今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再度對(duì)房地產(chǎn)只字未提，而2011年、2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議曾連續(xù)強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”。中央政府此舉讓不少房地產(chǎn)開發(fā)商感到心里沒底，并擔(dān)憂房地產(chǎn)業(yè)被政府“拋棄”。
客觀地說，近20年來，中國經(jīng)濟(jì)高速增長，離不開房地產(chǎn)大力推動(dòng)和支撐；沒有房地產(chǎn)快速發(fā)展，就不可能創(chuàng)造中國經(jīng)濟(jì)奇跡。但也要看到，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)過度膨脹，才加大了地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴，導(dǎo)致了地方政府債務(wù)高杠桿化和樓市“泡沫化”。出現(xiàn)如此結(jié)局，不僅推高了房價(jià)“飛速”上漲，加劇了城市居民生活壓力，同時(shí)也在一度程度上加劇了水泥、鋼鐵等上下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩，使中國經(jīng)濟(jì)患上了嚴(yán)重“虛胖癥”，也使我國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了嚴(yán)重“畸形化”。
面對(duì)這種局勢(shì)，中央政府有意“冷淡”房地產(chǎn)，開發(fā)商要正確領(lǐng)會(huì)。首先，本屆政府經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)思路是在結(jié)構(gòu)性改革中實(shí)現(xiàn)去杠桿化和以短痛換取經(jīng)濟(jì)長期可持續(xù)發(fā)展的潛力。由此，調(diào)整房地產(chǎn)市場勢(shì)在必行。且恰恰因?yàn)榻衲昵叭径群暧^經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)下滑明顯，中央層面感到有壓力，才在房地產(chǎn)市場調(diào)整沒有到位的前提下，無奈出臺(tái)了“9·30”房貸新政。其次，新一屆政府希望通過經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型方式來降低對(duì)房地產(chǎn)依賴，比如通過定向降準(zhǔn)引導(dǎo)信貸資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)而非房地產(chǎn)，逐漸打開金融、醫(yī)療、電信、鐵路等壟斷行業(yè)“彈簧門”，引入民間資本。這樣做既有利于形成多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展新局面，培植稅源，使地方政府有能力逐漸擺脫對(duì)土地財(cái)政依賴。再次，中央政府對(duì)樓市“冷處理”能促使宏觀經(jīng)濟(jì)逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)依賴，但在當(dāng)前市場環(huán)境下，房地產(chǎn)市場對(duì)整體經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)占比仍然較大。因此，房地產(chǎn)市場應(yīng)適時(shí)“軟著陸”，為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供時(shí)間。
從中央政府上述三個(gè)政策意圖可看出，中央無意將房地產(chǎn)一棍子打死，目前中國經(jīng)濟(jì)還離不開房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商大可不必因此灰心喪氣和過分擔(dān)憂。而是應(yīng)慶幸，恰恰因?yàn)樾乱粚谜硇缘姆康禺a(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，方可實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有效調(diào)整，加速中國經(jīng)濟(jì)步入良性運(yùn)行軌道，最終可防止房地產(chǎn)“泡沫”破裂，為房地產(chǎn)業(yè)長久可持續(xù)發(fā)展贏得光明未來。同時(shí)，開發(fā)商也不應(yīng)限于一時(shí)一事之得失，隨著中國城鎮(zhèn)化建設(shè)高潮到來，涌入城市居民仍呈增長趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊發(fā)展空間。
但需提醒開發(fā)商的是，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)情況之下，應(yīng)保持平穩(wěn)發(fā)展心態(tài)，克服過去“暴發(fā)式”“暴利式”開發(fā)追逐目標(biāo)。要明白房地產(chǎn)市場過去兩位數(shù)以上增長趨勢(shì)將無法持續(xù)，正在滑向個(gè)位數(shù)。一要保持正常發(fā)展心態(tài)，充分預(yù)估中央出臺(tái)政策對(duì)樓市刺激的長期性、復(fù)雜性和艱難性，因?yàn)橹醒胝M管出臺(tái)了“房貸新政”和實(shí)行降息，但樓市升溫并不明顯，仍然供大于求，商品房庫存量較大，且短期內(nèi)房價(jià)不會(huì)迅速上漲或下降。而從目前看，中央層面不會(huì)放任房地產(chǎn)一調(diào)到底、急速萎縮；也不會(huì)允許釋放大利好、過度刺激，未來對(duì)房地產(chǎn)市場只能是適度刺激，給整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整以緩沖，未來房地產(chǎn)市場走勢(shì)也會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。二要主動(dòng)適應(yīng)樓市調(diào)控政策，中央已基本將樓市調(diào)控的權(quán)力下放給地方，不同區(qū)域的政策將出現(xiàn)較大差異，作為開發(fā)商應(yīng)適時(shí)調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，改革內(nèi)部管理機(jī)制，激活公司決策權(quán)和管理權(quán)，以提高應(yīng)對(duì)市場變化的能力。作者：莫開偉