東莞證券分析師何敏儀表示，2012年和2013年，開發(fā)商之間有分化，有些覺得要守一線城市，有些覺得因為城鎮(zhèn)化、西部開發(fā)等原因，認為三四線有機會，而到了2013年下半年，基本上都比較一致，拿地回歸到一線二線城市。
轟轟烈烈的造城運動從未停止。
貴陽、寶坻、橫琴，其中有“鬼城”亦有新城。
三四線城市從爭相搶奪的熱地變成地產(chǎn)商的雞肋。近幾年，地產(chǎn)商們或選擇性地逃離，或進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，不復當年一窩蜂奪蛋糕的情景。
恒大這樣深耕三四線的大地產(chǎn)商也開始有回歸一二線的舉動，有人口、有商業(yè)，才有投資價值，未來城市分化愈演愈烈，資源更加集中，大城市當然是最佳選擇之一，其競爭也不言而喻，選擇那些有潛力發(fā)展成一二線城市的三四線城市，亦是金蟬脫殼之法。
地產(chǎn)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移
2010年限購令一出，居于一二線的地產(chǎn)商們便將眼光投向了三四線的城市，加之國家提出城鎮(zhèn)化，地產(chǎn)商們更是看中了其間的發(fā)展空間，開始大舉進軍三四線。
據(jù)悉，進軍三四線城市以后，部分開發(fā)商獲取了較理想的收益。2013年，恒大地產(chǎn)的銷售業(yè)績46%來自三四線城市；2013的前三季度，在碧桂園的銷售面積中，三四線城市占比高達78.3%，在雅居樂的銷售面積中，三四線城市占比達67%。
而同時，亦接連傳出房地產(chǎn)三四線失守，撤離三四線的消息，萬達和恒大地產(chǎn)深陷銀川泥潭。在營口，恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)、保利地產(chǎn)和嘉里集團都先后被當?shù)卣腥�，在這些公司的項目開工后，周邊又有數(shù)十個項目陸續(xù)拔地而起，市場嚴重供過于求，企業(yè)此時已欲退不能。
克而瑞咨詢研究員楊科偉分析道，很多三四線城市是一個人口導出型的城市，而且經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比較單一，居民收入增長幅度有限，支付能力偏弱，而地方政府看到機會加大土地供應(yīng)，使項目競爭加劇。
他還說道，“需求不是那么大，房子也賣不上價，除了土地價格便宜之外，造房子其他成本差不多，和政府打交道和一二線相比更累一點，要花更多的精力，當?shù)氐牡仡^蛇還是比較多�！币虼耍恍┢髽I(yè)在意識到供大于求的問題后，開始回歸一二線城市。
2013年，一直專注于三四線城市的花樣年首次進入北京，以7.79億元收購北京朝陽區(qū)一個商業(yè)辦公地塊。
今年1月，遠洋地產(chǎn)在8天時間內(nèi)斥資超70億元拿下了北京三宗地塊；在上海，方興地產(chǎn)以101億元豪取大寧宅地；萬科等房企也正加大力度在一二線城市搶奪地塊，今年前11個月萬科的拿地面積中一二線城市便占了90%以上。
向來深耕三四線的恒大似乎也在進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，10大房地產(chǎn)企業(yè)拿地數(shù)據(jù)來看，2013年1-11月恒大在三四線拿地超過總數(shù)的50%，今年前11月拿地面積銳減到19.8%。
東莞證券分析師何敏儀表示，前兩年開發(fā)商之間意見有些分化，有些覺得要守一線城市，有些覺得因為城鎮(zhèn)化和西部開發(fā)等原因，三四線有機會，而到了2013年下半年，基本上都比較一致，拿地回歸到一線二線城市，現(xiàn)在三四線偏一點的城市，經(jīng)濟實力沒那么強的主要還是本地開發(fā)商在開發(fā)。
何敏儀告訴理財周報記者，地產(chǎn)商們“一般是一個區(qū)域一個區(qū)域的做，比如華南，有一個總部，然后輻射周邊一些城市，進一個城市還是比較謹慎，不會貿(mào)然進一些城市，進去之后不會貿(mào)然退出。”而她認為，一些大房地產(chǎn)商進的城市都比較好，并沒有一個大舉撤退的趨勢�！耙粋�項目做的不好退出是有的，但是不是很大眾的事情。”
三四線造城運動背后
眾所周知，鄂爾多斯是代表性的“鬼城”，由于盲目開發(fā)，鄂爾多斯的新區(qū)——康巴什幾乎成為一座空城，而曾有“第二鄂爾多斯”之稱的貴陽又如何？
貴陽雖為三線城市，雖然在經(jīng)濟總量上弱于一些二線城市，但地位特殊，是區(qū)域化中心城市，也欲打造成爭奪西南地區(qū)的龍頭城市。
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年上半年貴陽的商品房成交28941套，環(huán)比下跌42.79%，同比下跌21.63%；成交面積2989970平方米，環(huán)比下跌23.98%，同比下跌7.01%，數(shù)據(jù)顯示上半年的樓市并不景氣，成交套數(shù)和面積均出現(xiàn)下滑。
貴陽市2014上半年全區(qū)在售樓盤127個，實際開盤32個，貴陽的新區(qū)出現(xiàn)很多空城現(xiàn)象，而房地產(chǎn)商們還在大加興造。一個樓盤的建筑規(guī)模超過1000萬平方米，而像這樣的超級樓盤，在貴陽就有四個之多。
