.4億元，超過去年全年土地出讓金總額，刷新歷史紀(jì)錄；北京住宅類地塊平均樓面價(jià)達(dá)到14557元/平方米，比去年同期11104元/平方米的平均樓面價(jià)上漲了41.7%。
不僅如此，近日豐臺(tái)區(qū)更是加推了一宗起拍價(jià)格就高達(dá)70.7億元的“巨無霸”地塊，再次將北京的土地市場(chǎng)推向高潮，也令北京市土地出讓金將突破2000億元大關(guān)的論調(diào)甚囂塵上。
據(jù)北京青年報(bào)記者了解，年內(nèi)雖然有多宗土地掛牌競(jìng)價(jià)，但僅剩余一宗零售商業(yè)用地將在年內(nèi)出售，其他掛牌土地，包括豐臺(tái)區(qū)的準(zhǔn)地王項(xiàng)目，將全部于2015年開始交易。實(shí)際上來看，北京土地市場(chǎng)在達(dá)到2000億元之前，已經(jīng)提前踩了剎車。
“最后一個(gè)月明顯放緩了供應(yīng)節(jié)奏，預(yù)計(jì)2014年全年北京土地成交額在1920億元左右。而從2014年土地市場(chǎng)看，住宅類土地供應(yīng)出現(xiàn)了減少，相比2013年減少了460萬(wàn)平方米，這將導(dǎo)致在2015年的下半年市場(chǎng)可能出現(xiàn)供不應(yīng)求，而持續(xù)運(yùn)行高位的土地價(jià)格也將會(huì)影響未來房源入市的價(jià)格�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為。
搶地中夾雜著流拍 三季度土地市場(chǎng)最黯淡
有意思的是，雖然今年出現(xiàn)了西局、華嘉胡同、劉娘府等多塊高價(jià)地，并將北京的單價(jià)總價(jià)地王刷新了一遍，但并非所有土地都遭到哄搶，開發(fā)商一邊搶地的同時(shí)一邊也出現(xiàn)了流拍的現(xiàn)象，尤其是在樓市成交最冷清的三季度，土地市場(chǎng)上更是流拍連連。
先是7月末，被眾多開發(fā)商看好的孫河板塊推出兩宗住宅用地，但直到起拍前，兩宗地塊網(wǎng)上報(bào)價(jià)仍為零，最終流拍。
不只是高價(jià)地，就連大熱的新城區(qū)土地也頻現(xiàn)流拍。繼7月末孫河“準(zhǔn)地王”宅地項(xiàng)目慘遭流拍后，近半個(gè)月后，房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)地塊，再次遭遇流標(biāo)。資料顯示，該宗地塊建設(shè)用地面積達(dá)172579平方米，建筑控制總面積為257041平方米，地塊起始價(jià)為僅為5.1億元。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，今年的土地流拍多發(fā)生于三季度，當(dāng)時(shí)樓市成交慘淡，“去庫(kù)存化”是房企的主要任務(wù)，而大手筆的拿地?zé)o疑會(huì)加重其資金使用成本，是造成多塊地最終流拍的主要原因。
此外，流拍的土地?zé)o論是孫河還是房山，區(qū)域內(nèi)可售項(xiàng)目云集，成為住宅庫(kù)存量的“大戶”，在以價(jià)換量的樓市交易中，開發(fā)商對(duì)拿地更為謹(jǐn)慎。
明年1月土地成交或超150億元 高地價(jià)將影響明年房?jī)r(jià)
但這樣的謹(jǐn)慎并沒有持續(xù)多久，“930房貸新政”和央行出手降息后，樓市的回暖再次增強(qiáng)了房企拿地的信心。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，10月北京土地成交金額達(dá)197億元，環(huán)比九月增長(zhǎng)了103.93%。與此同時(shí)，政府推地的熱情也提前顯現(xiàn)，從北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布的信息來看，明年1月北京土地市場(chǎng)至少將完成6宗地塊的出讓，合計(jì)出讓底價(jià)高達(dá)151.25億元。
除了豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村總價(jià)70億元的“巨無霸”地塊外，近期豐臺(tái)區(qū)還集中供應(yīng)了多宗地塊，分別是樊家村危改項(xiàng)目3號(hào)、亞林西居住區(qū)一期的兩幅地塊，總土地面積是19.73萬(wàn)平方米。其中，北京市豐臺(tái)區(qū)亞林西居住區(qū)一期有兩幅住宅用地，合計(jì)起始價(jià)為58.1億元。整個(gè)豐臺(tái)區(qū)也成為明年年初土地供應(yīng)的絕對(duì)主力。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)郭毅表示，“豐臺(tái)西南四環(huán)、五環(huán)周邊在中關(guān)村豐臺(tái)園的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)下，中高端住宅成交狀況較為平穩(wěn)，特別是此前該板塊內(nèi)以老舊社區(qū)為主，換房需求迫切，加之整體京西區(qū)域，新土地供應(yīng)較少，住宅主要集中在西南五環(huán)至六環(huán)，因此吸引了眾多房企關(guān)注京西南板塊�！�
而對(duì)于明年京城土地市場(chǎng)走勢(shì)如何？郭毅表示，明年北京土地市場(chǎng)能否進(jìn)一步回暖，關(guān)鍵還是要看政策和市場(chǎng)的變化。一方面，如果明年貨幣政策更加寬松，房企的融資渠道暢通，能夠獲得比較充足的資金，就有可能加大土地儲(chǔ)備。另一方面，如果明年北京二手房稅費(fèi)減少，央行進(jìn)一步降準(zhǔn)降息，新房、二手房成交量持續(xù)上漲，庫(kù)存去化不斷加速，市場(chǎng)明顯回暖，那么北京土地市場(chǎng)也會(huì)好轉(zhuǎn)。房企出手拿地的熱情就會(huì)增加，優(yōu)質(zhì)地塊能夠受到房企的追捧。
在張大偉看來，雖然今年北京土地出讓金創(chuàng)新高，但實(shí)際上，住宅用地供應(yīng)量是減少的，這將會(huì)導(dǎo)致在明年的下半年，北京樓市有可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，而持續(xù)運(yùn)行高位的土地價(jià)格再加上供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀況，就會(huì)轉(zhuǎn)化為房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。文/本報(bào)記者李桁