明年3月1日起，《不動產(chǎn)登記暫行條例》將在全國范圍內(nèi)實施，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度隨之正式建立。記者昨日從國土資源部獲悉，這部《條例》中首次明確不動產(chǎn)登記的物權(quán)體系，規(guī)定10種不動產(chǎn)權(quán)利將依法登記。而這部《條例》的實施，被認(rèn)為是奠定了房地產(chǎn)稅等一系列稅制改革的技術(shù)基礎(chǔ)。
《條例》分為總則、不動產(chǎn)登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)、法律責(zé)任和附則共6章35條。10種不動產(chǎn)權(quán)利則包括集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地使用權(quán)；海域使用權(quán)；地役權(quán)；抵押權(quán)；法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。
在不動產(chǎn)登記的類型方面，分為首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等8大類。根據(jù)規(guī)定，原有的登記證書不會作廢。
如何登記？
“一個窗口進(jìn)、一個窗口出”
未來，這些來自農(nóng)、林、牧、漁的各類信息將匯總到一個“大賬本”上，即匯總到統(tǒng)一的大數(shù)據(jù)庫中。怎么才能讓信息盡快進(jìn)入，如何能保證信息準(zhǔn)確？
“不動產(chǎn)登記工作最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，在地方�！眹临Y源部地籍司(不動產(chǎn)登記局)司長(局長)王廣華說，目前，國家層面不動產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)建設(shè)基本完成，22個省份完成了省級職責(zé)整合，但市縣一級的職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作普遍沒有啟動。
如果市縣一級的職責(zé)和機(jī)構(gòu)沒有整合到位，不能按照《條例》的規(guī)定實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，會不會面臨“行政違法”的尷尬局面呢？
王廣華回應(yīng)說，正在努力去避免這種情況的發(fā)生。從全國范圍來說，地方政府將盡快全面完成省、市、縣三級職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合，并確保各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠順暢接受上級不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督、上下對口一致。
那么對于這個“大賬本”上的內(nèi)容，應(yīng)該怎么收集？
“我們將會本著方便群眾的原則，從后臺移交不動產(chǎn)資料；對于老百姓而言，各地區(qū)將會盡快設(shè)立不動產(chǎn)登記窗口，實現(xiàn)一個窗口進(jìn)、一個窗口出�！蓖鯊V華說。
為了讓老百姓盡量適應(yīng)這種變化，手中的各種房產(chǎn)證、權(quán)屬證書也將按照“不變不換”的原則執(zhí)行。即已經(jīng)依法發(fā)放的證書繼續(xù)有效。若是產(chǎn)權(quán)人在新證書頒布前就已經(jīng)申請了登記，將會繼續(xù)發(fā)放舊版證書；新的證書頒布后申請登記的，發(fā)放新版證書。
“總而言之，原來各部門已經(jīng)發(fā)放的證書繼續(xù)有效，各地區(qū)將不得強(qiáng)制要求更換證書，不增加企業(yè)和群眾負(fù)擔(dān)。對此，我們將盡快出臺有關(guān)政策和意見�！蓖鯊V華說。
如何推進(jìn)？
登記平臺2017年全面運(yùn)行
這份“大賬本”，將在2017年全面運(yùn)行。王廣華說，2015年下半年，各地將陸續(xù)完成不動產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件與信息平臺的對接，提供不動產(chǎn)登記信息查詢服務(wù)。2015年7月就將上線試運(yùn)行信息平臺；2016年完善平臺并擴(kuò)大試運(yùn)行范圍；2017年全面運(yùn)行。目前，這一平臺已經(jīng)形成了頂層設(shè)計，即將組織平臺的開發(fā)建設(shè)。
在信息平臺投入運(yùn)行前，各地要全面清理和整理不動產(chǎn)登記歷史資料，按照國家統(tǒng)一制定的數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)規(guī)程，對本地區(qū)土地、房屋、林地、草原、海域存量登記數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，健全完善不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫。信息平臺投入運(yùn)行后，各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匦畔⒒ぷ骰A(chǔ)，提早對各類不動產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件進(jìn)行融合、對接，形成統(tǒng)一發(fā)證的業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)軟件，支持與本級國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門的業(yè)務(wù)協(xié)同，提供本級登記信息查詢服務(wù)，并按照信息平臺統(tǒng)一技術(shù)要求，預(yù)留接口，做好準(zhǔn)備，一旦成熟，及時接入信息平臺，并將本地區(qū)日常不動產(chǎn)登記信息實時納入信息平臺。