今年12月26日，貴廣高鐵即將開通，將原本廣州到貴陽的旅行時間從20個小時壓縮至5小時左右。交通上的便捷必將成為賣點，投資熱度許將再增加。新開盤的項目中可見萬科、華潤等房產(chǎn)商的身影。
再來看另一個城市，天津?qū)氎�，這里有一座號稱是“亞洲最大別墅區(qū)”的京津新城。位于京津唐三城腹地的中心點，距離北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。
新城的遠景規(guī)劃是造8000多套別墅，總面積是260平方公里，2004年動工，目前建成約3000套，預計容納二三十萬人口。
因為區(qū)位等因素，開盤10年來，入住率極低，僅為一成。被外界冠以“鬼城”之稱。
這里的早期客戶來自全國各地，買房目的主要是落戶、投資等。目前客戶主要來自北京，年齡在四五十歲之間，事業(yè)小有成就。實際的住戶少之又少。
目前主要客戶來自北京，但寶坻并未通高鐵，交通成本高，加上配套短缺，缺乏工商業(yè)，工作機會少，導致了其入住率之低。
其開發(fā)商為天津合生珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并未看到大房產(chǎn)商的影子。
楊科偉表示，像這樣大肆造城的地方還有很多，多集中在經(jīng)濟比較發(fā)達的區(qū)域，包括前期房地產(chǎn)發(fā)展比較慢的。
他列舉道，“珠三角的東莞、佛山、中山；長三角的無錫、昆山、常州、南通；環(huán)渤海在搞京津冀一體化，廊坊、保定、唐山，規(guī)模都還是比較大的�！�
除此之外，自貿(mào)區(qū)也帶動了地產(chǎn)的開發(fā)，這里不是鬼城，是新城。
對于京津冀都市圈而言，在離北京市中心30公里的六環(huán)其房價已經(jīng)突破2萬，以上海為中心的長江三角洲地帶，周邊城市南京、杭州房價并不低于上海。
再看珠江三角洲的格局，珠海距離廣州80公里左右，片區(qū)中均價最低為8342元，最高是橫琴，均價高于3.5萬。
近幾年來，橫琴迅速崛起，其名氣雖不如上海浦東那樣響亮，人氣也在持續(xù)上漲中。
據(jù)悉，今年十月以來，珠海市“限購令”松綁，而橫琴新區(qū)不屬于限購范圍，自貿(mào)區(qū)獲批，再加之12月18日起橫琴口岸將實行24小時通關(guān)政策，地產(chǎn)商們正在加速橫琴的布局。
筆者曾親歷橫琴新區(qū)，目睹造城之盛。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，在過去兩年里，橫琴新區(qū)在售新樓盤只有華融？琴海灣，但今年橫琴總部大廈、華發(fā)首府、中海名鉆、保利國際廣場等多個新樓盤相繼入市。
短短兩周住宅年成交量從1000套增長為2500套，去化面積超過20萬平方米。
地區(qū)分化愈演愈烈
一線城市在繼續(xù)加大地鐵工程，例如廣州，擬未來十年再建15條地鐵，杭州等各二線城市也在積極地興建地鐵。
其中值得關(guān)注的是廣佛線建成之后，佛山的房價并未暴漲，今年以來回落到8500元/m2左右，地鐵的開通反而便利了佛山人往廣州工作，而沒有商業(yè)帶動，房價也只能趨于平淡。
近日，杭長高鐵、貴廣高鐵將陸續(xù)開通，同理，對于高鐵而言兩端的大城市而言的確是方便了人口的流動，但是對于沿途的三四線城市來說，或許只是更利于勞動力輸出。
一二線城市有更集中的資源和就業(yè)機會，一些新興的產(chǎn)業(yè)群也只存在于大城市，例如北京的中關(guān)村，深圳的南山區(qū)、華強北等。
雖然未來人口紅利下降，在三四線城市中老一輩的房子將歸屬現(xiàn)在的年輕人所有，數(shù)據(jù)上來看擁有房屋的人多了，但是這并不能成為年輕人離開一二線的激勵。人口的流動方向仍舊是往一二線城市。
京津冀一體化來舒緩北京的人口過多問題，甚至利用免費坐高鐵來吸引人們先乘飛機到天津和石家莊轉(zhuǎn)機去北京。而日前消息稱，北京將修建第二機場，可見資源仍將更加集中于特大城市。
城市之間的分化將越來越嚴重。而圍繞在一二線城市邊上的三四線城市受到輻射作用，發(fā)展?jié)摿ο鄬Υ笠恍�，和偏遠地區(qū)的三四線城市相比，分化也將愈演愈烈。
對于地產(chǎn)商而言，即使是投資一些三四線城市，也是尋找有潛力發(fā)展成一二線城市的三四線城市。
招商地產(chǎn)董事長林少斌曾說，未來一二線城市仍然是公司銷售和利潤的主要來源。
融創(chuàng)中國內(nèi)部人士表示，融創(chuàng)至今一直專注于一二線城市，并未有進軍三四線的打算。
萬科方面表示，“采用城市圈帶的發(fā)展模式，公司在發(fā)展時遵循PIE模型，只有人口、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)對住宅市場有支撐力的區(qū)域才會考慮進入�！�
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，萬科今年1-11月在三四線城市拿地比例為1.7%，相比去年同期的27.1%減少了近15倍，可見其發(fā)力一二線城市。
楊科偉告訴理財周報記者，目前國家的政策導向來看，將會大力發(fā)展中小城市，將原來的農(nóng)村人口導入到城市中，未來三四線的機會可能更多在城鎮(zhèn)化。
尋找下一個可以成長為大城市的三四線標的，或許是房產(chǎn)商的野心。