成交回暖庫存仍高 “量增價穩(wěn)”漸成趨勢
房價明年分化加劇總體平穩(wěn)(市場觀察)
本報記者 周小苑
受限購放松、房貸松綁、降息等寬松政策影響，11月份全國70個大中城市房價跌勢稍有放緩，新建商品住宅的銷售面積和銷售額均創(chuàng)年內(nèi)新高，部分城市二手住宅價格也止跌回升，但整體下行的態(tài)勢并未改變。專家認為，樓市短期內(nèi)不具備價格大幅反彈的條件，但未來市場分化的格局將會更加明顯，一線樓市或先止跌，而三四線城市房價穩(wěn)中有降將是大概率事件。
【年底成交摸高反彈】
響，市場成交量回升明顯，價格已觸底并出現(xiàn)反彈跡象。
盡管11月份一線城市出現(xiàn)“量增價穩(wěn)”的勢頭，但是短期內(nèi)市場并不具備大幅反彈的條件。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，高庫存是壓制房價漲幅的重要因素。下半年房價持續(xù)下跌，庫存壓力緩解之后，房價才會止跌反彈，明年二季度房價將開始步入上升通道。
“在去年爆發(fā)式的價格上漲透支需求購買力，疊加多年來部分城市的過度房地產(chǎn)投資，再加上持續(xù)多年的寬松貨幣政策突然釋放量開始節(jié)制等一些因素將影響近年樓市，在整體告別絕對短缺后，樓市已經(jīng)進入白銀時代�！睆埓髠シ治觯据喪袌龅恼{(diào)整周期將起碼延續(xù)到2015年初。成交量有可能在四季度出現(xiàn)觸底跡象，明年有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。但從目前看，房價有可能起碼到2015年一季度才出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)。
【地區(qū)分化或?qū)⒓哟蟆?/strong>
隨著一線樓市房價預(yù)期的回暖，未來全國樓市分化格局將愈發(fā)清晰。
“從全國范圍看，未來即使一二線城市企穩(wěn)，三四線的調(diào)整時間依然會很長�！痹趶埓髠タ磥�，盡管央行降息進一步增強市場的短期信心，使年末成交翹尾成為定局。但不可忽視的是，各地市場并非集體回暖，市場分化依然存在。具體來看，長沙、昆明、貴陽、�？凇⒑艉秃铺�、常州及惠州等地11月新房成交量環(huán)比、同比均出現(xiàn)下降。今后這些地區(qū)的樓市可能價格下調(diào)，需求才有望增加。
胡景暉認為，市場基本面供不應(yīng)求的一線城市、二線重點城市，房價可能止跌企穩(wěn)甚至小幅反彈；而市場供需結(jié)構(gòu)性供大于求的二三四線城市，未來價格穩(wěn)中有降將是大概率事件。
“樓市分化現(xiàn)象凸顯，反映了房地產(chǎn)市場趨于理性�！敝袊鐣茖W(xué)院副研究員陳飛表示，一方面由于住房價格波動體現(xiàn)出各類城市經(jīng)濟社會發(fā)展水平、公共服務(wù)質(zhì)量等的差異，反映出消費者更加理性；另一方面，國家房地產(chǎn)行業(yè)政策的穩(wěn)定性使三四線城市房地產(chǎn)市場的投機性逐漸被擠出。
房地產(chǎn)市場今年以來的下行趨勢仍在延續(xù)，70個大中城市新房價格已連續(xù)3個月全部停漲。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，11月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有67個，比10月份減少了2個；持平的城市有3個，比10月份增加了2個。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在10月份的基礎(chǔ)上，70城市新建商品房住宅平均環(huán)比下調(diào)0.58%，跌幅相比前4個月有所收窄。
盡管房價繼續(xù)走低，但是11月份的新房銷售面積和銷售額卻都呈現(xiàn)放大趨勢，雙雙創(chuàng)出年內(nèi)新高。數(shù)據(jù)顯示，11月商品房銷售面積13223萬平方米，比10月增加1861萬平方米；商品房銷售額8096億元，比10月增加938億元。
對此，國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉認為，隨著10月份以來各地信貸政策陸續(xù)調(diào)整，加之11月21日央行降息，政策疊加效應(yīng)對房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生積極影響，11月份70個大中城市新建商品住宅成交量較10月份有所放大，為年內(nèi)新高，房價環(huán)比降幅進一步收窄。
【明年不會大幅回升】
事實上，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了積極因素。二手住宅價格環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，北上廣深等4個一線城市環(huán)比無一下降，北京更是連漲兩個月。
“11月全國一線城市二手房價格數(shù)據(jù)環(huán)比全面止跌，其中北京出現(xiàn)了0.3%的上漲，這證明了之前因為跌幅速度快，一線城市因為多項救市政策的出現(xiàn)，已經(jīng)止跌�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對本報記者表示，信貸放寬加速是出現(xiàn)10-11月二手房樓市成交量上漲的最關(guān)鍵原因。此外，全國政策面的轉(zhuǎn)寬松，對購房者心理出現(xiàn)支撐。對于目前市場購房者來說，入市的積極性在提高。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，在限購政策逐步退出、“930新政”、央行降息等利好因素下，一線城市受市場供求關(guān)系、價格預(yù)期、改善型需求釋放等影