同時，按照國務(wù)院的統(tǒng)一部署和安排，國土資源部等相關(guān)部門將以部際聯(lián)席會議制度為平臺，創(chuàng)新工作機(jī)制，按照“有事集中”原則開展集中辦公，充分發(fā)揮平臺的積極作用；商請住建部積極推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記技術(shù)層面的試點(diǎn)工作；加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，繼續(xù)做好土地承包經(jīng)營權(quán)登記與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記銜接。
如何保密？
泄露信息者將處分或追究刑責(zé)
清華大學(xué)法學(xué)院教授程嘯認(rèn)為，《條例》明確了登記不動產(chǎn)權(quán)利的具體類型。今后，無論是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在受理登記申請或按照有關(guān)國家機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行登記，還是人民法院處理不動產(chǎn)登記糾紛案件，都應(yīng)當(dāng)依據(jù)本《條例》加以判斷。
中央財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)法研究所所長尹飛說，《條例》著重規(guī)范了不動產(chǎn)登記的具體程序，明確在不動產(chǎn)登記的發(fā)起、受理、審核、記載等階段以及相應(yīng)的信息共享與保護(hù)等環(huán)節(jié)，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其工作人員相應(yīng)的職權(quán)，從而為登記機(jī)構(gòu)依法行政奠定了法律基礎(chǔ)。
這其中，他關(guān)注了關(guān)于不動產(chǎn)登記保密的問題。“對于不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員、查詢不動產(chǎn)登記資料的單位和個人，《條例》也明確了其保密義務(wù)�！彼f，如果違反國家規(guī)定，泄露不動產(chǎn)登記資料或者登記信息，給他人造成損失的，將依法承擔(dān)賠償責(zé)任，對有關(guān)責(zé)任人依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
同時，為了維護(hù)不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明的權(quán)威性，避免登記錯誤，《條例》規(guī)定，對于偽造、變造或者買賣、使用偽造、變造的不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明的行為，將實施收繳、沒收違法所得等行政處罰，并可依法追究民事賠償責(zé)任以及刑事責(zé)任。
延伸閱讀
或成為房地產(chǎn)稅技術(shù)鋪墊
《條例》中雖然只字未提房地產(chǎn)稅，但其發(fā)布，在業(yè)內(nèi)還是被認(rèn)為將推動我國財稅制度改革，將為推出房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅種做了技術(shù)鋪墊。
對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，《條例》首先在制度上保障不動產(chǎn)登記工作有法可依，為摸清不動產(chǎn)家底做好制度保障，為未來房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等財產(chǎn)性稅收的研討、課征做好前期準(zhǔn)備。
“由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記本身是一項復(fù)雜而相對長期的系統(tǒng)性工作，盡管條例的推出意義重大，但這與房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等財產(chǎn)性稅收的真正全面開征之間還有相當(dāng)距離�！焙皶熣f，在登記之后，相關(guān)財產(chǎn)性稅收的課征同樣需要制度層面的設(shè)計。即使開征，對只擁有自住型物業(yè)的家庭來說，也很可能會有相應(yīng)的豁免；而對于擁有多套房產(chǎn)的家庭，短期內(nèi)也不會面臨稅負(fù)的增加。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，在《條例》發(fā)布以后，房地產(chǎn)稅費(fèi)體系重構(gòu)才能有望改變當(dāng)前重交易環(huán)節(jié)輕保有環(huán)節(jié)、稅費(fèi)混亂以費(fèi)代稅等現(xiàn)象，弱化房地產(chǎn)金融屬性，使其回歸居住屬性，最終對于保持房價穩(wěn)定、減少投資投機(jī)產(chǎn)生實際效果。
二手房市場或出現(xiàn)波動
不動產(chǎn)登記明年3月施行的重磅消息落地，北京二手房市場會出現(xiàn)哪些變化？多家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)給出了驚人相似的回答。
“從短期來看，《條例》公布會對二手房市場產(chǎn)生一定沖擊，特別是《條例》第二十五條，可能導(dǎo)致新一輪的投資客集中拋售房產(chǎn)，高端二手房供量有望增加，這對于平抑二手房市場價格將起到積極作用。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說。
第二十五條內(nèi)容顯示，“國土資源、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享”。郭毅分析，這一條雖然并沒明確說會以自然人為條件，查詢名下持有房產(chǎn)狀況，但多部門信息聯(lián)網(wǎng)的威懾力，依然打破了以往房產(chǎn)信息查詢的瓶頸，將會導(dǎo)致新一輪的“投資客”集中拋售房產(chǎn)。
