房地產(chǎn)市場“白銀時(shí)代”、“白銀十年”等類似說法，近期頻頻被提起，成為2014年度房地產(chǎn)業(yè)界、乃至經(jīng)濟(jì)界的流行詞。事實(shí)上，經(jīng)過2009-2014年的樓市演變歷程，現(xiàn)在更有條件根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，確定性地劃分房地產(chǎn)市場“黃金時(shí)代”和“白銀時(shí)代”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，同時(shí)把兩個(gè)時(shí)代的特征做些總結(jié)。
其一，看量�；仡櫲珖唐贩砍山涣浚�1998年是中國房地產(chǎn)業(yè)的重要節(jié)點(diǎn)，當(dāng)年國家出臺了著名的房改文件“23號文”，從而解放了房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)力和市場需求。之前經(jīng)歷了1992-1993年商品房屋成交面積的高增長，最高增幅是1993年56%，主因是海南樓市泡沫。1993年6月調(diào)控后，海南泡沫破滅，其后全國商品房成交量增幅大幅回落。1998年開始，商品房成交重新步入高增長通道，直至2007年年度增幅皆在10%以上，十年當(dāng)中有七個(gè)年份超過20%。在國際金融危機(jī)的沖擊下，2008年全國樓市低迷，出現(xiàn)約15%的負(fù)增長。而政策強(qiáng)刺激之下，2009年大增44%。值得關(guān)注的是，2010年開始，商品房成交量增幅回落至20%以下，其中2011年、2012年低于10%，2014年估計(jì)為負(fù)增長。從這一指標(biāo)分析，2010年便是全國房屋成交量的分水嶺，之前十年左右屬于高增長，其后步入中低增長。
其二，看價(jià)。回顧全國商品房價(jià)格走勢，同樣是1992-1993年異常火熱，同比增幅近30%，這同樣與海南樓市泡沫有關(guān)，其后房價(jià)漲幅回落，市場降溫。1998年之后，全國商品房成交量先行步入快車道，而直至2003年，房價(jià)都在5%以內(nèi)漲幅區(qū)間徘徊。2004年開始，全國房價(jià)才步入快車道，邁上10%以上的高增長平臺，直至2009年出現(xiàn)23%的歷史較大漲幅，其中只有2008年出現(xiàn)約2%的小幅下跌。值得關(guān)注的是，從2010年開始，房價(jià)漲幅下了一個(gè)臺階，直至2013年皆保持7%上下的中速上漲，2014年則基本持平。這就意味著，1998年房改之后，行業(yè)與項(xiàng)目暴利時(shí)期主要集中于2004-2009年，全行業(yè)的“好日子”自2010年尤其2011年就已結(jié)束，只剩下結(jié)構(gòu)性牛市。
其三，看供求。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布商品房待售面積，指代已竣工但未售出的房屋，雖然不含預(yù)售房源，但觀察其歷史變化數(shù)據(jù)，可知全國庫存壓力變化。回顧過去20年，除了2004年和2007年庫存量曾出現(xiàn)小幅下滑外，整體趨勢保持增長。比如1995年庫存面積為5870萬平方米，而2010年則高達(dá)21567萬平方米。截至2014年9月份，進(jìn)一步攀升至57148萬平方米。值得關(guān)注的是，2011年之后商品房庫存持續(xù)快增，即便是市場回暖的2012-2013年，全國庫存上漲勢頭也沒減弱，說明在一線和部分二線城市樓市繁榮的同時(shí)，很多三四線城市依然顯著供大于求，沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回暖，全國市場分化趨于加劇。
進(jìn)一步以待售面積除以當(dāng)年的商品房銷售面積，可以大致得出一個(gè)去化周期。從1995年以來的大趨勢看，總體走出了一個(gè)“U”形。1996-1997年去化周期見頂，當(dāng)時(shí)商品房積壓嚴(yán)重，房價(jià)下跌，峰值出現(xiàn)在1996年，為0.79年(或換算為9.5個(gè)月)；隨著全國市場復(fù)蘇并快增，去化周期持續(xù)下滑，谷值出現(xiàn)在2007年為0.17年；其后去化周期步入上行通道，至今年前9月底，已攀升至0.48年，基本回到2002年的水平。這說明全國去化周期正在遠(yuǎn)離底部，這將制約房價(jià)上漲空間。
其四，看利潤。房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)、項(xiàng)目利潤率的變化總體與房價(jià)變化相一致。從總體觀察，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤率從2000年1.6%持續(xù)遞增至2010年的14.2%，而從2011年開始調(diào)頭向下，2011年和2012年分別為13%和11.8%。2013年和2014年的相關(guān)數(shù)據(jù)尚未看到，預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)下滑。因此，2010年就是房地產(chǎn)“黃金十年”的最后一年，至今暴利時(shí)代已經(jīng)離去。當(dāng)然，即便是當(dāng)前的“白銀時(shí)代”，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的總體利潤率仍高于其他多數(shù)行業(yè)。比如，2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤率為13%，而全國大中型工業(yè)企業(yè)營業(yè)利潤率只有7.8%。從招保萬金的凈利潤率來看，已由2010年的約18%左右，降至2014年的12%左右。
其五，看投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資金額與增速既反映了房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)的量化關(guān)系，也說明了開發(fā)商投資、建設(shè)、經(jīng)營的態(tài)度。進(jìn)入本世紀(jì)以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較高增速，2001-2011年期間，除了2008年受國際金融危機(jī)沖擊只有16%，其他年份皆超20%，其中2003年、2007年和2010年略超30%。反映出這一期間，開發(fā)商投資熱情高漲，房地產(chǎn)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的核心引擎和支柱產(chǎn)業(yè)。但是從2012年開始，這一指標(biāo)連續(xù)三年都在20%以下中速增長區(qū)間徘徊，2014年只有12%左右，再創(chuàng)十幾年新低。相比房屋成交量與成交價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)投資存在一定的滯后性，因此也可以認(rèn)為2011年投資增速就已開始發(fā)生變化，進(jìn)入“白銀十年”的節(jié)奏。
與房地產(chǎn)行業(yè)與市場相關(guān)的，還有諸多其他指標(biāo)，比如房屋新開工、竣工等，但綜合上述五個(gè)核心指標(biāo)可以發(fā)現(xiàn)，1998年房改之后中國房地產(chǎn)市場漸漸步入高增長時(shí)期，也就是所謂的“黃金時(shí)代”。其中2004-2010年，剔除2008年，共計(jì)六年時(shí)間，是“黃金時(shí)代”當(dāng)中的“白金時(shí)段”和“暴利時(shí)段”�？傮w而言，從2011年開始，諸多指標(biāo)開始降速，行業(yè)告別高增長，步入中增長階段，也即“白銀時(shí)代”。根據(jù)城鎮(zhèn)化、人口、經(jīng)濟(jì)、住房飽和度等指標(biāo)，筆者預(yù)計(jì)房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”會(huì)由2011年開始持續(xù)至2020-2025年。這一期間，全國樓市不太可能暴發(fā)危機(jī)與崩盤，但行業(yè)成色明顯減退。