張大偉認(rèn)為，《條例》落地后，“房地產(chǎn)作為過去10年財產(chǎn)主要藏匿形式的選擇將出現(xiàn)變化�！薄盎疑Y金進(jìn)入房產(chǎn)的可能性降低，過去灰色資金購買的房產(chǎn)也將可能轉(zhuǎn)變投資形式�！彼f。
這樣的積極作用，會使得房地產(chǎn)高端市場主力消費(fèi)群體的財富更為“陽光透明”。郭毅預(yù)測，這些購房人或許以新興高知新貴階層為主，客群的轉(zhuǎn)變也將推動開發(fā)商轉(zhuǎn)變粗放式發(fā)展方式，更加追求產(chǎn)品設(shè)計、營銷與服務(wù)的個性化。
“由于《條例》被視為財稅制度改革的基礎(chǔ)條件之一，因此也會導(dǎo)致一部分持有多套房產(chǎn)的業(yè)主加快出售房產(chǎn)，增加存量房供應(yīng)。”胡景暉說，在樓市供求相對平衡、房產(chǎn)投資屬性相對減弱的情況下，《條例》的出臺從中遠(yuǎn)期來看能起到平抑房價的效果，對購房人來說是利好。但他提醒，期待《條例》出臺讓房價大幅回落“不現(xiàn)實”，因為整個制度建設(shè)是為了讓樓市更加持續(xù)健康的發(fā)展，打壓房價并非其目的。
四問不動產(chǎn)登記
問：啥叫不動產(chǎn)？
答：地海房林等定著物
在《條例》之前，就沒有上位法對“不動產(chǎn)”進(jìn)行準(zhǔn)確定義。國土資源部政策法規(guī)司副司長魏莉華說，《物權(quán)法》沒有對不動產(chǎn)的概念進(jìn)行界定。而在起草《條例》的過程中，專家們確定通過列舉明確外延的方式來確定“不動產(chǎn)”的概念。最終發(fā)布的《條例》第二條規(guī)定，本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。所謂“定著物”就是指固定于土地、并不能移動的、有獨(dú)立實用價值的物，比如房子等。
記者注意到，在未來的“大賬本”中，各種不動產(chǎn)登記的單元是不同的。比如土地以宗地為登記單元，房屋以幢套層間為登記單元，海域則以宗海為登記單元。這也就是說，在一個人擁有的同一宗土地上，可以有屬于他的很多套房屋，這些房屋不會因為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記而被糅合在一起�！安粍赢a(chǎn)登記單元則是由這些不動產(chǎn)權(quán)屬界限封閉范圍所形成的獨(dú)立空間，具體的界定標(biāo)準(zhǔn)和編碼規(guī)則下一步將進(jìn)行細(xì)化�！蔽豪蛉A說。
問：不動產(chǎn)登記到底為了啥？
答：為了保護(hù)公民物權(quán)，少東奔西跑
近幾年來，提到“不動產(chǎn)登記”制度，似乎都和抓貪官有關(guān)，那這個制度對老百姓有什么用呢？
“進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，最主要目的就是保護(hù)公民的物權(quán)�！敝袊恋氐V產(chǎn)法律事務(wù)中心法律處處長蔡衛(wèi)華說，以前，公民的不動產(chǎn)由不同的部門管理和登記，導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地以及林牧用地之間的權(quán)屬界限不清，權(quán)利歸屬不明確，曾經(jīng)引發(fā)眾多矛盾和糾紛，“有的甚至產(chǎn)生惡性械斗，引發(fā)群體性事件�！�
同時，由于此前各部門的登記方法、技術(shù)規(guī)程等不一致，很容易導(dǎo)致重登、漏登公民名下的各種土地權(quán)利�！敖y(tǒng)一登記后就可以減少甚至杜絕類似的問題發(fā)生。”蔡衛(wèi)華說。
以農(nóng)村用地為例。在農(nóng)村，一個人要想就名下不動產(chǎn)登記，就要到四個不同的部門辦理四個不同的證件——住房要到建設(shè)部門辦理《房屋所有權(quán)證》，宅基地要到國土資源部門辦理《集體土地使用證》，承包的土地要到農(nóng)業(yè)部門辦理《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》，栽種的樹木要到林業(yè)部門辦理《林權(quán)證》。
“各種證書滿天飛，不僅增加了人民群眾辦證的不便，而且增加了其時間、資金成本。”蔡衛(wèi)華說，統(tǒng)一登記之后，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)，不必再東奔西跑。
問：不動產(chǎn)登記“公開”誰可查？
答：權(quán)利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國家機(jī)關(guān)
都登記了不動產(chǎn)，也在制定過程中多次提及“公開性”，那是否就意味著可以在全國范圍內(nèi)啟動“以人查房”，挖出腐敗線索，揪出更多靠貪腐活著的“房叔”和“房姐”？
對此，中國社會科學(xué)院研究員、長城學(xué)者孫憲忠給出了否定的回答。
“在征求意見稿討論過程中，就出現(xiàn)過對于‘公開性’的爭論甚至誤解。”他說，這些觀點(diǎn)主要有兩種，其一是要求不動產(chǎn)登記的資料要向社會所有的人公開，要許可人們自由地查詢他人的房產(chǎn)；其二是把不動產(chǎn)登記和反腐敗立法相聯(lián)系，要求該條例能夠發(fā)揮監(jiān)督官員房產(chǎn)擁有情況的作用。
對于這兩種觀點(diǎn)，孫憲忠認(rèn)為都有不同程度的問題。而在昨日發(fā)布的《條例》中，明確規(guī)定了“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供”。對房產(chǎn)而言，權(quán)利人就是房主，利害關(guān)系人就是買房人。
那么這種公開，為何會止步于權(quán)利人和利害關(guān)系人？
“我國《物權(quán)法》第十八條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該提供。而‘公開性’指的是不能禁止民事主體了解不動產(chǎn)登記簿；它許可權(quán)利人、利害關(guān)系人查詢、復(fù)制�！睂O憲忠說。
他認(rèn)為，這種“公開”，是為了在物權(quán)變動過程中，保障相關(guān)利害人的交易安全�！氨热缳I賣二手房，買方知悉房屋以及所有權(quán)存在的最佳方法，就是查詢不動產(chǎn)登記簿上記載的房屋以及所有權(quán)的狀態(tài)�！彼f。
但和此前媒體曾經(jīng)熱議的“以人查房”和“以房查人”話題相關(guān)聯(lián)的是，《條例》中的“公開”對象不是所有人。孫憲忠說，個人財產(chǎn)對一般社會大眾而言，具有一定私密性，不是任何人都可以隨意地知悉別人的財產(chǎn)權(quán)利的狀態(tài)�！霸诂F(xiàn)實生活中，立法必須防止利用‘公開’規(guī)則擾亂、甚至損害民眾生活安康私密的現(xiàn)象發(fā)生�！�
問：是否有助“陽光立法”？
答：倆立法不在一個體系內(nèi)
幾年前，業(yè)內(nèi)就傳出風(fēng)聲說要進(jìn)行全國房地產(chǎn)情況聯(lián)網(wǎng)，這種風(fēng)向在不斷傳播中發(fā)酵，被人期許能夠同時實現(xiàn)反腐，甚至能夠推動“陽光立法”，把“房叔”查個底兒掉。
但《條例》出臺后，立刻有聲音表示“失望”，因為其中沒有要求官員必須公開房產(chǎn)的內(nèi)容。頒布《條例》的目的，是否真為了反腐和“陽光立法”？孫憲忠說，這其中有誤讀。
“從國際經(jīng)驗看，‘陽光立法’內(nèi)容很多，其中之一就是要求官員公布其財產(chǎn)，以方便社會監(jiān)督。這些立法是專門針對官員的立法，和不動產(chǎn)登記立法不在一個體系之內(nèi)。”孫憲忠說，那些要求利用不動產(chǎn)登記簿的公開性來實現(xiàn)“陽光立法”的功能、達(dá)到限制甚至懲治官員腐敗的要求，難以得到支持。
“不動產(chǎn)登記立法屬于財產(chǎn)立法，不論官員還是民眾，其不動產(chǎn)財產(chǎn)都要納入登記，但是‘陽光立法’只能針對官員，不能針對一般民眾�！彼忉尩溃煽梢砸蠊賳T公布其財產(chǎn)，但是不能要求一般民眾也公布其財產(chǎn)。所以，不能把不動產(chǎn)登記簿納入到“陽光立法”的范疇之內(nèi)。
“‘陽光立法’是非常強(qiáng)力的法案，國家司法部門可以據(jù)此行使非常強(qiáng)大的權(quán)力，不要說像不動產(chǎn)登記簿這樣具有一定公開性的官方檔案，即使是在法律上處于保密原則保護(hù)下的個人存款資料等，只要是涉及官員腐敗的，國家法制機(jī)構(gòu)都可以查詢�！彼f。
不動產(chǎn)如何登記？
1
哪些不動產(chǎn)需要登記？
集體土地所有權(quán)；
房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；
森林、林木所有權(quán)；
耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；
建設(shè)用地使用權(quán)；
宅基地使用權(quán)；
海域使用權(quán)；
地役權(quán)；
抵押權(quán)；
法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利
2
不動產(chǎn)都要登記什么？
★不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。
★不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。
★不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項：
不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；
不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；
涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項；
其他相關(guān)事項
3
不動產(chǎn)登記有哪些程序？
★因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。
★屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請：
尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；
繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的；
人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定
等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的；
權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；
不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的；
申請更正登記或者異議登記的；
法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的其他情形。
不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。
4
哪些單位可查詢？
★國土資源、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。
★不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記信息保密；涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施。
★查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。 記者 耿諾